TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 11]-[Localité 10]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/00448 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QK3R

NAC : 72A

Jugement Rendu le 04 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], dont le siège social est situé [Adresse 7], représenté par son syndic, la société IGP MONTGERON, société par actions simplifiée au capital de 160 000 euros, dont le siège est [Adresse 9], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRYsous le numéro 509 673 919

représenté par Maître Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 5]

défaillant,

Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 8]

défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Greffier : Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [S] et Mme [Z] [S] sont propriétaires des lots 5 et 13 dépendant de la copropriété [Adresse 2] située à cette adresse à [Localité 12].

Par assignation en date du 29 août 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS I.G.P., les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

— condamner in solidum M. [I] [S] et Mme [Z] [S] à lui payer les sommes de :

. 19.412,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts s’il y a lieu,

— condamner in solidum M. [I] [S] et Mme [Z] [S] au paiement d’une somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum M. [I] [S] et Mme [Z] [S] au paiement d’une somme de 2.400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [I] [S] et Mme [Z] [S], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 5 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2024, et appel « procédures » du 01/06/2024.

un extrait du grand livre de l’année 2021,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 26 novembre 2021, 19 avril 2022, 27 juin 2023 et 7 novembre 2023,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2024, appel de fonds du 01/07/2024 au 30/09/2024 fonds travaux loi alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 19.412,55 euros. Toutefois, ce décompte comporte des sommes réclamées au titre des frais de recouvrement, des dépens et/ou des frais irrépétibles (342,90 €), qui seront examinés infra

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires de produire au tribunal les éléments permettant de vérifier le caractère certain, liquide et exigible de sa créance, notamment : un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.

Sur le "solde du 01/01/22. Repr. compt. ABP 09/05/2022

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], qui sollicite le paiement d’un solde de charges, arrêté au 01/01/2022 (3.877,35 €), ne produit, pour démontrer le bien fondé de sa créance, qu’un extrait du grand livre de l’année 2021.

Il convient de rappeler que la production des appels de fonds, même si elle n’est pas exigée par la jurisprudence, permet au tribunal de vérifier que la répartition des charges est conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et que les sommes mises en recouvrement ont été exactement calculées et régulièrement mises en recouvrement auprès du copropriétaire débiteur. A défaut de production de ces pièces, il appartient au demandeur de fournir tous les calculs et explications nécessaires à la vérification par le tribunal de la répartition conforme des charges, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur les sommes réclamée au titre des charges courantes et exceptionnelles pour la période du 01/04/2024 au 01/07/2024

Il convient d’arrêter l’examen du montant de la créance au 01/01/2024. En effet, d’une part les appels de fonds des 2ème et 3ème trimestre 2024 ne sont pas produits [(344,35 € x 2) + (15,87 € x 2) = 720,44 €] et, d’autre part, le procès-verbal d’assemblée générale mentionnant le vote des « appels procédures » n’est pas communiqué sans aucune explication (37,33 x 3 = 111,99 €).

En conséquence, l’examen de la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] portera sur la période du 01/01/2022 (appel de fonds du 01/01/2022 au 31/03/2022) au 01/01/2024 (appel de fonds du 01/04/2024 au 31/03/2024 et fonds travaux alur., soit la somme de 14.702,77 € (19.412,55 € – (3.877,35 € + 720,44 + 111,99).

Sur cette somme, il convient de déduire, outre les frais (342,90 €), la somme de 404,05 euros ("Repart. charges 2021. Repr. compt. ABP 09/05/2022), pour laquelle aucun justificatif n’est produit.

Au final, l’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] s’élève à la somme de 13.955,82 euros [14.702,77 – (342,90 € + 404,05 €), au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, pour la période du 1er janvier 2022 (appel fonds du 1/2022 au 31/03/202 et fonds travaux loi alur) au 1er janvier 2024 (appel fonds du 01/01/2024 au 31/03/2024 et fonds travaux loi alur) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024, date de l’assignation, le commandement de payer n’étant pas produit

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 29 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Concernant la solidarité, il ressort de l’assignation que les lots ne constituent pas le logement de la famille. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété de sorte que le tribunal ne peut de vérifier s’il existe une clause de solidarité insérée dans ledit règlement.

En conséquence, M. [I] [S] et Mme [Z] [S] seront tenus conjointement au paiement de ces sommes à proportion des droits de chacun d’eux dans l’indivision.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [I] [S] et Mme [Z] [S] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicite la somme de 342,90 euros au titre des frais de recouvrement. Cependant, il ne produit pas les preuves d’envoi des mises en demeure dont il réclame le remboursement. S’il communique le protocole d’accord signé le 5janvier 2023, il ne produit pas le contrat de syndic qui fixe le coût de cet acte.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [I] [S] et Mme [Z] [S], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

M. [I] [S] et Mme [Z] [S] seront également condamnés in solidum à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [S] et Mme [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 13.955,82 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, pour la période du 1er janvier 2022 (appel fonds du 1/2022 au 31/03/202 et fonds travaux loi alur) au 1er janvier 2024 (appel fonds du 01/01/2024 au 31/03/2024 et fonds travaux loi alur) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 29 août 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de sa demande à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de sa demande au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE in solidum M. [I] [S] et Mme [Z] [S] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [I] [S] et Mme [Z] [S] aux dépens

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,