TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 03 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 24/03302 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCU7

NAC : 72A

Jugement Rendu le 03 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] ABBAYE ,[Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet ACM GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 402.326.276, dont le siège social est situé à [Adresse 9],

Représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [F] [V], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Mahamoudou DIANCOUMBA, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, Greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 octobre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 06 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 03 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [V] est propriétaire des lots 4, 20 et 29 dépendant de la copropriété [Adresse 8] située [Adresse 1] à [Localité 6].

Par assignation en date du 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE L’ABBAYE, représenté par son syndic la SAS ACM GESTION, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 61-1 du décret n°676223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1240 et 1343-2 du code civil,

condamner Mme [F] [V] à lui payer la somme de 11.810,56 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer le 8 juillet 2023, jusqu’à parfait paiement, condamner Mme [F] [V] à lui payer la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343,2 du code civil,rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,condamner Mme [F] [V] à lui payer la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [F] [V] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de Paris, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [F] [V], régulièrement assignée, a constitué avocat postérieurement à l’ordonnance de clôture.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 6 février 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

Les conclusions de la défenderesse mises sur Rpva le 30 mars 2025, pour un délibéré fixé au 03 avril 2025, et qui ne reprennent pas expressément dans leur dispositif la demande de rabat d’ordonnance de clôture ne sont pas recevables et ne donneront pas lieu à réponse dans le présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges de appel de fonds du 23/12/2016 à l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 12 avril 2016, 25 avril 2017, 22 mai 2018, 27 mai 2019, 13 janvier 2021, 28 juin 2021, 9 mai 2022 et 25 juin 2013,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er avril 2024, provision inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 11.810,56 euros. Toutefois ce décompte comporte des sommes réclamées au titre des frais de recouvrement (1.851,62 €) qui seront examinés infra.

Au vu des pièces produites, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE L’ABBAYE s’élève à la somme de 9.958,94 euros (11.810,56 € – 1.851,62 €), au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, pour la période du 01/01/2017 (provisions spéciales) au 01/04/2024 (appel de fonds 2/4, contrat maître d’œuvre 1/2 et contrat assistance maître d’ouvrage) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil et à la demande du syndicat des copropriétaire RESIDENCE DE L’ABBAYE, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2023 date du commandement de payer sur la somme de 6.199,11 euros et à compter du 30 avril 2024, date de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE L’ABBAYE, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de Mme [F] [V] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE L’ABBAYE sollicite la somme de 1.851,62 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  144,00 euros : mises en demeures des 24/03/2017, 08/12/2017 et 31/03/2023 (48,00 € x 3), en l’absence de production de la preuve d’envoi,

—  30,00 euros : relance après mise en demeure 26/06/2017, en l’absence de mise en demeure préalable,

—  1.140,00 euros : remise dossier huissier 02/07/2019 (360,00 €), factures frais de gestion 05/07/2023 et 25/10/2023 (390,00 € x 2), dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

—  108,00 euros : frais de prélèvements impayés (18,00 € x 6), ces sommes ne relevant pas des frais nécessaires tels que défini par le texte précité.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE L’ABBAYE justifie des frais suivants :

— mise en demeure du 24 juin 2019 (48,00 €),

— commandement de payer des 04/07/2019 (183,94 €) et 08/07/2023 (161,60 euros), dont les montants sont ramenés au coût des l’acte, soit au total 393,54 euros,

En conséquence, Mme [F] [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de RESIDENCE DE L’ABBAYE la somme de 393,54 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [F] [V], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par la M^e Aurélie HERVE, avocate au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [F] [V] sera également condamnée à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [F] [V] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE L’ABBAYE la somme de 9.958,94 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2024, pour la période du 01/01/2017 (provisions spéciales) au 01/04/2024 (appel de fonds 2/4, contrat maître d’œuvre 1/2 et contrat assistance maître d’ouvrage) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2023 sur la somme de 6.199,11 euros et à compter du 30 avril 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 30 avril 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE L’ABBAYE de sa demande à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE Mme [F] [V] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE L’ABBAYE la somme de 393,54 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE Mme [F] [V] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE L’ABBAYE en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [F] [V] aux dépens

DIT que Aurélie HERVE, avocat au barreau de Paris, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TRE BOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,