AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 AVRIL 2026

N° RG 25/00514 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LR3E

Minute JCP n° 225/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. [M]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [N] [F], membre de l’entreprise munie d’un pouvoir spécial

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [Q] [S]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à [Localité 1] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [S]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 septembre 2024 prenant effet le 14 octobre 2024, l’E.P.I.C. [M] a consenti à Madame [Q] [S] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 365,65 euros, outre 173,31 euros de charges.

Le 2 avril 2025, l’E.P.I.C. [M] a fait signifier à Madame [Q] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1348,09 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025 remis à étude, l’E.P.I.C. [M] a fait assigner Madame [Q] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de voir :

— Déclarer recevable l’action en constatation de la résiliation du bail intentée ;

— Constater la résiliation de plein droit du bail signé par les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [Q] [S], ainsi que de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— La condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1 902,60 euros suivant décompte du 18 juillet 2025, assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— La condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 566,85 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération, selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges ;

— Rappeler qu’il appartient à Madame [Q] [S] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— La condamner à payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

— Rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ;

À l’appui de ses demandes, l’E.P.I.C. [M] précise que le locataire n’a pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de six semaines postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

L’assignation a été enregistrée au greffe le 16 septembre 2025 sous le numéro RG 25/00542, et le 8 septembre 2025 sous le numéro RG 25/00514.

Les deux affaires ont été appelées et retenues à l’audience du 22 janvier 2026.

À l’audience, l’E.P.I.C. [M], représentée par sa chargée de contentieux, a actualisé sa dette locative à la somme de 1744,41 euros au 21 janvier 2026 et a précisé qu’un plan d’apurement était en cours avec un accord pour apurement de la dette avec un délai de 36 mois.

En défense, Madame [Q] [S], quoique régulièrement assignée, n’était ni présente, ni représentée, sans avoir fait connaitre les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 26 mars 2026, délibéré ensuite prorogé au 2 avril 2026, par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe le jour de l’audience. Aux termes de ce diagnostic, Mme [S], auto-entrepreneure, a deux enfants mineurs à sa charge. Une demande de FSL est en cours. Un plan d’apurement a été négocié avec le bailleur. La locataire a repris le paiement des loyers courants et verse par ailleurs une somme de 40 euros pour apurer l’arriéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d 'appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la jonction :

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

En l’espèce, à l’audience, il ressort que l’affaire enregistrée sous le numéro RG 25/00542 appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026, met en cause les mêmes parties et porte sur les mêmes demandes que l’instance enregistrée sous le numéro RG 25/00514.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner la jonction de l’affaire RG 25/00542 à celle enregistrée sous le numéro RG 25/00514 qui se poursuivra sous ce dernier numéro.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 2 avril 2025, et par courrier réceptionné le 1 avril 2025, la Caisse d’Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 11 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 11 août 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 22 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de six semaines pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 2 avril 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1348,09 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de cet acte.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 mai 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

L''E.P.I.C. [M] produit un décompte actualisé au 21 janvier 2026, aux termes duquel Madame [Q] [S] doit la somme de 1744,41 euros.

Madame [Q] [S] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à l’E.P.I.C. [M] cette somme de 1 744,41 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à la demande formulée par l’E.P.I.C. [M] et aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l’accord intervenu entre les parties, présenté à l’audience par l’E.P.I.C [M], concernant un plan d’apurement en cours, Madame [Q] [S] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

La reprise du paiement régulier des arriérés et du loyer courant a pour effet la suspension des effets de la clause résolutoire.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [Q] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [Q] [S] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation. Le diagnostic social ne mentionne pas l’existence d’un tel plan.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Q] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [Q] [S], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à l’E.P.I.C. [M] la somme de 150 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS la jonction de l’affaire RG 25/00542 à celle enregistrée sous le numéro RG 25/00514 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 30 septembre 2024 avec pour date d’effet le 14 octobre 2024 entre l’E.P.I.C. [M] et Madame [Q] [S] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 mai 2025 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [Q] [S] à payer à l’E.P.I.C. [M] la somme de 1744,41 euros au titre des loyers et des charges, incluant l’échéance de novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [Q] [S] tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 35 mensualités de 48 euros, et une dernière mensualité représentant le solde de la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet et que le bail sera résilié ;

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible;

— qu’à défaut pour Madame [Q] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C. [M] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que Madame [Q] [S] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à l’E.P.I.C. [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de l’E.P.I.C. [M] tendant à l’expulsion de Madame [Q] [S] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [Q] [S] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

RAPPELONS que Madame [Q] [S] est tenue d’assurer le logement situé [Adresse 4] jusqu’à parfaite libération des lieux ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [Q] [S] à payer à l’E.P.I.C. [M] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Q] [S] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 2 avril 2025, de l’assignation en référé du 11 août 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 11 août 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jours, mois et an susdits par M^me Fourmy, vice-présidente, et M^me Klein, greffière ;

La greffière La Vice Présidente