RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 21 mars 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00049 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QS6Y

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 11 février 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.P.I. NOVAPIERRE 1

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent MARTIGNON de la SELARL CABINET TROUVIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A354

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. NEPTUNE DJ

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

Monsieur [X] [N], en qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ

demeurant [Adresse 3]

non comparant ni constitué

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 janvier 2025, la SCPI NOVAPIERRE 1 a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry Monsieur [X] [N] et la SASU NEPTUNE DJ, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— Débouter Monsieur [X] [N], es qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ en cours d’immatriculation, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 12 octobre 2012 et la résiliation de plein droit du bail liant les parties, aux torts exclusifs de Monsieur [X] [N], es qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ en cours d’immatriculation, et ce, à compter rétroactivement du 4 janvier 2025 ;

— Constater que Monsieur [X] [N], es qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ en cours d’immatriculation, sont occupants sans droit ni titre à compter rétroactivement du 4 janvier 2025 ;

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [X] [N], es qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ en cours d’immatriculation, ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux commerciaux situés dans un ensemble immobilier à [Localité 4] au [Adresse 2] et composé d’un rez-de-chaussée, d’un étage d’une cour avec parkings et d’un bâtiment à gauche du précédent, le tout d’une surface d’environ 440m² ; et ce, avec l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

— Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la SCPI NOVAPIERRE 1 aux frais, risques et périls de Monsieur [X] [N], es qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ en cours d’immatriculation ;

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [X] [N], es qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ en cours d’immatriculation au paiement de la somme de 112.367,72 euros arrêtée au 6 janvier 2025, outre l’indemnité forfaitaire de 5% des sommes dues ;

— Condamner Monsieur [X] [N], es qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ en cours d’immatriculation à abandonner le dépôt de garantie d’un montant de 11.982,50 euros entre les mains du bailleur à titre d’indemnité, conformément aux dispositions du bail ;

— Condamner Monsieur [X] [N], es qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ en cours d’immatriculation au paiement d’une indemnité d’occupation journalière, équivalente au loyer en cours, en sus des charges et accessoires, augmentée de tous droits et dommages-intérêts, à compter du 4 janvier 2025 et ce, jusqu’à libération effective des locaux ;

— Condamner Monsieur [X] [N], es qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ en cours d’immatriculation à verser à la SCPI NOVAPIERRE 1 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [X] [N], es qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ en cours d’immatriculation aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais des commandements, de constats, de courriers recommandés, de signification de l’assignation et de l’ordonnance à intervenir, d’éventuelles saisies attributives et de levée de l’état de nantissement et d’extrait KBIS ;

— Rappeler le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SCPI NOVAPIERRE 1 expose que, par acte du 10 juillet 2003, la société HENRI, aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail à la société SAVIREST des locaux commerciaux situés à [Localité 4] moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 46.200 euros. Elle ajoute que ledit bail a fait l’objet d’un renouvellement le 10 octobre 2012, moyennant un loyer de 62.211,84 euros hors taxes et hors charges. Elle précise que, par acte de cession de fonds de commerce du 3 mai 2024, le droit au bail desdits locaux a été cédé à Monsieur [X] [N], pour le compte de la SASU NEPTUNE DJ en cours de formation. Elle souligne que le bail devant être régularisé dans un délai de 2 mois ne l’a pas été, Monsieur [X] [N] ayant commis plusieurs manquements : absence d’immatriculation de la société en cours de formation, défaut d’exploitation du fonds de commerce, défaut de fourniture de l’attestation d’assurance, défaut de paiement des loyers, charges et complément du dépôt de garantie. Elle fait valoir que la délivrance de plusieurs commandements par commissaire de justice, dont le dernier en date du 3 décembre 2024 aux fins de paiement des loyers et charges impayés, n’a pas permis d’apurer la dette locative. Elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise depuis le 4 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025 au cours de laquelle la SCPI NOVAPIERRE 1, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [X] [N] et la SASU NEPTUNE DJ en cours d’immatriculation n’ont pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il y a lieu de constater que les demandes sont formées uniquement à l’encontre de Monsieur [X] [N], es qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ en cours d’immatriculation.

Toutefois, la présente ordonnance de référé étant dépourvue de l’autorité de la chose jugée à l’égard des tiers, elle leur est opposable. Il convient donc de dire que la présente décision sera opposable à la SASU NEPTUNE DJ, partie valablement assignée à la présente instance.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCPI NOVAPIERRE 1 justifie, par la production du bail commercial du 10 octobre 2012, du commandement de payer délivré le 3 décembre 2024 et du décompte actualisé au 6 janvier 2025, que son locataire a cessé de procéder au règlement de ses loyers et charges.

Le contrat de bail liant les parties stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCPI NOVAPIERRE 1 a fait délivrer le 3 décembre 2024 à Monsieur [X] [N], es qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ en cours d’immatriculation, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme de 95.317,48 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de novembre 2024 inclus, hors coût de l’acte.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 3 décembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 4 janvier 2025.

Il convient de considérer Monsieur [X] [N], es qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ en cours d’immatriculation, occupant sans droit ni titre et dire qu’il devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, sans délai, à défaut la SCPI NOVAPIERRE 1 étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Enfin, comme demandé, le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et taxes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le décompte actualisé au 6 janvier 2025 réclame les loyers et charges jusqu’au mois de janvier 2025 inclus, le montant de la taxe foncière pour l’année 2024 ainsi que des réajustements du dépôt de garantie.

Dès lors, il convient de considérer que l’obligation de Monsieur [X] [N] de payer à la SCPI NOVAPIERRE 1 la somme provisionnelle de 112.367,72 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [X] [N] à payer à la SCPI NOVAPIERRE 1 une somme provisionnelle de 112.367,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au terme du mois de janvier 2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Monsieur [X] [N], es qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ en cours d’immatriculation, causant un préjudice à la SCPI NOVAPIERRE 1, celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, et non journalière.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel Monsieur [X] [N] au paiement de ladite indemnité à compter du 1er février 2025, celles dues depuis le 4 janvier 2025 étant comprises au titre de la provision.

Sur la conservation du dépôt de garantie et l’indemnité forfaitaire de 5%

La demande de conservation du dépôt de garantie et l’indemnité forfaitaire de 5% s’analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances.

Dès lors, ces demandes ne présentent pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces points.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Monsieur [X] [N], qui succombe à la présente instance, est condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [X] [N], partie succombante, à payer à la SCPI NOVAPIERRE 1 la somme de 1.200 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], au 4 janvier 2025 ;

ORDONNE l’expulsion immédiate de Monsieur [X] [N] et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N], en sa qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ, société en cours de formation, à payer à la SCPI NOVAPIERRE 1 une somme provisionnelle de 112.367,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de janvier 2025 inclus ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [N] en sa qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ, société en cours de formation, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 4 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] en sa qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ, société en cours de formation à payer à la SCPI NOVAPIERRE 1 une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer et charges à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie et de l’indemnité forfaitaire de 5% ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] en sa qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ, société en cours de formation à payer à la SCPI NOVAPIERRE 1 la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] en sa qualité de président et actionnaire de la SASU NEPTUNE DJ, société en cours de formation aux dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

DIT que la présente ordonnance sera opposable à la SASU NEPTUNE Dj ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 21 mars 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,