TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 16/06/2025

à : Monsieur [Z] [G]

Copie exécutoire délivrée

le : 16/06/2025

à : M^e Christine GALLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09924 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FBM

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 16 juin 2025

DEMANDERESSE

IN’LI, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 16 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09924 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FBM

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat égaré du 16 mai 2017, la société IN’LI a loué à M. [Z] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des échéances de loyer et de charge n’ayant pas été régulièrement payées et malgré deux sommations de payer en 2021, un commandement de payer en date du 25 juillet 2024 a été délivré à M. [Z] [G] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 7185, 25 € euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, la société IN’LI a assigné M. [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— prononcer la résiliation du bail conclu avec M. [Z] [G],

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [Z] [G] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs,

— condamner M. [Z] [G] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 8352, 76 € arrêtés au mois d’octobre 2024, outre le paiement des impayés subséquents,

— condamner M. [Z] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,

— condamner M. [Z] [G] au paiement d’une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance incluant le coût du ciommandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 3] le 22 octobre 2024.

A l’audience du 4 avril 2025, le conseil de la société IN’LI s’est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 9007, 71 € avril 2025 inclus. Il a rappelé que le locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant et effectué que des paiements partiels et il a maintenu ses demandes.

Comparant, M. [Z] [G] a exprimé ses difficultés financières et de santé et exposé être en mesure de payer son arriéré en plus de son loyer. Il a déclaré toucher de la CAF 820 € par mois et proposé un échancier de 20 euros sur 36 mois.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 26 juillet 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 23 octobre 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24-V. de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 al. 2 du code civil, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le commandement de payer délivré le 25 juillet 2024 mettait en demeure M. [Z] [G] de régler la somme de 7185, 25 € en principal.

Cette demande matèrialisait des impayés de loyers et de charges du locataire alors que selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle, en l’absence de production du bail de l’espèce il convient de se référer, l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus est une des obligations principales du locataire.

M. [Z] [G] n’ayant pas réglé sa dette d’arriérés et n’ayant ensuite, au vu du décompte produit aux débats, payé que partiellement certaines échéances, malgré des efforts notables en février et mars 2025, la société IN’LI est bien fondée à demander la résiliation du bail aux torts de l’emprunteur, le manquement de celui-ci à son obligation principale, alors même qu’il continue à occuper le logement, est une inexécution suffisamment grave pour justifier la résiliation, et dont le locataire ne discute pas la réalité.

il convient donc, en application de la loi, de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

M. [Z] [G] , qui perçoit 870 € par mois, a demandé des délais de paiement dans le cadre d’un échéancier avec des mensualités de 20 € par mois.

Toutefois, d’après le décompte non contesté fourni aux débats, il n’avait pas procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance d’avril qui est celle que le législateur impose de prendre en considération pour accorder des délais au locataire tout en le maintenant dans les lieux. Son paiement de 550 € en mars 2025 ne peut en effet s’imputer sur la créance d’avril qui n’était pas encore exigible.

D’autre part, d’après le décompte fourni et non contesté, il ne peut être que constaté un arriéré de loyer fluctuant mais néanmoins croissant depuis le mois d’août 2018 aboutissant à une dette locative 9007, 71 €.

Percevant 870 € d’allocations de la CAF par mois, M. [Z] [G] prétend payer le loyer courant et assainir sa dette au rythme de 20 € par mois, ce qui aboutirait au terme des 36 mois légaux à un assainissement de seulement 700 € , avec une dernière mensualité augmentée du solde, soit 8307, 71 € qu’il lui sera aussi impossible de payer en une fois que sa dette actuelle. L’échéancier proposé est donc purement dilatoire et inadmissible pour le bailleur.

Outre que M. [Z] [G] ne remplit pas les conditions légales, il n’apparait donc pas qu’il soit en situation de régler sa dette locative ET de maintenir le loyer courant.

Il ne convient donc pas de suspendre l’exécution du contrat tout en octroyant un délai de paiement conformément à la loi du 6 juillet 1989. Il faut donc tirer les conclusions de la résiliation judiciaire du bail.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [Z] [G] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [Z] [G], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience que M. [Z] [G] reste débiteur envers la société IN’LI d’une somme de 9007, 71 euros au titre de son arriéré de loyers et charges, arrêté à la date du 27 mars 2025, échéance d’avril 2025 comprise.

Il convient en conséquence de condamner M. [Z] [G] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 7185, 25 €, sous réserve des échéances échues depuis lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Bien que ne pouvant être maintenu dans les lieux avec un échéancier de 36 mois du fait qu’il ne respecte pas les critères posés par la loi du 6 juillet 1989, il convient néanmoins de considérer d’office la situation de dette de M. [Z] [L] au regard du droit commun de l’article 1343-5 du code civil, lequel permet au juge d’allouer d’office un échéancier jusqu’à 24 mois.

De plus fort que ce qui a été indiqué plus haut, un échéancier de 20 € par mois pour régler cette dette ne pourvoirait pas aux intérêts des deux parties.

Il est toutefois évident qu’il sera impossible à M. [Z] [L] de régler sa dette en une fois. Il faut donc lui permettre d’apurer sa dette au maximum tout en garantissant au bailleur d’être désintéressé.

En considération des ressources et charges exposées par M. [Z] [L] à l’audience, il lui sera donc accordé un échéancier de 170 € par mois pendant 24 mois, la dernière mensualité étant à augmenter

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire malgré son expulsion, il convient de fixer le montant d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès-verbal d’expulsion.

Celle-ci sera fixée au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

M. [Z] [G] sera donc condamné au paiement de cette indemnité.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [Z] [G] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [Z] [G] à payer à LA SOCIÉTÉ IN’LI la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

P PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

PRONONCE la résiliation du bail du 16 mai 2017 conclu entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2],

ORDONNE en conséquence l’expulsion de M. [Z] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE M. [Z] [G] à payer à la SA IN’LI la somme de 9007, 71 euros au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 27 mars 2025, échéance de avril 2025 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 7185, 25 €, et à compter du jugement pour le surplus.

En application de l’article 1343-5 du code civil,

AUTORISE M. [Z] [G] à s’acquitter de la dette par 24 mensualités de 170 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [Z] [G] de l’échéancier susvisé, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE en tant que de besoin M. [Z] [G] à payer à la SA IN’LI une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise par le bailleur,

CONDAMNE M. [Z] [G] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer,

CONDAMNE M. [Z] [G] à payer à la SA IN’LI la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT