TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute : 1501

Références : R.G N° N° RG 23/00367 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PCSK

JUGEMENT

DU : 16 Octobre 2025

S.D.C. [Adresse 10]

C/

M. [G] [L]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Octobre 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. [Adresse 10]

rep par son syndic la société OPS 77

[Adresse 5]

[Localité 6]

comparant

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [L]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Elie COHEN, avocat au barreau de l’ESSONNE, M^e Florence HIS, avocat au barreau de l’AUBE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e COHEN

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [L] est propriétaire de divers lots de copropriété au sein de l’immeuble [Adresse 10] situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Le 26 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic, la société OPS 77, a fait assigner Monsieur [G] [L] devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’ EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner Monsieur [G] [L] à lui payer la somme de 4 891.16 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et à défaut de l’assignation ; condamner Monsieur [G] [L] à lui payer la somme de 1500 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner Monsieur [G] [L] à lui payer la somme de 390 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, condamner Monsieur [G] [L] à lui payer la somme de 2000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2023 et après plusieurs renvois à la demande des parties a été plaidée à l’audience du 18 septembre 2023.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à la somme de 3473.92 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 mars 2023 inclus, et 500 euros au titre des frais nécessaires.

En réponse à Monsieur [G] [L], il fait valoir que les chèques de 2868.84 euros et 1164.66 euros sont mentionnés au décompte produit, mais que Monsieur [G] [L] est propriétaire de deux lots en copropriété gérées par la société OPS, soit [Adresse 10] et [Adresse 9], et que Monsieur [G] [L] a adressé des chèques libellés à l’ordre de la mauvaise copropriété celle des [Adresse 9]. Il ajoute qu’en conséquence, les dits chèques n’ont pu être encaissés en bénéfice du syndicat des copropriétaires [Adresse 10] à l’égard duquel une dette subsiste.

Monsieur [G] [L] représenté par son conseil sollicite :

le rejet de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires, la condamnation du syndicat des copropriétaires lui verser la somme de 3152.84 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [G] [L] conteste le montant des sommes réclamées, soutenant avoir adressé un chèque d’un montant de 3975.16 euros au conseil du syndicat des copropriétaires, chèque débité le 09 novembre 2022 mais n’apparaissant pas sur le décompte. Il ajoute avoir réglé par chèque la somme de 2868.84 euros visée par la mise en demeure en date du 22 octobre 2021, chèque débité le 08 novembre 2021. Il indique avoir réglé les appel de fonds des 1er et 2ème trimestre 2022, et que c’est à tort que l’appels de fonds du 3ème trimestre 2023 fait apparaitre un compte débiteur de 3141.99 euros alors qu’à cette date il était à jour du paiement des charges, la somme de 6844 euros ne figurant pas au décompte. Il soutient que le syndic est débiteur de la somme de 3152.84 euros incluant des honoraires d’avocat de 1200 euros qui ne sont pas justifiés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2023.

Par mention au dossier, la réouverture de débats a été ordonnée au 15 janvier 2024 pour production par le syndicat des copropriétaires d’un décompte de charges complet depuis janvier 2020 faisant apparaître au crédit du compte le règlement par chèque en date du 22 octobre 2021 de 2868.84 euros que le syndicat des copropriétaires confirme avoir encaissé en novembre 2021 et d’autre part d’un décompte de charges du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] faisant apparaitre au crédit du compte la somme de 37975.16 euros encaissée en novembre 2022. Il s’agissait également pour Monsieur [G] [L] de produire la copie du chèque de 3975.16 euros portant mention du bénéficiaire.

A l’audience du 15 janvier 2024, les parties ont sollicité un nouveau renvoi pour la production des éléments demandés et l’affaire a été renvoyée au 24 juin 2024.

Par mail en date du 8 juin 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué ne plus intervenir au soutien des intérêts de ce dernier. Un nouveau renvoi a été ordonné au 15 novembre 2024.

A cette audience, le conseil de Monsieur [G] [L] a sollicité le renvoi à une audience lointaine afin de mettre en cause le nouveau syndic. Le dossier a été renvoyé au 17 mars 2025. Le conseil de Monsieur [G] [L] a fait savoir que des échanges entre les parties étaient en cours aux fins d’un éventuel accord

Après nouveaux renvois, l’affaire a été retenue et plaidée le 15 septembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [G] [L] représenté par son conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 469 du code de procédure civile, Si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Le juge doit statuer sur les écritures déposées par une telle partie à une première audience, nonobstant un défaut de présence aux audiences ultérieures.

En l’espèce, il convient de statuer sur les demandes, prétentions, et moyens des parties telles qu’elles ont été développées à l’écrit et soutenues à l’oral pour la dernière fois lors de l’audience du 18 septembre 2023 à laquelle les parties ont comparu.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [G] [L] [V] est propriétaire du lot 2510 situés [Adresse 2] à [Localité 8],

le contrat de syndic,

un décompte de la créance daté du 19 mars 2023,

la copie du chèque en date du 22 octobre 2021 d’un montant de 2868.84 euros.

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 29 septembre 2020, 10 juin 2021 et les attestations de non recours., et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le décompte des charges incombant à Monsieur [G] [L] arrêté au 19 mars 2023, fait apparaître un solde débiteur de 3473.92 euros (hors frais d’un montant total de 500 euros et «  honoraires contentieux » d’un montant total de 1344 euros).

Monsieur [G] [L] conteste être redevable de cette somme soutenant que les versements suivants n’apparaissent pas dans le décompte :

chèque n°0701291 de 2868.84 euros débité le 08 novembre 2021chèque n° 0701393 de 3975.16 euros débité le 09 novembre 2022

En réponse, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le chèque de 3975.16 euros a été mis au crédit du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et non des [Adresse 10], Monsieur [G] [L] ayant libellé le chèque à l’ordre du syndicat des copropriétaires [Adresse 9].

Outre un historique du compte copropriétaire rattaché au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] arrêté au 19 mars 2023, le demandeur produit l’historique du compte copropriétaire rattaché au syndicat des copropriétaires [Adresse 9]. Il ressort de ce dernier décompte que la somme de 3975.16 euros a été mise au crédit du compte [Adresse 9].

Il a été sollicité de Monsieur [G] [L] lors de la réouverture des débats fixée au 18 novembre 2023 la production de la copie du chèque d’un montant de 3975.16 euros afin d’en vérifier l’ordre. Monsieur [G] [L] n’a pas produit les éléments demandés.

Dès lors, il échoue à démontrer que le dit chèque devait être encaissé sur le compte [Adresse 10] et non sur le compte [Adresse 9].

S’agissant du chèque n° 070129 d’un montant de 2868. 84 euros débité le 08 novembre 2021, il ressort de la copie du chèque produite par le syndicat des copropriétaires, que celui-ci porte bien mention pour ordre «  SDC [Adresse 10] ». Il ressort des relevés bancaires produits par Monsieur [G] [L], que ce chèque a bien été encaissé le 08 novembre 2021. Or, la somme de 2868.84 euros n’apparait sur aucun décompte du syndicat des copropriétaires.

Au regard des pièces produites, Monsieur [G] [L] démontre avoir effectué ce paiement de 2868.84 euros, qui devra venir en déduction des sommes dues au titre des charges impayées, les autres versements allégués par Monsieur [L] apparaissant bien au décompte du syndicat des copropriétaires [Adresse 10].

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [G] [L] n’a pas réglé dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues, contrairement à ce que soutient Monsieur [L], pour un montant de 605.08 euros selon décompte en date du 19 mars 2023 ( 3473.92 – 2868.84 euros).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [G] [L] au paiement de la somme de 605 euros, au titre des charges dues à la date du 19 mars 2023 appel du 1er trimestre 2023 inclus, le dernier versement encaissé étant d’un montant de 628.89 euros encaissé le 18 janvier 2023, et sous réserve des versements postérieurs non pris en compte dans le décompte du 19 mars 2023.

A la date de la délivrance de l’assignation le 26 janvier 2023, Monsieur [G] [L] restait redevable de cette somme.

La somme de 605 euros portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 janvier 2023.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitué un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 500 euros.

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [G] [L] seul, la somme de 174 euros au titre des frais de mise en demeure du 08 septembre 2021 ( 30 euros ) et de la mise en demeure du 19 octobre 2021 ( 144 euros), les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, ou ne relevant pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [G] [L] sera condamné à payer la somme de 174 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 janvier 2023.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [L] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en considération de l’équité, il convient de condamner de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 605 euros en deniers ou quittance, au titre des charges dues à la date du 19 mars 2023 , provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2023 incluses, ainsi que la somme de 174 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023. ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], du surplus de ses demandes ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] au titre de l’article du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,