TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Jean-david GUEDJ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01590 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BM4

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 23 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1922

Madame [E] [U] [Y] [P] épouse [J], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1922

DÉFENDERESSE

S.A.S. MURILLO 8, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-david GUEDJ de l’ASSOCIATION JEAN-DAVID GUEDJ & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 juin 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 23 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01590 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BM4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2002, la SCI [Adresse 2], aux droits de laquelle intervient la SAS Murillo 8, a consenti un bail d’habitation à M. [M] [J] et Mme [E] [P], épouse [J], pour un appartement situé : au premier étage, [Adresse 10] 8ème.

La société Murillo 8 a acquis l’ensemble immobilier situé : [Adresse 5] à [Localité 9]

; elle a décidé d’y réaliser d’importants travaux de rénovation, qui impliquent notamment le changement de destination du premier niveau de sous-sol, antérieurement destiné à l’usage de cave, et la création de nouvelles caves au 2ème sous-sol.

Un protocole d’accord a été conclu entre les parties le 21 avril 2023 qui stipule notamment dans son article 2.2 : « Il est précisé que la durée prévisionnelle des travaux est de 18 (dix-huit) mois à compter de leur démarrage.

La société Murillo 8 s’oblige à prévenir les époux [J] dans les meilleurs délais et par tout moyen du retard qui serait pris par le chantier.

La société Murillo 8 informera les époux [J] de la date d’achèvement des travaux par tout moyen, et au plus tard un mois avant sa survenance.

Préalablement au démarrage des travaux, un constat de l’état de l’appartement loué sera établi contradictoirement entre les parties par un commissaire de justice. »

L’article 6 ajoute : « Les locataires bénéficieront à compter du 1er juillet 2023 et pendant 14 (quatorze) mois consécutifs, d’un abandon partiel de 50 (cinquante) %HT, et HC du loyer de l’appartement. »

L’article 7 précise : « Les locataires s’engagent définitivement et irrévocablement à :…

renoncer à toute action exercée sur le fondement des troubles générés par les travaux, dans la mesure où lesdits troubles n’excèdent pas les inconvénients normaux liés à la proximité d’un chantier de l’ampleur du projet, ces travaux étant mis en œuvre conformément aux lois et règlements en vigueur, notamment en ce qui concerne les horaires de chantier et la conformité à l’exception des actions fondées sur d’éventuels dommages accidentels causés à leurs biens, … »

Vu l’assignation du 29 janvier 2025, délivrée à la demande de M. [M] [J] et Mme [E] [P], épouse [J] à la SAS Murillo 8, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de la voir condamnée à leur payer 35 199 € de dommages-intérêts, pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance paisible des locaux loués, postérieurement au 30 août 2024.

Subsidiairement, ils sollicitent 7743,58 € pour ce manquement, en septembre et octobre 2024, la réduction du loyer exigible à 50 % du loyer, hors charges, jusqu’à la fin effective des travaux, hors décoration, la compensation judiciaire avec l’arriéré de loyers et ainsi fixer à 14 165,08 € l’arriéré de loyers à la date du 31 mai 2025, après compensation.

Plus subsidiairement, ils demandent de fixer l’arriéré de loyers à 51 620,50 €, le 31 mai 2025, après compensation et l’annulation du commandement de payer, pour défaut de justification des dénonciations et notifications prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la suspension de la clause résolutoire et le bénéfice d’un délai de 24 ou de 36 mois pour apurer l’arriéré de loyers.

Enfin ils sollicitent 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Murillo 8 soulève l’irrecevabilité de leurs demandes ; elle forme une demande reconventionnelle par laquelle elle demande de constater la résiliation du bail des locaux situés : [Adresse 3] à [Localité 9], conclu le 13 décembre 2023, entre les parties, par application de la clause résolutoire du bail, et ce, après la délivrance le 8 novembre 2024, d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, prononcer leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, les condamner solidairement à payer la somme actualisée de 49 364 €, à la date du 21 mai 2025 (mai 2025 inclus), avec intérêts au taux légal, 4962,40 € d’indemnité contractuelle de 10 %, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale à 15 487,17 € à compter du 8 janvier 2025, la conservation du dépôt de garantie, et 8000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

MOTIFS

1/ Sur la recevabilité des demandes des époux [J] ;

L’article 7 du protocole d’accord du 21 avril 2023 stipule : « Les locataires s’engagent définitivement et irrévocablement à : …

renoncer à toute action exercée sur le fondement des troubles générés par les travaux, dans la mesure où lesdits troubles n’excèdent pas les inconvénients normaux liés à la proximité d’un chantier de l’ampleur du projet, ces travaux étant mis en œuvre conformément aux lois et règlements en vigueur, notamment en ce qui concerne les horaires de chantier et la conformité à l’exception des actions fondées sur d’éventuels dommages accidentels causés à leurs biens, … »

En l’espèce les époux [J] estiment que les travaux, au regard de leur durée, bien plus longue que ce qui avait été prévu par les parties, excèdent les inconvénients normaux du voisinage, ce qui rend leur action recevable.

2/ Sur la demande en paiement de dommages-intérêts de la part des époux [J] ;

L’article 2.2 du protocole d’accord du 21 avril 2023 stipule : « Il est précisé que la durée prévisionnelle des travaux est de 18 (dix-huit) mois à compter de leur démarrage.

La société Murillo 8 s’oblige à prévenir les époux [J] dans les meilleurs délais et par tout moyen du retard qui serait pris par le chantier.

La société Murillo 8 informera les époux [J] de la date d’achèvement des travaux par tout moyen, et au plus tard un mois avant sa survenance.

Préalablement au démarrage des travaux, un constat de l’état de l’appartement loué sera établi contradictoirement entre les parties par un commissaire de justice. »

Il résulte de la déclaration d’ouverture de chantier (pièce n° 2 d la société Murillo 8) que le chantier est ouvert depuis le 2 octobre 2023. Par la simple production de photographies, datées à leur convenance, les époux [J] ne prouvent pas un début du chantier, antérieur à cette date.

Dès lors, en conformité avec le protocole d’accord, ces travaux devaient durer 18 mois, au moins jusqu’au 2 avril 2025.

Durant cette période, les époux [J] ont d’ores et déjà bénéficié de l’indemnisation prévue à l’article 6 du protocole qui réparait leur préjudice (« Les locataires bénéficieront à compter du 1er juillet 2023 et pendant 14 (quatorze) mois consécutifs, d’un abandon partiel de 50 (cinquante) % HT, et HC du loyer de l’appartement. »).

Après cette date, le procès-verbal de constat de commissaires de justice du 22 avril 2025 indique : «… un couloir a été créé avec des palissades de bois de chaque côté, deux portes permettent aux ouvriers d’accéder au chantier et aux entreposages situés à droite et à gauche dans la cour…

RDC

Je constate que le sol est recouvert d’une protection de couleur bleue.

Je constate que les travaux de peinture ne sont pas terminés y compris au niveau de la cage d’ascenseur.

Je constate que des fils électriques sortent des murs et que deux guirlandes électriques de chantier pendent au centre de la volée d’escalier…

ESCALIER ENTRE RDC ET 1er ETAGE

Les marches sont recouvertes d’une protection bleue plastifiée.

La peinture des murs n’est pas terminée y compris les finitions au niveau des boiseries et de la rampe d’escalier.

PALIER 1er étage

Le sol est recouvert d’une protection de couleur bleue. La peinture des murs n’est pas terminée y compris les finitions au niveau des boiseries et de la rampe d’escalier.

La peinture au niveau de la cage d’ascenseur n’est pas terminée.

La peinture au niveau de la porte palière des requérants n’est pas terminée.

Des fils électriques sortent des murs sans être raccordés, deux guirlandes électriques de chantier pendent au centre de la volée d’escalier…».

Il résulte principalement de ces constatations que les marches de l’escalier, partie commune, sont recouvertes d’une protection bleue plastifiée, que les peintures ne sont pas terminées et que des fils électriques sortent des murs des parties communes sans être raccordés.

Les époux [J] n’établissent pas que ces travaux de peinture ou d’électricité, sur les parties communes, excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

En outre les trois attestations de MM. [V], [F], [K], [R] et [G] ne précisent pas si les troubles de jouissance qu’ils invoquent sont postérieurs ou antérieurs au 2 avril 2025.

Les époux [J] ne prouvent pas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance paisible des locaux loués. Pour ces raisons ils sont déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts ou de réduction de leur loyer à hauteur de 50%.

3/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences ;

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire… »

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : «… II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret…

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’unen dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur… »

En l’espèce la société Murillo 8 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience du 27 mai 2025, le 10 avril 2025. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le 13 novembre 2024. Les demandes reconventionnelles visant l’acquisition de la clause résolutoire sont recevables.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé entre les parties le 13 décembre 2023, qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de cette obligation, que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.Il convient de relever, que le demandeur a saisi au moins deux mois avant l’audience la CAF de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire conformément aux prescriptions de l’article 24 II de la loi précitée, cette dernière ayant réceptionné la notification le 17 juin 2024.

Il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré aux époux [J], le 8 novembre 2024, pour paiement de 33 103,57 €, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit, dès l’expiration de ce délai.

La résiliation du bail est constatée ; l’expulsion est ordonnée, des lieux situés : [Adresse 3] à [Localité 9], et les époux [J] sont condamnés à payer solidairement une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, mise à leur charge à compter du 9 janvier 2025, date de de la résiliation du bail, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien ou de toute personne de leur chef, et la remise des clés.

Il résulte de l’historique de compte produit, que les époux [J] restent devoir 49 364 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus le 21 mai 2025 (mai 2025 inclus). Ils sont condamnés solidairement à payer 49 364 € à la société Murillo 8, avec intérêts au taux légal, sans indemnité contractuelle, ni conservation du dépôt de garantie.

4/ Sur les demandes de suspension de la clause résolutoire et de délai de paiement ;

L’article 1343-5 du code civil indique : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, alors que la dette de loyers atteint 49 364 €, à la date du 21 mai 2025, les époux [J], qui n’indiquent pas ce qu’ils proposent de payer en sus de leur loyer courant, n’établissent pas comment, au regard de leurs ressources actuelles, ils seraient en mesure de régler leur dette ; ils sont déboutés de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Dit que les demandes des époux [J] sont recevables ;

Dit que les demandes reconventionnelles visant l’acquisition de la clause résolutoire sont recevables ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 13 décembre 2023, pour le logement situé : [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 6], sont réunies à la date du 9 janvier 2025, et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;

Ordonne l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, des époux [J] , et celle de tous occupants de leur chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due par les époux [J] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et les condamne solidairement à payer cette indemnité à compter du 9 janvier 2025, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de leur chef et la remise des clés ;

Condamne solidairement les époux [J] à payer 49 364 €, à la société Murillo 8, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus le 21 mai 2025 (mai 2025 inclus), avec intérêts au taux légal, sans indemnité contractuelle, ni conservation du dépôt de garantie ;

Déboute les époux [J] de leurs demandes ;

Condamne solidairement les époux [J] à payer 2500 €, à la société Murillo 8, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement les époux [J] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 8 novembre 2024 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier Le juge