TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 3]

[Localité 9]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01521 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOO7

JUGEMENT

DU : 28 Mai 2025

S.A. LES RESIDENCES

C/

Mme [W] [Z] épouse [C]

M. [O] [C]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. LES RESIDENCES

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Madame [W] [Z] épouse [C]

[Adresse 6]

[Adresse 13]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [C]

[Adresse 6]

[Adresse 13]

[Localité 10]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Clémence PERRET, Greffière

DEBATS :

Audience publique du 13 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET, Greffière

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e CHAPULUT + CCC

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail du 23/09/2015, Mme [W] [Z] épouse [C] et M. [O] [C] sont locataires d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 7] [Adresse 4] [Adresse 2] [Adresse 11]. [Adresse 1]) à [Localité 12], et appartenant à la société LES RESIDENCES, venant aux droits de l’OPIEVOY.

Par acte du 4/09/2023, la société LES RESIDENCES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 813,15 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 31/08/2023.

Par acte en date du 14/08/2024, la société LES RESIDENCES a fait assigner Mme [W] [Z] épouse [C] et M. [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 14] et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1.662,76 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner solidairement les locataires aux entiers dépens.

A l’audience, la société LES RESIDENCES, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 1.421,43 euros, au titre des loyers échus à la date du 1/03/2025. Elle indique être d’accord pour l’octroi de délais de paiement et la suspension de la résiliation du bail.

Cités par actes délivrés à personne et à domicile, Mme [W] [Z] épouse [C] et M. [O] [C] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/05/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 1/03/2025, que les locataires ont repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société LES RESIDENCES verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu que le bailleur soutient que la dette s’élève à la somme de 1.421,43 euros ;

Mais attendu que le décompte produit comprend les actes d’huissier qui ne peuvent être inclus dans la créance en principal, laquelle est susceptible d’être échelonnée selon des délais suspendant les effets de la clause résolutoire ; que le non paiement des actes d’huissier dans le cadre de délais de paiement serait donc susceptible d’entraîner l’expulsion du locataire, ce qui est contraire aux règles d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; que les actes d’huissier feront donc partie des dépens et non de la créance en principal ;

Qu’en outre, le décompte produit comprend les actes d’huissier qui ne peuvent être inclus dans la créance en principal, laquelle est susceptible d’être échelonnée selon des délais suspendant les effets de la clause résolutoire ; que le non paiement des actes d’huissier dans le cadre de délais de paiement serait donc susceptible d’entraîner l’expulsion du locataire, ce qui est contraire aux règles d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; que les actes d’huissier feront donc partie des dépens et non de la créance en principal ;

Qu’en application des dispositions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre ;

Qu’en l’espèce, aucun élément justificatif pour l’application desdites pénalités n’est produit au titre de l’enquête sociale 2023 ; qu’elles seront donc écartées pour cette période ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 1/03/2025, la dette s’élève à la somme de 1.123,14 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de février 2025 inclus ; qu’il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme ;

Sur la solidarité passive

Attendu qu’en application de l’article 220 du code civil, les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux ; que les obligations solidaires issues du mariage au sens de l’article 220 du code civil ne cessent qu’avec l’accomplissement des formalités de publication du divorce à l’état civil, rendant ce dernier opposable aux tiers ;

Attendu qu’en outre, l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des loyers ; qu’ils le seront également concernant les indemnités d’occupation, en application de l’article 220 précité, dus au bailleur et aux frais de la présente instance ;

Sur les délais de paiement

Attendu que, compte tenu de l’accord du bailleur et des difficultés éprouvées par Mme [W] [Z] épouse [C] et M. [O] [C] , il y a lieu de leur accorder par application de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 23 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 50 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Qu’en conséquence, la société LES RESIDENCES sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 20/08/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 13/03/2025 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 7/03/2024, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 4/09/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 4/11/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Que toutefois compte tenu de l’accord du bailleur et durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des locataires en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire ;

Attendu que Mme [W] [Z] épouse [C] et M. [O] [C] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Mme [W] [Z] épouse [C] et M. [O] [C] à verser à la société LES RESIDENCES la somme de 1.123,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1/03/2025 avec intérêts au taux légal à compter du 4/09/2023 sur la somme de 813,15 euros et à compter du jugement sur le surplus ;

Autorise Mme [W] [Z] épouse [C] et M. [O] [C] à apurer la dette locative précédemment fixée en 23 mensualités de 50 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du premier loyer exigible suivant la signification de la présente décision, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Dit qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

Ordonne l’expulsion de Mme [W] [Z] épouse [C] et M. [O] [C] , faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne solidairement Mme [W] [Z] épouse [C] et M. [O] [C] à verser à la société LES RESIDENCES à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir , se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

En tout état de cause:

Déboute la société LES RESIDENCES de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Mme [W] [Z] épouse [C] et M. [O] [C] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,

Le président,