TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00332 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WKV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 MARS 2025

MINUTE N° 25/00493

— ---------------

Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 03 Mars 2025 avons mis l’affaire en délibéré au 14 mars 2025 et avons prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE EDT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine RIBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E2059

ET :

L’ASSOCIATION GMEOS GROUPE MISSIONNAIRE EVANGELIQUE OEUVRES ET SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

*************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2022, la SCI TOTAL 1 a consenti à l’association GMEOS GROUPE MISSIONNAIRE EVANGELIQUE ŒUVRES et SOCIAL (ci-après GMEOS) la location d’un local à usage de dépôt, entrepôt et atelier, situé [Adresse 1] à LA COURNEUVE, pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.

Par acte authentique du 10 octobre 2024, la SCI TOTAL 1 a vendu le bien à la SCI EDT.

Le 3 janvier 2025, la SCI EDT a fait délivrer à l’association GMEOS un commandement visant la clause résolutoire du contrat lui faisant sommation d’avoir à justifier de l’assurance valable des locaux, de cesser toute activité contraire au bail au sein des locaux loués et toute sous-location et de justifier du respect de la règlementation sur les établissements recevant du public.

Le 11 février 2025, la SCI EDT a fait délivrer à l’association GMEOS une sommation d’avoir à libérer les lieux sans délai ainsi que de lui régler la somme de 215,36 euros au titre du loyer courant du 1er au 3 février 2025 et une indemnité d’occupation de 71,79 euros par jour d’occupation au mois de février 2025.

Le 17 février 2025, ladite sommation a été dénoncée à Monsieur [P] [H] [N], en sa qualité de président de l’association GMEOS, par la SCI EDT.

Puis, par acte du 20 février 2025, et autorisée à cette fin par ordonnance du 19 février 2025, la SCI EDT a assigné en référé à heure indiquée l’association GMEOS devant le président de ce tribunal, notamment au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, pour voir :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de l’association GMEOS, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, hors du local situé [Adresse 1] à [Localité 3] ;

— condamner l’association GMEOS à lui verser une indemnité d’occupation de 2.010 euros par mois à compter du 4 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner l’association GMEOS au paiement de la somme provisionnelle de 3.000 euros à valoir sur le préjudice qu’elle a subi du fait du maintien abusif de l’association dans les lieux ;

— condamner l’association GMEOS à lui payer la somme provisionnelle de 2.500 euros au titre des frais précontentieux engagés par elle et non compris dans les dépens ou les sommes demandées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’association GMEOS au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— ordonner l’exécution sur la seule vue de la minute.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2025.

A l’audience, la SCI EDT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle explique que l’association GMEOS a autorisé des sous-locations pourtant interdites par le contrat de bail et que l’activité exercée par le sous-locataire est contraire à sa destination, notamment en ce qu’il reçoit du public. Elle précise qu’aucune attestation d’assurance valable pour l’activité réellement exercée dans les locaux ni aucun justificatif attestant du respect de la règlementation sur les établissements recevant du public ne lui ont été transmis.

Régulièrement assignée, l’association GMEOS n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

Le 10 mars 2025, l’association GMEOS a constitué avocat et a sollicité la réouverture des débats, faisant valoir qu’elle n’a pas été destinataire de l’assignation, demande à laquelle s’est opposée la SCI EDT.

Le délibéré a été prorogé au 18 mars 2025.

MOTIFS

Il est relevé en premier lieu que l’assignation a été signifiée le 20 février 2025 à l’adresse des lieux loués, après vérification par le commissaire de justice, et dénoncée le 24 février 2025 à Monsieur [P] [H] [N], en sa qualité de président de l’association GMEOS, à l’adresse visée comme étant la sienne dans le contrat de location.

Dans ces conditions, il est considéré que la convocation de la partie défenderesse a été effectuée régulièrement et il n’est pas justifié d’un obstacle l’empêchant de constituer avocat avant l’audience et de solliciter le cas échéant un renvoi pour préparer sa défense.

La demande de réouverture des débats est rejetée, et la société défendenderesse considérée comme non représentée, la constitution de son avocat étant tardive comme postérieure à la clôture des débats.

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En outre, l’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1- user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2- payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, l’article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le bail prévoit aux conditions particulières que les lieux sont loués à usage de dépôt, entrepôt ou atelier.

Par ailleurs, il stipule aux conditions générales que le locataire s’interdit expressément :

— d’utiliser les biens loués autrement qu’à l’usage fixé aux conditions particulières, à l’exclusion de tout autre ;

— d’exercer dans les locaux une activité professionnelle, commerciale, industrielle, rurale ou artisanale ;

— de céder en tout en partie, à titre onéreux ou gratuit, les droits qu’il détient des présentes, ou de sous-louer, échanger ou mettre à disposition les biens objets des présentes, en tout ou partie.

Il prévoit en outre que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur un mois après un commandement demeuré infructueux, pour :

— modification de la destination des lieux ;

— défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges, des taxes ou du dépôt de garantie ;

— défaut d’assurance ;

— inexécution d’une obligation imposée au locataire par les lois, règlements, usages locaux ;

— et d’une façon générale l’inexécution de toute clause ou condition du présent bail.

Il précise encore qu’une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux, et que s’il s’y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé.

La SCI EDT produit :

le contrat de bail en date du 1er décembre 2022 ;un commandement en date du 3 janvier 2025, visant la clause résolutoire du contrat, aux termes duquel il est fait sommation au preneur de justifier de l’assurance valable des locaux, de cesser toute activité contraire au bail au sein des locaux loués et toute sous-location et de justifier du respect de la règlementation sur les établissements recevant du public ;une sommation en date du 11 février 2025 d’avoir à libérer les lieux ;une sommation interpellative en date du 21 novembre 2024 signifiée par la SCI EDT à l’EGLISE IGREJA EVANGELICA ASSEMBLEIA DE DEUS MINISTERIO SILOE DE JESUS d’indiquer à quel titre et depuis quand elle occupe les locaux situés [Adresse 1] à LA COURNEUVE, si un loyer est réglé, d’en préciser le cas échéant le montant et le bénéficiaire, et de produire le titre d’occupation.

Il résulte de cette sommation interpellative que Monsieur [X] [O] [G], rencontré sur place par le commissaire de justice, a indiqué être domicilié à cette adresse, être le pasteur de l’église visée par la sommation et occuper les lieux depuis l’année 2011. Il a ajouté n’être titulaire d’aucun contrat de location et verser chaque mois une « aide financière » en espèces de 1.000 euros, antérieurement au pasteur [W] [F] et, depuis un an, au pasteur [H] appartenant selon lui à l’association GMEOS.

L’ensemble de ces éléments démontre que le locataire a sous-loué les lieux objets du contrat du 1er décembre 2022 en violation des dispositions précitées de celui-ci.

Et faute pour l’association GMEOS de justifier, dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, qu’elle a cessé cette sous-location, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 4 février 2025.

L’obligation de l’association GMEOS de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de l’association GMEOS causant un préjudice à la SCI EDT, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

Par ailleurs, la SCI EDT sollicite le versement d’une somme provisionnelle de 3.000 euros à valoir sur le préjudice qu’elle dit subir du fait du maintien abusif du locataire dans les lieux. La demanderesse, qui explique être préoccupeé par le risque pour la sécurité des personnes tenant au comportement répréhensible de son ancien locataire, ne justifie toutefois ni du principe, ni du quantum de son préjudice. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

En outre, la SCI EDT demande le paiement de sommes au titre des « frais précontentieux », dont les frais de commissaire de justice et d’avocat (frais de sommation, frais de commandement et courriers d’avocat et conseils juridiques).

Ces sommes, par leur nature, seront incluses dans les frais irrépétibles d’ores et déjà sollicités par la demanderesse dans le cadre de la présente instance. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accueillir cette demande.

L’association GMEOS, succombante, sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, l’équité commande d’allouer à la SCI EDT la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Enfin, l’article 489 du code de procédure civile prévoit que le juge peut, en cas de nécessité, ordonner que l’exécution de la décision aura lieu au seul vu de la minute.

Toutefois, aucune circonstance de l’espèce ne justifie l’application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de réouverture des débats ;

Constatons la résolution du bail à compter du 4 février 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de l’association GMEOS et de tous occupants de son chef hors du local situé [Adresse 1] à [Localité 3] ;

Condamnons l’association GMEOS à payer à la SCI EDT une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas retrouvé résilié ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons l’association GMEOS à supporter la charge des dépens ;

Condamnons l’association GMEOS à payer à la SCI EDT la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 14 MARS 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Anne BELIN