Tribunal Judiciaire d'Évry, Chambre des referes, 16 mai 2025, n° 25/00298

TJ Évry 16 mai 2025

Arguments

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Accepté
Urgence d'intervention pour prévenir un dommage imminent
La cour a estimé que l'urgence et le risque de dommage imminent justifiaient l'accès à l'appartement pour effectuer les réparations nécessaires.
Accepté
Nécessité de travaux pour remédier à la fuite
La cour a jugé que les travaux étaient nécessaires pour traiter la cause du sinistre et prévenir des dommages supplémentaires.
Accepté
Défaut de comparution des défendeurs
La cour a constaté que les défendeurs avaient succombé à l'instance et a ordonné leur condamnation aux dépens.
Accepté
Droit à la réparation des frais irrépétibles
La cour a jugé que le Syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais engagés, en raison de la non-comparution des défendeurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, ch. des réf., 16 mai 2025, n° 25/00298
Numéro(s) :	25/00298
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jennifer POIRRET
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 9 ] [ Localité 1 ] )

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 16 mai 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00298 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QYWW

PRONONCÉE PAR

Lucile GERNOT, Juge,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 15 avril 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9][Localité 1]), situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA SENART GATINAIS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES – DNID, en qualité de curateur à succession vacante de Madame [K] [J], selon ordonnance du tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES en date du 9 janvier 2020

dont le siège social est sis [Adresse 8]

non comparante ni constituée

Monsieur [U] [Z], en qualité d’héritier de Madame [I] [J]

demeurant [Adresse 6]

non comparant ni constitué

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice des 06 et 10 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires LES ROSSAYS, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS (ci-après le Syndicat des copropriétaires), a fait assigner la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) et Monsieur [U] [Z] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, statuant en référé, aux fins de :

ORDONNER l’ouverture de l’appartement correspondant au lot 11, situé au 3e étage du bâtiment A, appartenant à la succession de Madame [K] [J]

DESIGNER, la SELARL COJUSTICE, étude de Commissaires de justice demeurant [Adresse 7], à l’effet de :

Se rendre au [Adresse 5] dans l’appartement correspondant au lot 11, situé au 3ème étage du bâtiment A, appartenant à la succession de Madame [K] [J] d’y pénétrer si besoin avec l’assistance d’un serrurier, accompagné de deux témoins majeurs, le cas échéant avec l’assistance des autorités mentionnées à l’article L142-l du Code des procédures civiles d’exécution et accompagné d’un représentant du syndic en exercice, et d’effectuer un constat sommaire des installations fuyardes et de l’état général de salubrité de l’appartement

AUTORISER le syndic, sous constat du Commissaire de justice, à permettre à un plombier d’intervenir en urgence pour procéder à une recherche de fuite et traiter Ia cause du sinistre.

AUTORISER le syndic, sous constat du Commissaire de justice, à faire intervenir une entreprise qualifiée pour qu’elle procède au nettoyage, à l’assainissement du logement et au pompage de l’eau stagnante afin de permettre an plombier d’effectuer en sécurité les réparations requises.

CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [Z] et la DNID au paiement d’une somme de 3000 € au titre de l’article 700 CPC et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 avril 2025 au cours de laquelle le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et a déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires expose, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et de l’article 724 du code civil, qu’il y a urgence à intervenir au sein du lot 11 situé au 3ème étage, dont la propriétaire est décédée et en l’absence d’intervention de la DNID et de Monsieur [P] qui aurait par la suite tacitement accepté la succession, alors que l’appartement du dessous appartenant à Monsieur [O] ainsi que le plancher des parties communes de l’immeuble sont affectés d’infiltrations en raison d’une fuite de l’appartement du dessus. Le Syndicat des copropriétaires souligne l’urgence ainsi que le risque de dommage imminent qu’il convient de prévenir en autorisant l’accès à l’appartement en question, les dégâts étant extrêmement préoccupants et l’aggravation récente des désordres présentant un danger pour la sécurité des personnes et des occupants.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [U] [Z] et la Direction nationale d’interventions domaniales, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’à la note d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’accès au logement litigieux

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

L’article 9 de la loi précitée dispose que :

«  I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II – un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient ".

En dehors de ces dispositions, le juge des référés peut toujours autoriser un accès à des parties privatives pour procéder à des travaux nécessaires poursuivant un but légitime, lorsque ceux-ci ne portent pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété et que la consistance ou la jouissance de la partie privative ne sont pas altérées de manière durable.

En l’espèce, il résulte du rapport définitif simplifié de la MACIF, assureur de Monsieur [O], que ce dernier, suivant déclaration du 15 juin 2023, a subi un dégât des eaux au sein de son logement situé [Adresse 4] à Savigny-sur-Orge (91600) trouvant son origine dans une fuite active d’origine indéterminée en provenance du logement immédiatement supérieur, lequel appartient désormais à Monsieur [V] [Z], héritier de feu [K] [J] suivant acte de notoriété du 16 février 2010, étant relevé que la DNID a également été nommée en qualité de curateur à la succession par ordonnance du 09 janvier 2020 du tribunal judiciaire d’Evry.

Est justifié d’un courrier de mise en demeure avec accusé de réception adressé le 14 novembre 2024 à Monsieur [Z] par le syndic de copropriété, sollicitant l’accès au logement pour effectuer une recherche de fuite et y remédier.

Sont également produits au dossier deux courriels datés des 03 et 18 septembre 2024 par lesquels le syndic de copropriété sollicite l’autorisation de la DNID pour l’ouverture du logement par un serrurier aux fins de faire intervenir un plombier pour réparer la fuite à l’origine du dégât des eaux, ainsi que le refus de la DNID par courriel du 14 novembre 2024 faisant part de son impossibilité d’intervenir eu égard à l’acceptation tacite de la succession par Monsieur [Z].

Les photographies produites au dossier, démontrant l’ampleur du désordre, justifient de l’urgence à intervenir dans l’appartement litigieux pour éviter toute aggravation du désordre et prévenir un dommage imminent, en l’absence de réaction du propriétaire.

En ce que le dégât des eaux, qui affecte l’appartement d’un copropriétaire, trouve son origine dans l’appartement du dessus appartenant à un autre copropriétaire, les parties communes sont présumées être également affectées par le désordre, en particulier le gros œuvre séparant les deux appartements.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du Syndicat des copropriétaires suivant les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les défendeurs, qui succombent à l’instance, sont condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE à la succession de [K] [J] de laisser le Syndicat des copropriétaires LES ROSSAYS, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, accéder à l’appartement situé [Adresse 5] correspondant au lot 11, situé au 3ème étage du bâtiment A de l’immeuble en copropriété ;

DIT que le Syndicat des copropriétaires LES ROSSAYS, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS pourra être accompagné de tout commissaire de justice de son choix à effet de :

— se rendre au [Adresse 5] dans l’appartement correspondant au lot 11, situé au 3ème étage du bâtiment A, appartenant à la succession de [K] [J],

— y pénétrer si nécessaire avec l’assistance d’un serrurier, accompagné de deux témoins majeurs, d’un représentant du syndic en exercice et le cas échéant à l’aide de la force publique,

— faire dresser un état des lieux, notamment un constat sommaire des installations fuyardes et de l’état général de salubrité de l’appartement ;

AUTORISE le Syndicat des copropriétaires LES ROSSAYS, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, sous constat du commissaire de justice, à permettre à un plombier d’intervenir en urgence pour procéder à une recherche de fuite et traiter Ia cause du sinistre ;

AUTORISE le Syndicat des copropriétaires LES ROSSAYS, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, sous constat du commissaire de justice, à faire intervenir une entreprise qualifiée pour qu’elle procède au nettoyage, à l’assainissement du logement et au pompage de l’eau stagnante afin de permettre au plombier d’effectuer en sécurité les réparations requises ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Z] et la Direction nationale d’interventions domaniales aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Z] et la Direction nationale d’interventions domaniales à payer au Syndicat des copropriétaires LES ROSSAYS, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 mai 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,