COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 Mars 2026

N° RG 24/00349 – N° Portalis DBWP-W-B7I-CZNN

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [O]

né le 25 Janvier 1958 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [O]

demeurant [Adresse 2]

Madame [C] [H] épouse [M]

née le 26 Janvier 1969 à [Localité 3] (75)

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [G] [U]

né le 06 Décembre 1949 à [Localité 4] (42)

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Fabien BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

DEFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE ayant son siège sis [Adresse 7] prise en son agence de [Localité 5] sis [Adresse 8]

représentée par Maître Ludovic TOMASI de la SCP TGA-AVOCATS, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

MAGISTRAT : Julien WEBER, juge, statuant à juge unique

GREFFIER : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS : à l’audience publique du douze Janvier deux mil vingt six, à l’issue desquels les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe le vingt trois Mars deux mil vingt six

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] sont propriétaires de lots au sein de l’ensemble immobilier en copropriété « les Gentianes ABCD ».

Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] se plaignent de ce que l’assemblée générale ordinaire de la copropriété qui s’est tenue le 26 octobre 2024 serait affectée de plusieurs irrégularités qui l’entacheraient de nullité.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » sis à PUY ST VINCENT représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE devant le tribunal judiciaire de Gap aux fins, principalement, d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale ordinaire du 26 octobre 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 mars 2025, Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] demandent au tribunal de :

Annuler l’assemblée générale ordinaire de la copropriété « les Gentianes ABCD » en date du 26 octobre 2024 ;

Dire et juger que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » à leur payer la somme de 2500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Dire que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Fabien BOMPARD pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Dire et juger que les requérants seront dispensés de contribuer aux dépenses communes des frais de procédure dont la charge sera à répartir entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamner solidairement Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE la somme de 1500€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner solidairement Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE la somme de 2500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance ;

Dire y avoir lieu à application de l’exécution provisoire de droit.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 juin 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

A titre liminaire le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « constater », « dire et juger » « déclarer et juger » « donner acte ou prendre acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requière. En conséquence le tribunal ne statuera pas sur celles-ci qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

I. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété « Les Gentianes ABCD » en date du 26 octobre 2024

1. Sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin.

A la qualité de préposée du syndic la personne qui, bien que non salariée de celui-ci, travaille pour son compte, exécute ses ordres, accomplit pour son compte des actes de gestion incombant au syndic et se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé.

En l’espèce, il ressort de la feuille de présence de l’assemblée générale du 26 octobre 2024 que Monsieur [R] [J] a représenté les copropriétaires suivants :

M. et Mme [D] [P] [E] / [V] ;

M. [L] [Q] ;

M. et Mme [N] [X] et [K] ;

Mme [S] [A] ;

La SCI SRNSM (pièce 1 des demandeurs).

Il est constant que Monsieur [R] [J] n’est pas copropriétaire et qu’il est en outre gérant de la SARL [Z] ET COMPAGNIE (pièce 3 des demandeurs).

Or, la société [Z] ET COMPAGNIE est titulaire d’un contrat de maintenance des parties communes de la copropriété, lequel contrat a fait l’objet d’un avenant présenté à l’occasion de l’assemblée générale du 26 octobre 2024 (pièce 2 des demandeurs).

Il ressort notamment de cet avenant que :

Art 3 : « toutes les prestations demandées par le Syndic qui ne sont pas inclues dans ce contrat et qui auront été rendues nécessaires pour cause d’urgence avérée devront faire l’objet d’une facturation supplémentaire distincte de celle prévue par le contrat » ;

Art. 6-5 al. 3 : « seul le syndic détermine les petits travaux à effectuer, leur priorité et en assure le suivi et le contrôle » ;

Art 12 al. 12 : « l’objectif de ce rapport est de faciliter la production du rapport par la société [Z] et Compagnie, d’en faciliter le contrôle et l’analyse par le Syndic » ;

Art. 13 : « le contrôle et le suivi des activités est la responsabilité exclusive du Syndic. Aucun copropriétaire, même s’il est membre du Conseil Syndical n’a l’autorisation de contrôler ou d’intervenir sur les activités réalisées au titre de ce contrat par la société [Z] et Compagnie. Le syndic tient mensuellement informé le Conseil Syndical de son suivi et de son contrôle par la validation et la communication du rapport mensuel de la société [Z] et Compagnie ».

En outre, les demandeurs produisent des échanges de mails desquels il ressort, d’une part, que « [Z] » rend compte de son activité à Madame [T] [Y], gestionnaire de copropriété au sein de la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE et, d’autre part, que celle-ci donne des missions à « [Z] » en lien avec la maintenance de la copropriété (pièces 5 et 6 des demandeurs).

Ainsi, il existe bien un lien contractuel entre le Syndic de copropriété et la SARL [Z] ET COMPAGNIE, dont Monsieur [R] [J] est le gérant, qui consiste en un contrat de prestation de services de maintenance.

Il s’évince en outre de l’avenant audit contrat et des mails susmentionnés que le Syndic de copropriété a seul qualité pour demander des prestations à la SARL [Z] ET COMPAGNIE et pour assurer le suivi et le contrôle des activités de cette-dernière.

Cependant, il ne peut se déduire de ces constatations que Monsieur [R] [J] serait le préposé du Syndic de copropriété.

En effet, d’une part, Monsieur [R] [J] ne travaille pas pour le compte du Syndic mais pour celui de sa société, laquelle est liée par un contrat de prestation de service avec ledit Syndic. Ainsi, aucune pièce produite par les demandeurs ne permet d’affirmer qu’il accomplirait des actes de gestion incombant au Syndic pour le compte de ce dernier.

D’autre part, il ressort des pièces susmentionnées que le Syndic ne donne d’instructions à Monsieur [J], ès qualités de gérant de la société [Z] ET COMPAGNIE, que dans le cadre de l’exécution de ce contrat de prestations de service, de la même façon qu’il ne contrôle que les prestations réalisées au titre de ce contrat.

Si le syndic, dans le cadre de ce contrat, peut préciser à Monsieur [J], ès qualités de gérant de la société [Z] ET COMPAGNIE, les prestations concrètes qui sont attendues de sa société, ces seules instructions ne caractérisent pour autant pas un lien de subordination qui permettrait d’assimiler le gérant de la société prestataire de service à un préposé.

Enfin, les demandeurs ne rapportent pas la preuve que Monsieur [J] se comporterait à l’égard des tiers et des copropriétaires comme un salarié ou un préposé du Syndic.

Dès lors, Monsieur [R] [J] ne peut être qualifié de préposé au sens de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 susmentionné de sorte qu’il pouvait recevoir mandat pour représenter un ou plusieurs copropriétaires.

2. Sur le fondement de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 21 al. 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 26 octobre 2024 que Madame [B] [W] a été élue membre du conseil syndical aux termes de la résolution 8.11 (pièce 1 des demandeurs).

Le Syndic justifie de la qualité de copropriétaire de Madame [B] [W] par la production d’un avis de mutation du 25 juin 2024 aux termes duquel il est précisé que celle-ci et Monsieur [OP] sont devenus propriétaires par acte de vente du même jour (pièce 4 du Syndic).

Dès lors, Madame [W] a bien qualité pour être membre du conseil syndical.

Par conséquent, la demande de Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 26 octobre 2024 sera rejetée.

II. Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts

En application des dispositions combinées de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

En l’espèce, quand bien même l’action engagée par Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] était mal fondée, il n’en demeure pas moins que le défendeur ne caractérise aucune intention de nuire de la part des demandeurs qui ont pu se méprendre sur la portée de leurs droits.

Par conséquent, la demande du Syndic tendant à la condamnation de Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] à lui payer une somme de 1500€ de dommages-intérêts sera rejetée.

III. Sur les autres demandes

A. Dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

B. Indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U], tenus aux dépens, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande réciproque formée de ce chef par Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] sera rejetée.

C. Exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 26 octobre 2024 ;

Rejette la demande du Syndic FONCIA TERRES DE PROVENCE tendant à la condamnation de Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] à lui payer une somme de 1500€ de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] aux dépens,

Condamne in solidum Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » sis à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [F] [O], Madame [I] [O], Madame [C] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [U] de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et par le greffier.

Le greffier Le juge