N° RG 25/02075 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P52S

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

JUGEMENT DU 17 Février 2026

DEMANDEUR:

Madame [G] [O], demeurant [Adresse 1] – [Localité 1]

représentée par M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [S] [T], demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

représentée par M^e Llowens LUCE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 17 Février 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Février 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Flora AIGUESVIVES

Copie certifiée delivrée à : M^e Llowens LUCE

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 9 mars 2007, Madame [G] [O] a donné à bail à usage d’habitation à Madame [S] [T] un logement à usage d’habitation située [Adresse 2], [Localité 2] moyennant un loyer de 382 € outre 48 € de charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 août 2024, Madame [G] [O] a fait délivrer à sa locataire un congé pour vente pour le 8 mars 2025.

La locataire n’ayant pas quitté les lieux, Madame [G] [O] a fait assigner Madame [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, selon exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2025 et ce, afin notamment de voir constater la validité du congé, ordonner son expulsion sans délai, outre sa condamnation à payer une indemnité d’occupation égale et à lui verser la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 1er juillet 2025, le juge des référés, du tribunal judiciaire de Montpellier a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du tribunal judiciaire, site Méditerranée à l’audience du 2 septembre 2025.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 18 décembre 2025.

À cette audience, Madame [G] [O], représentée par son avocat, conclut comme suit :

Vu l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Vu les pièces produites aux débats ;

Vu l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

A titre principal :

VALIDER le congé délivré le 10 août 2024 par Madame [G] [O] à l’encontre de sa locataire Madame [S] [T] ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de nullité du congé ;

CONSTATER que Madame [T] est occupante sans droit ni titre du logement [Localité 3], [Adresse 2], [Localité 2] ;

ORDONNER l’expulsion de Monsieur Madame [S] [T], locataire et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

ORDONNER la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés dans tel lieu qu’il désignera à ses frais ;

SUPPRIMER le bénéfice du délai d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNER Madame [S] [T], locataire, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 456,54 euros mensuel du 1er mars 2025 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;

DEBOUTER Madame [S] [T] de sa demande de délai de grâce ;

DEBOUTER Madame [S] [T] de sa demande de délai de grâce ;

CONDAMNER Madame [S] [T] à payer à Madame [G] [O], une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris le coût du congé

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit sur la décision à intervenir,

En défense, Madame [S] [T], également représentée par son avocat, demande :

Vu les articles L412-3, L412-4 du code des procédures civiles d’exécution

Vu l’article 15, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet I989

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces y afférentes,

IL EST DEMANDE A MADAME, MONSIEUR LE JUGE DU CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION PRES LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER :

JUGER recevables et bien fondées les demandes, fins et prétentions de Madame [T].

A TITRE PRINCIPAL :

JUGER qu’il y a lieu de constater qu’aucune proposition de relogement n’a été proposée à Madame [T] ;

JUGER qu’il y a lieu de constater que le congé délivré le 10 août 2024 par Madame [O] est

irrégulier ;

EN CONSÉQUENCE

JUGER qu’il n’y a pas lieu de prononcer une expulsion à l’encontre de Madame [T] ;

JUGER que le bail conclu le 9 mars 2007 se poursuit ;

CONDAMNER Madame [O] à verser la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

ACCORDER un délai de grâce à Madame [T] pour quitter les lieux ;

FIXER le délai à l2 mois.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER Madame [O] de sa demande au titre de l’article 700 CPC ;

DEBOUTER Madame [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER Madame [O] au paiement de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile ;

CONDAMNER Madame [O] aux entiers dépens de la procédure ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’application de l’article L412-6 du code de procédure civiles d’exécution ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision a intervenir.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé et la demande de suppression des délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce, dispose que :

I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur…..

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de L’article 41 ter de la loi n° 86- 1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10- un de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III. — Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, Madame [S] [T] fait valoir la nullité du congé pour vendre dans la mesure où la réalité de l’intention de vendre et des conditions de cette vente ne sont pas démontrées. Elle estime, par ailleurs, que la bailleresse ne justifie pas de ses ressources qui seraient

inférieures au plafond prévu par les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 89. Elle souligne enfin qu’ aucune proposition de relogement lui a été faite alors qu’elle est âgée de 73 ans et dispose de ressources modestes.

Madame [G] [O], de son côté, soutient que sa volonté de vendre est bien démontrée par la régularisation d’un compromis de vente et que disposant de revenus inférieurs au plafond prévu par l’article 15 de la loi, le congé est régulier. Elle souligne par ailleurs avoir un enfant à charge qui rencontre d’importants problèmes de santé avec notamment 10 opérations en quatre ans et que sa situation est précaire et qu’elle a donc la nécessité de vendre rapidement le logement.

Sur la volonté de vendre

Sur la volonté de vendre, il est constant que la décision de vendre constitue un motif péremptoire du congé et la nullité du congé n’est encourue qu’en cas de congé frauduleux caractérisant l’absence d’intention véritable de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir le défaut d’intention de vendre du bailleur.

Or, en l’espèce non seulement la locataire ne démontre pas l’absence d’intention mais de surcroît Madame [G] [O] justifie d’un compromis de vente du 13 janvier 2025 concernant ce bien. Dès lors, ce moyen ne pourra qu’être rejeté

Sur la nécessité de formuler des propositions de relogement

Il ressort de l’article ci-dessus, dans sa rédaction applicable au congé litigieux, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par Madame [G] [O] par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 10 août 2024. Il n’est pas contesté que Madame [S] [T] était âgée de plus de 65 ans au moment de la délivrance du congé et avait des revenus réguliers déclarés à l’administration fiscale avant tout abattement inférieure au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Néanmoins, Madame [G] [O] justifie par sa déclaration d’impôts avoir un revenu fiscal de référence inférieure au plafond annuel 2024 pour un logement situé hors Paris Île-de-France.

Dès lors, il convient de constater la validité du congé délivré qui respecte les dispositions de l’article 15 et comprend l’ensemble des documents nécessaires.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de cette dernière ainsi que celle de tous occupants de son chef sans qu’il n’y ait lieu d’exclure l’application des délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution en l’absence de voie de fait. L’indemnité d’occupation due à compter du 9 mars 2025 sera fixée au montant du loyer et des charges contractuellement convenu et de condamner Madame [S] [T] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Par ailleurs, en vertu de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de dommages-intérêts

Compte tenu de la validation du congé, cette demande formée par Madame [S] [T] de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux

Il ressort des articles L412 3 et L412 4 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable à compter du 29 juillet 2023 que Le juge peut accorder des délais, Ne pouvant être inférieur à 1 mois ni supérieur à 1 an, renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [S], âgé de 73 ans, est à jour de ses loyers. Elle a réalisé, dès le 10 juin 2024, une demande de logement social, soit antérieurement à la délivrance du congé. Elle est suivie par une assistante sociale du centre communal d’action sociale de [Localité 4] et a formulé non seulement une demande de logement social mais également une demande de « FSL accord de principe. » Enfin, un dossier « ménage en difficultés économiques et sociales » a été instruit et validé pour une durée d’un an à compter du 28 novembre 2024. Toutefois, en dépit de ces démarches et de son passage en commission au cours des mois de mars, mai et juin 2025 aucun logement ne lui a été attribué.

De son côté, Madame [G] [O], qui indique vivre dans un logement social et avoir un enfant rencontrant d’importants problèmes de santé, n’en justifie pas.

Ainsi, au vu de la situation respective des parties, il sera octroyé un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, au regard de la situation financière de la locataire, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514 – mentionne que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et de dire n’y avoir lieu de l’arrêter au regard des délais octroyés.

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PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [G] [O] à Madame [S] [T] portant sur logement à usage d’habitation située [Adresse 2], [Localité 2] à compter du 09 mars 2025

DIT que Madame [S] [T] est occupante sans droit ni titre depuis le 09 mars 2025 ;

ACCORDE à Madame [S] un délai de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la présente décision,

ORDONNE l’expulsion de Madame [S] [T] et de tous occupants de son chef, à l’issue de ce délai et à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par la bailleresse,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [S] [T] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 09 mars 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DEBOUTE Madame [S] [T] de ses autres demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles ;

DÉBOUTE Madame [G] [O] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’arrêter ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE