TRIBUNAL

JUDICIAIRE D,'[Localité 1],-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 26 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 24/07319 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRKO

NAC : 72A

Jugement Rendu le 26 Mars 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA COLBERT, SAS au capital de 455.22,00 euros, situé, [Adresse 2], immatriculée au RCS de, [Localité 3] sous le numéro 709 801 369

représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

S.C.I. SCI, [E] ET FILS, Société civile immobilière, inscrite au RCS d’EVRY sous le numéro 848 668 984, dont le siège social est situé, [Adresse 3]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 juillet 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 22 Janvier 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 26 Mars 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI, [E] ET FILS est propriétaire des lots 7, 420, 421, 422, 423, 424 et 425 dépendant de l’immeuble, [Adresse 4] situé à LONGJUMEAU (91160).

Par assignation en date du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA COLBERT, l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967,

Vu les dispositions de la loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d’application du 30 août 2019,

Vu les articles 1231-6 et suivants du code civil,

Vu les articles 695 et 696 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SCI, [E] ET FILS à lui payer la somme de 23.186,45 euros, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,condamner la SCI, [E] ET FILS à lui payer la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil,condamner la SCI, [E] ET FILS à lui payer la somme de 2.500.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCI, [E] ET FILS au paiement des entiers dépens lesquels seront recouvrés par la SELARL Cabinet ELBAZ GABAY COHEN en application de l’articles 699 du code de procédure civile,rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI, [E] ET FILS, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 22 janvier 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 22 novembre 2021, 5avril 2023 et 21 novembre 2023,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er avril 2024, appel 01/04 et cotisation travaux inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 23.186,45 euros. Toutefois, cette somme comprend, des frais (450,00 €) et dépens (614,74 €) qui seront examinés infra.

Au vu des pièces produites, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] s’élève à la somme de 22.121,71 euros [23.186.45 € – (450.00 € + 614.74 €)], au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, pour la période du 1er avril 2022 (PROV/CHG courantes 01/04/2022) au 1er avril 2024 (appel 01/04 et cotisation travaux) inclus.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, [Adresse 4], cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4], qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de la SCI, [E] ET FILS ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] sollicite la somme de 450.00 euros au titre de la constitution du dossier pour l’huissier. Toutefois, cette prestation constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

Le coût du commandement de payer (164,74 euros) ne relève pas des dépens mais des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété. En conséquence, la SCI, [E] ET FILS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de, [Adresse 4] la somme de 164,74 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI, [E] ET FILS, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par le Cabinet ELBAZ GABAY COHEN conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI, [E] ET FILS sera également condamnée à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE SCI, [E] ET FILS à payr au syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] la somme de 22.121.71 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, pour la période du 1er avril 2022 (PROV/CHG courantes 01/04/2022) au 1er avril 2024 (appel 01/04 et cotisation travaux) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires, [Adresse 5] de sa demande à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE la SCI, [E] ET FILS à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] la somme de 164,74 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE la SCI, [E] ET FILS à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCI, [E] ET FILS aux dépens

DIT que la SELARL Cabinet ELBAZ GABAY COHEN pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,