RE F E R E

N°

Du 11 octobre 2024

N° RG 24/00212 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K36V

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Anne CUMIN

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Anne CUMIN

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDERESSE AU REFERE:

S.C.I. SAINT PAUL dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne CUMIN, avocat au barreau de RENNES

DEFENDERESSE AU REFERE:

S.A.R.L. ODATA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Fabienne LEFRANC, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 31 Juillet 2024,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, au terme des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024 prorogé au 11 octobre 2024 les conseils des parties ayant été avisées par le RPVA le 27 septembre 2024

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 09 mars 2021, la société civile immobilière (SCI) Saint-Paul a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Odata un local à usage commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4] (35), pour un loyer annuel de 7 800 € HT/HC, payable mensuellement et d’avance, outre le remboursement par la société locataire à son bailleur de la taxe foncière. Une provision sur charges mensuelle a été également stipulée à hauteur de 65 € HT. Le bailleur a, par ailleurs, consenti au preneur des mesures d’accompagnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme en principal de 12 826,82 €, correspondant à des loyers et charges restés impayés du 01.04.2022 au 30.11.2023 ainsi qu’à des taxes foncières non remboursées. Ce commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par un nouvel acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, la SCI Saint-Paul a ensuite fait assigner la SARL Odata en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités pour défaut de paiement des loyers.

Le bailleur sollicite également, notamment, sa condamnation à lui payer :

• la somme provisionnelle de 13 711,78 €, au titre de la dette locative due selon lui à la date du 21 janvier 2023 ;

• une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer ;

• la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les dépens.

Lors de l’audience du 19 juin 2024, la société locataire a comparu en la personne de son gérant. Elle a seulement indiqué qu’elle cherchait à vendre son droit au bail et qu’elle se maintenait dans les lieux. L’affaire a été renvoyée aux fins de permettre au bailleur de justifier de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce de son preneur.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 31 juillet suivant, la SCI Saint-Paul, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation.

La SARL Odata n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et Civ. 2ème 21 janvier 2024 n° 21-21.463).

Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion du locataire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d’un état d’endettement, daté du 19 juin 2024 (pièce bailleur non numérotée), que le fonds de commerce de la société locataire n’est grevé d’aucune inscription.

Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°1), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Suite à la délivrance du commandement de payer du 21 décembre 2023 (pièce bailleur n°5), il n’a pas été contesté à l’audience que la société locataire n’a pas procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d’un mois. Par conséquent, le bail est, sans conteste, résilié à la date du 21 janvier 2024 et la SARL Odata, devenue dès lors occupante sans droit, ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

La possibilité ouverte à la société demanderesse de requérir le concours de la force publique, dans les termes de la loi, rend dès lors inutile à ce stade le prononcé d’une astreinte.

S’agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande d’assistance de la force publique

L’article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l’organisation judiciaire dispose que :

« Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ».

Il n’entre pas, en application de ces dispositions, de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration. La demande du bailleur, sur ce point, ne pourra dès lors qu’être rejetée.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.

L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Le maintien dans les lieux du locataire causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu’il est privé de la libre disposition de son bien. Au vu des éléments d’appréciation soumis à la juridiction et en l’absence de preuve d’un tel préjudice qui de toute façon n’est pas allégué, il y a lieu en l’espèce de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer, comme le réclame le bailleur, soit la somme de 884,96 € TTC (sa pièce n°5). Cette somme correspond à la valeur équitable des lieux sur laquelle les parties s’étaient accordées, somme que la société locataire sera condamnée à verser à titre provisionnel, à compter du 21 janvier 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et taxes foncières

Le principe de l’obligation de la société locataire au titre des loyers, charges et taxes foncières est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleur n°1) et n’a d’ailleurs pas été contesté à l’audience.

Le quantum de l’obligation, pas plus contesté, s’élève à la somme de 13 711,78 € (pièce bailleur n°5), somme au paiement de laquelle la société Odata sera condamnée par provision, en deniers ou quittances.

Sur le dépôt de garantie

La SCI Saint-Paul sollicite d’être autorisée à conserver le dépôt de garantie stipulé au bail, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice.

Cette prétention, qui n’est ni fondée sur l’urgence, ni une demande de provision, en ce qu’elle excède en conséquence les pouvoirs de la juridiction des référés, ne pourra qu’être rejetée comme étant irrecevable (Civ. 2ème 08 janvier 2015 n° 13-21.044).

Sur les demandes accessoires

La SARL Odata qui succombe supportera, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d’instance dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du même code.

Maître Anne Cumin n’allègue pas avoir avancé des dépens sans recevoir provision. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder un droit de recouvrement direct.

Aux termes de l’article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des caractéristiques de l’espèce et de la situation respective des parties, la SARL Odata versera, de ce chef, la somme de 800 € à son bailleur.

DISPOSITIF

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe :

ORDONNE en conséquence du constat de la résiliation, le 21 janvier 2024, du bail qui liait les parties l’expulsion de la SARL Odata, de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4] (35) ;

la CONDAMNE à payer, en deniers ou quittances, à la SCI Saint-Paul une indemnité provisionnelle d’occupation égale à 884,96 € (huit cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-seize centimes) TTC par mois à compter du 21 janvier 2024 et jusqu’à libération complète des lieux ;

la CONDAMNE à payer à la même et dans les mêmes formes, la somme provisionnelle de 13 711,78 € (treize mille sept cent onze euros et soixante-dix-huit centimes) TTC au titre de sa dette locative (loyers, provisions sur charges et taxes foncières) pour la période du 01er avril 2022 au 31 décembre 2023 ;

la CONDAMNE aux dépens de la présente instance ;

la CONDAMNE à payer à la SCI Saint-Paul la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés