TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 25/00048 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QTTY

NAC : 72A

Jugement Rendu le 17 Avril 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la SAS FRABAT, Société par actions simplifiée au capital de 358.750, 00 euros, inscrite au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 377 983 762, dont le siège social est situé [Adresse 3],

représenté par Maître Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, demeurant [Adresse 4] à SAINT-MAURICE (Val-de-Marne), en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X] [T], né le 27 juillet 1927 à STRASBOURG et décédé le 1er septembre 2019 à OFTERSHEIM (Allemagne), désignée en cette qualité par ordonnance du Président du tribunal judiciaire d’Evry du 02 décembre 2024

dispensée du ministère d’avocat conformément aux dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[X] [T] était propriétaire des lots numéro12 et 61 au sein de la [Adresse 1] en copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 3].

M.[X] [T] est décédé le 1er septembre 2019.

Par ordonnance du 2 décembre 2024 du Président du Tribunal judiciaire d’EVRY, la succession a été déclarée vacante, et la Direction nationale d’interventions domaniales (D.N.I.D) a été nommée curatrice à succession vacante.

Par acte de commissaire de Justice en date du 27 décembre 2024, le Syndicat des copropriétairesde la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FRABAT, a fait assigner D.N.I.D es qualité de curatrice de la succession de M.[X] [T] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

— Condamner la DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, en saqualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X], [Y] [T] à payer auSyndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 3] les sommes suivantes :

9.983,28 €, arrêtée au 4ème trimestre 2024 inclus (appel de charge du 4ème trimestre 2024 et appel de fonds travaux 4ème trimestre 2024 inclus), au titre des charges impayées, avec intérêtsau taux légal à compter du 4 avril 2022 sur la somme de 4.357,79 € et à compter de la présente assignation pour le surplus.

1.076,10 € au titre des frais nécessaires de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter jugement à intervenir,

— Condamner la DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, en saqualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X], [Y] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3] la somme de 1.566,00 €, sauf à parfaire, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, en saqualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X], [Y] [T] aux entiers dépens de l’instance.

— Débouter la DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X], [Y] [T] de toute éventuelle prétention ou demande contraire.

— Rappeler l’exécution provisoire de droit assortissant le jugement à intervenir

Au soutien, il explique que le défendeur et son épouse étaient propriétaires de ces lots originellement, et que Madame [T] est décédée si bien que M.[T] est devenu propriétaire du tout.

Il ajoute que le syndic a appris le décés de M. [T] par ses propres recherches et que les charges afférentes aux lots, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables, ne sont pas réglées. Après des relances et une sommation, il a du finalement saisir le président du tribunal pour obtenir la désignation de la DNID pour obtenir un curateur à la sucession.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La D.N.I.D malgré la notification des demandes par le conseil du demandeur n’a fait aucune observation à la procédure.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 mars 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ainsi que l’ ordonnance nommant la D.N.I.D comme curatrice à la succession;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 avril 2019, 9 septembre 2020, 20 juin 2021, 1er juin 2022, 24 mai 2023,12 juin 2024;

— les appels de fonds et charges sur la période considérée;

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 18 décembre 2024 sur la période du 01/01/2020 au 1/10/2024, appel provisions 01/10/2024 et cotisation fonds travaux obligatoires 01/10/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9 983,28 euros.

— le règlement de copropriété,

— le contrat de syndic,

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, sur la période du 01/01/2020 au 01/10/2024, appel provisions sur charges 01/10/2024 et fonds travaux obligatoires 01/10/2024 inclus, s’élève bien à la somme de 9 983,28 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 avril 2022 sur la somme de 4357,79 euros et pour le surplus à compter de l’assignation en justice.

La DNID es qualité de curatrice à la succession de M. [X] [T] sera donc condamnée à payer la somme de 9 983,28 euros.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] réclame une somme de 1 076,10 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “Constitution dossier pour avocat” et “Constitution dossier pour huissier” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer sa créance.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais de relance du 10 septembre 2024, n’apparaissent pas bien fondés, les modalités d’envoi n’étant pas justifiées.

Seuls apparaissent fondés les frais de mise en demeure du 14 septembre 2021, de relance du 25 novembre 2021, les frais sommation de payer de 153,10 euros et les frais d’hypothèque mais pour 150 euros conformément au contrat de syndic prévoyant ce tarif.

En conséquence, la DNID es qualité de curatrice de la succession de M.[T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] la somme de 405,10 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La D.N.I.D es qualité, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE la D.N.I.D es qualité de curatrice à la succession vacante de M.[X] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 9 983, 28 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024 , sur la période du 01/01/2020 au 01/10/2024, appel provisions sur charges 01/10/2024 et fonds obligatoires 01/10/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 avril 2022 sur la somme de 4 357,79 euros et pour le surplus à compter de l’assignation en justice du 27 décembre 2024 et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE la D.N.I.D es qualité de curatrice à la succession vacante de M.[X] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 405,10 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la D.N.I.D es qualité de curatrice à la succession vacante de M.[X] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] situé [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la D.N.I.D es qualité de curatrice à la succession vacante de M.[X] [T] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,