TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 25/01696 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQM3

NAC : 72A

Jugement Rendu le 04 Juin 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 1] dont les références cadastrales sont section AK n°[Cadastre 1], section AL n°[Cadastre 2] et section AL n°[Cadastre 3] représenté par la SELARL [N] [E] – ALIREZAÏ, Administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 2], en sa qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [X] [C], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Madame [Y] [U] [P] [R] épouse [C], demeurant [Adresse 3]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Avril 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [C] et Mme [Y] [R] épouse [C] sont propriétaires des lots numéros 458, 560, 561 et 562 au sein de la [Adresse 1], en copropriété sise [Adresse 1] à [Adresse 1].

Par acte de commissaire de Justice en date du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par la SELARL [N] [E] – ALIREZAI, administrateur judiciaire a fait assigner M. [K] [C] et Mme [Y] [R] épouse [C] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

— Condamner solidairement et à tout le moins in solidum M. [K] [C] et Mme [Y] [R] épouse [C] à lui payer la somme en principal de 17 104,31 €, au titre des charges courantes et exceptionnelles impayées arrêtées au 01/01/2025;

— Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [K] [C] et Mme [Y] [R] épouse [C] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter

— de la mise en demeure notifiée par Me [N] [E] , administrateur judiciaire en date du 08/02/2024, d’avoir à payer la somme de 11 869,65 €,

— de la présente assignation pour le surplus.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation;

— Condamner solidairement et à tout le moins in solidum M. [K] [C] et Mme [Y] [R] épouse [C] à lui payer la somme de 1200,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— Condamner solidairement et à tout le moins in solidum M. [K] [C] et Mme [Y] [R] épouse [C] à lui payer une indemnité de 1500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par M^e Eric AUDINEAU membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [K] [C] et Mme [Y] [R] épouse [C] bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 avril 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 28 février 2025, sur la période du 24 décembre 2020 au 28 février 2025, appel de fonds 1er trimestre 2025, appel fonds travaux alur 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 17 104,31 euros,

— les appels de fonds sur la période ;

— les procès-verbaux des décisions de prises par l’adminstrateur provisoire pour les comptes concernés, les fonds travaux, les travaux excpetionnels de la période.

A l’examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges arrêtées au 28 février 2025 sur la période du 24/12/2020 au 28/02/2025 appel de fonds 1er trimestre 2025, appel fonds travaux alur 1er trimestre 2025 inclus s’élève bien à la somme de 17 104, 31 euros.

S’agissant des intérets au taux légal, il est justifié de la lettre de mise en demeure en date du 8 février 2024 pour un montant de 11 869,65 euros.

En conséquence, cet acte pourra être considéré comme point de départ des intérets conformément à l’article 1231-6 du code civil ainsi que l’assignation.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, les défendeurs sont mariés et vivent dans le logement objet du litige. Ainsi, il s’agit du domicile conjugal. Conformément à l’article 220 du code civil, la dette issue du logement constitue une charge du ménage, dont le paiement incombe solidairement aux époux. De plus, l’article 11.4 du règlement de copropriété produit, prévoit la solidarité dans la paiement des charges de copropriété en cas d’indivision des lots, ce qui le cas en l’espèce des défendeurs, coindivisaires de slots concernés.

En conséquence, les époux [C] seront condamnés solidairement à payer la somme de 17 104, 31 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [K] [C] et Mme [Y] [R] épouse [C] n’ont effectué aucun règlement pendant toute la période (décmebre 2020 à février 2025).

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété d’autant plus qu’il s’agit d’une copropriété dite “en difficulté”. De plus, cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence, M. [K] [C] et Mme [Y] [R] épouse [C] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] [C] et Mme [Y] [R] épouse [C] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [K] [C] et Mme [Y] [R] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 17 104, 31euros au titre des charges arrêtées au 28 février 2025 sur la période du 24/12/2020 au 28/02/2025 appel de fonds 1er trimestre 2025, appel fonds travaux alur 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 869,65 euros à compter du 8 février 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 10 mars 2025 date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [C] et Mme [Y] [R] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 800, 00 euros à titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum M. [K] [C] et Mme [Y] [R] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [C] et Mme [Y] [R] épouse [C] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par M^e Eric AUDINEAU membre de L’AARPI AUDINEAU-GUITTON conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,