RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 09 janvier 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/01247 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RK43

PRONONCÉE PAR

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 02 décembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. AC INVESTISSEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Amélie RICHARD de la SELARL CARRARE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0895

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. MAREE ET PECHE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 10 novembre 2025, la SCI AC INVESTISSEMENT, propriétaire de locaux situés à Palaiseau (91120) donnés à bail à la SAS MAREE ET PECHE, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry.

Elle sollicite :

— que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire au 28 juillet 2025 et, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail commercial, ou, à titre subsidiaire, la résiliation dudit bail aux torts du preneur,

— qu’il soit jugé que la société MAREE ET PECHE est occupante sans droit ni titre depuis le 28 juillet 2025, ou, à titre subsidiaire, depuis la résiliation judiciaire du bail à ses torts, des locaux sis [Adresse 3],

— que soit ordonnée l’expulsion de la société MAREE ET PECHE, et de tous occupants de son chef, desdits locaux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— que soit ordonné le transport et la séquestration des meubles, véhicules et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou fourrière que le tribunal désignera, ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls de la défenderesse, en garantie des sommes dues,

— qu’il soit jugé qu’à compter du 28 juillet 2025 jusqu’à la remise effective des clés, sera due une indemnité d’occupation égale au double du loyer,

— la condamnation, à titre provisionnel, de la société MAREE ET PECHE à payer à la SCI AC INVESTISSEMENT la somme de 30?434,35 € TTC au titre des loyers, charges et de l’indemnité d’occupation égale au double du loyer à parfaire jusqu’au jour de la parfaite libération des lieux où, subsidiairement, à payer la somme de 18?929,75 €, correspondant au décompte arrêté au 31 octobre 2025 hors prise en compte du doublement de l’indemnité d’occupation, à parfaire jusqu’au jour de la parfaite libération des lieux,

— qu’il soit jugé que les sommes dues par la société MAREE ET PECHE seront majorées des intérêts contractuels de 1 % par mois sur chaque échéance impayée, à parfaire jusqu’au jour du parfait règlement desdites sommes,

— qu’il soit jugé que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI AC INVESTISSEMENT,

A titre infiniment subsidiaire, si le juge des référés écartait la clause résolutoire et la résiliation judiciaire

— qu’il soit jugé que le protocole du 2 juin 2025 a force obligatoire et qu’il a été inexécuté par la société MAREE ET PECHE et en conséquence ordonner son exécution, avec condamnation de la société MAREE ET PECHE à respecter l’ensemble de ses engagements et stipulations, à parfaire,

En tout état de cause

— la condamnation de la société MAREE ET PECHE à payer à la SCI AC INVESTISSEMENT la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamnation de la société MAREE ET PECHE aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 juin 2025 et de l’état d’endettement.

Au soutien de ses demandes, elle expose que :

— par acte sous seing privé du 26 juillet 2022, elle a donné à bail à la société MAREE ET PECHE des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel principal de 20 000 € HT et HC, majoré de la TVA, payable par trimestre, auquel s’ajoute une provision trimestrielle sur charges de 450 € HT, soit 540 € TTC,

— par le jeu de l’indexation, le loyer trimestriel a été porté à 5 752,30 € HT et HC outre 1 150,46 € de TVA et 450 € de provision sur charges,

— par suite d’impayés de loyers et charges, elle a fait délivrer à sa locataire, le 27 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire et réclamant la somme en principal de 6 623,46 € au titre des loyers, charges et taxes impayés,

— à la suite dudit commandement de payer, un protocole d’accord a été signé le 02 juillet 2025 aux termes duquel, un échelonnement de la dette, en sus des loyers courants, a été convenu,

— ledit protocole n’a pas été respecté.

A l’audience du 02 décembre 2025, la SCI AC INVESTISSEMENT, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SARL MAREE ET PECHE n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de la locataire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI AC INVESTISSEMENT justifie, par la production du bail du 26 juillet 2022 et du commandement de payer, délivré le 27 juin 2025, outre un dernier décompte édité le 30 octobre 2025 que sa locataire, la SARL MAREE ET PECHE, a cessé de payer ses loyers.

Dans son ARTICLE DIX – Clauses Résolutoires, le bail stipule que " à défaut pour le PRENEUR (…) de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou ses accessoires, le présent bail sera, si bon semble au BAILLEUR, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer, contenant déclaration par ledit bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause est demeurée sans effet pendant ce délai. "

Le commandement délivré à la locataire reproduit tant ladite clause résolutoire insérée au bail, que les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, et réclame le paiement de la somme en principal de 6 623,46 € au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2025 inclus.

A l’examen du protocole signé entre les parties le 2 juillet 2025, il apparaît que la locataire devait régler avant le 15 de chaque mois, en sus des avis d’échéance des loyers et charges, les sommes suivantes :

-1 000 € le 15 juillet 2025

-1 875 € le 15 septembre 2025

-1 875 € le 15 octobre 2025

-1 873,46 € le 15 novembre 2025.

L’article 3 dudit protocole stipule en outre que « les parties conviennent qu’à défaut de respect des clauses des présentes, elles retrouveront leur pleine et entière liberté d’action et notamment d’agir en justice. »

Il résulte du dernier décompte versé aux débats, arrêté à la date du 30 octobre 2025, que la défenderesse n’a procédé qu’à deux règlements, à savoir 1 000 € le 07 juillet 2025 et 1 500 € le 16 septembre 2025, les loyers des 3ème et 4ème trimestre 2025 n’ayant pas davantage été payés.

Le commandement de payer, délivré le 27 juin 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 précitée, étant ainsi demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 juillet 2025.

La société défenderesse, du fait de sa non comparution à l’audience, ne formule aucune demande de délais de paiement et ne s’explique pas sur les raisons qui ont conduit à l’apparition et à l’accroissement du solde locatif.

En conséquence, il y a lieu de :

— constater la résiliation du bail à compter du 28 juillet 2025 ;

— dire qu’à compter de cette date, la SARL MAREEE ET PECHE est devenue occupante sans droit ni titre des locaux situé [Adresse 2] à [Localité 5] et qu’il convient d’ordonner son expulsion dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Cette expulsion pouvant être poursuivie si besoin avec le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

*Sur la demande de provision au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayées

A titre principal, la demanderesse sollicite la somme de 30 434,35 € au titre des loyers, charges et de l’indemnité d’occupation égale au double du loyer à compter du 28 juillet 2025, à titre subsidiaire, la somme de 18 929,75 € telle qu’elle figure dans le dernier décompte arrêté au 30 octobre 2025.

A l’examen dudit décompte, il convient de constater que les sommes comptabilisées, conformes aux stipulations du bail, incluent les loyers et charges des 3ème et 4ème trimestre 2025.

Or, le bail s’étant trouvé résilié à compter du 28 juillet 2025, il n’y a pas lieu d’inclure dans la provision au titre des loyers et charges impayées l’échéance du dernier trimestre 2025 courant à compter du 1er octobre 2025.

Par ailleurs, s’agissant de l’indemnité d’occupation, il est constant que le maintien dans les lieux d’un locataire cause un préjudice au bailleur, de sorte que celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité, au cas présent au double du loyer, s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite, voire supprimée, par le juge du fond en raison des circonstances conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande de majoration.

Par conséquent, la SARL MAREE ET PECHE sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SCI AC INVESTISSEMENT :

— au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés, troisième trimestre 2025 inclus, la somme non sérieusement contestable de 11 576,99 € TTC (18 929,75 – 7 352,76), laquelle sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2025, date de résiliation du bail.

— au titre de l’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer, charges et taxes prévus au bail à compter du 1er octobre 2025, relatif au dernier trimestre 2025 non couvert par la somme versée au titre des arriérés de loyers.

*Sur la demande provisionnelle au titre des intérêts contractuels de 1 %

La SCI AC INVESTISSEMENT fonde cette demande sur le 4ème paragraphe de l’ARTICLE DIX du contrat de bail qui stipule que " en cas de retard dans le paiement des loyers ou de tout autre somme, et à titre de clause pénale : *les sommes impayées emporteront de plein droit un intérêt de 1 % par mois (…). "

Or, cette clause relative à cet intérêt forfaitaire, très justement nommée dans ledit bail « clause pénale », peut, comme il a été dit précédemment, être réduite par le juge du fond si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, de sorte que la demande afférente relève de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés.

*Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La SCI AC INVESTISSEMENT fonde sa demande sur le dernier paragraphe de l’article DIX du contrat de bail, aux termes duquel « en cas de résiliation anticipée pour un fait fautif du PRENEUR, le dépôt de garantie, évoqué ci-dessus, restera acquis au BAILLEUR, à titre d’indemnité, à quelque époque que la résiliation se produise, sans préjudice de tous les loyers et de tous dommages et intérêts dont il est fait réserve. »

Une telle demande, s’analysant, là encore, comme une clause pénale pouvant être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SARL MAREE ET PECHE qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 juin 2025.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SARL MAREE ET PECHE, succombant, sera condamnée à payer à la SCI AC INVESTISSEMENT la somme de 1 500 € au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

Il convient de rappeler que la présence ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie ROLLAND-MAZEAU, juge des référés, après débats en audience publique, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, susceptible de recours dans les conditions rappelées à l’article 490 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 26 juillet 2022, à la date du 28 juillet 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la SARL MAREE ET PECHE et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL MAREE ET PECHE à payer à la SCI AC INVESTISSEMENT la somme provisionnelle de onze-mille-cinq-cent-soixante-seize euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes (11 576,99 €) TTC, correspondant aux loyers, charges, taxes, impayés, 3ème trimestre 2025 inclus ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL MAREE ET PECHE, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS la SARL MAREE ET PECHE à payer à la SCI AC INVESTISSEMENT l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision fondées sur la majoration de 1 % des sommes dues ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la SARL MAREE ET PECHE aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 27 juin 2025 ;

CONDAMNONS la SARL MAREE ET PECHE à payer à la SCI AC INVESTISSEMENT la somme de mille-cinq-cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 09 janvier 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,