TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 25/06796 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4DD

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Mars 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Localité 3] à [Localité 4] situé [Adresse 1], dont les références cadastrales sont Section AK n°[Cadastre 1], Maître [X] [M], Administrateur judiciaire, membre de l’étude V&V ASSOCIES, situé [Adresse 2] à [Localité 5], en sa qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [A] [W] [J], demeurant [Adresse 3]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 février 2026 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [A] [W] [J] est propriétaire des lots numéros 359 et 285 au sein de la résidence en copropriété [Localité 3] sise [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de Justice en date 14 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 4] à GRIGNY, représenté par son administrateur judicaire, Me [X] [M] de l’Etude V&V ASSOCIES, demeurant [Adresse 6] à PONTOISE (95300) a fait assigner Mme [A] [W] [J] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

CONDAMNER Mme [A] [W] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 4] à [Localité 4], la somme en principal de 25 729,27 euros pour les lots 359 et 285 au titre des charges de copropriété impayées arrétées au 01/10/2025 inclus, et représentant :

—  23 433, 27 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

—  2 296, 00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [A] [W] [J] d’une condamnation au paiement de l’intérét au taux légal à compter :

— de la relance notifiée par le cabinet CONVERGENCE lMMOBILIER, Syndic, en date du 13/03/2017 d’avoir à payer la somme de 1 391,66 € ;

— de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic, en date du 11/05/2017, d’avoir à payer la sornme de 2 054, 74 € ;

— de la relance notifiée par le cabinet CONVERGENCE lMMOBILIER,Syndic, en date du 12/09/2017 d’avoir à payer la somme de 2 522, 20 € ;

— de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic, en date du 28/11/2017, d’avoir à payer la sornme de 3 131,36 € ;

— de la relance notifiée par le cabinet CONVERGENCE lMMOBILIER, Syndic, en date du 20/03/2018 d’avoir à payer la somme de 3 547, 03 € ;

— de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic, en date du 25/06/2018, d’avoir à payer la sornme de 3 962, 73 € ;

— de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic, en date du 26/09/2019, d’avoir à payer la sornme de 3 645, 12 € ;

— de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic, en date du 05/05/2021, d’avoir à payer la sornme de 9 254,47€ ;

— de la présente assignation pour le surplus

ORDONNER la capitalisation des intéréts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER Mme [A] [W] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 4] à [Localité 4], la somme de 2 500 € à titre de dommages et intéréts pour résistance abusive ;

CONDAMNER Mme [A] [W] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 4] à [Localité 4] une indemnité de 1500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification de l’assignation, les frais de significatin et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument du recovrement revenant à 1'huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront étre recouvrés par Maitre AUDINEAU membre du cabinet AUDINEAU-GUlITTON, sur le fondement de 1'article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [A] [W] [J] , bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2026. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 février 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’admnistration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de vopropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Localité 3] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [A] [W] [J] qui indique les tantièmes représentés par ses lots 285 et 359 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des, 24/09/2015, 20/06/2017, 18/09/2018, 25/04/2019, 30/01/2021, 13/07/2021, 23/04/2022, 12/07/2023, 12/12/2024;

— une attestation de non recours relative aux assemblées,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un décompte des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 01/04/2025 sur la période du 01/07/2015 au 01/04/2025, provisions charges courantes 01/04/2025 et cotisations fonds travaux 01/04/2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 24 047, 99 euros avec les frais de recouvrement, dépens, frais d’avocat.

— un extrait de compte au 01/10/2025 faisant apparaître un solde débiteur de 25 729, 27 euros avec les frais de recouvrement, dépens, frais d’avocat.

— un jugement du tribunal d’Evry du 6 juillet 2023 pour les lots 178 et 264

— un plan de surrendettement du 5/01/2023

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire de la créance réclamée les appels de fonds travaux sur les années antérieures à l’année 2021 faute de production des procès-verbaux d’approbation les justifiant.

En conséquence, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 01/07/2015 au 01/10/2025, appel provision charge courante 1er octobre 2025 et Fonds de travaux loi ALUR 1er octobre 2025 inclus, s’élève à la somme de 22 970, 90 euros.

En conséquence, Mme [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 22 970, 90 euros.

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, il n’est pas été justifié des modalités d’envoi de la mise en demeure du 13 mars 2017, du 11/05/2017, 12/09/2017, du 28/11/2017, 20/03/2018, 20/06/2018, 26/09/2019 et 05/05/2021. Ces lettres ne peuvent donc pas être retenues comme point de départ des intérêts au taux légal.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront donc dus à compter de l’assignation en justice, en application de l’article 1343-2 du même code.

Ils pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce le demandeur ne prouve pas la mauvaise foi caractérisée de Mme [J], laquelle ne se présume pas, d’autant qu’un moratoire de deux ans lui avait été octroyé dans la cadre d’un plan de surrendettement. Au surplus, il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérets.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le Syndicat des copropriétaires [Localité 3] réclame une somme de 2296 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Il n’est justifié des modalités d’envoi des mises en demeure, des correspondances “frais de mise en contentieux”, et de 3ème relance.

— de même, il n’est pas démontré que les frais de suivi procédure soient des diligences exceptionnelles rendant les frais nécessaires.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires [Localité 3] sera débouté au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [A] [W] [J], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 3] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Mme [A] [W] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 22 970, 90 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 01/07/2015 au 01/10/2025, appel provision charge courante 1er octobre 2025 et Fonds de travaux loi ALUR 1er octobre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 novembre 2025 ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 4] à [Localité 6] au titre de la demande de dommages et intérêts;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 4] à [Localité 6] au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Mme [A] [W] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 4] à [Localité 6] une somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [A] [W] [J] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,