TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/03959 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFJQ

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence «[5]» situé [Adresse 2] représenté par son syndic, SOPREGI, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 692 004 120 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société [W] ET FRERES, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 529 434 730 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 28 Juin 2024 reçu au greffe le 08 Juillet 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Octobre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Décembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière [W] ET FRERES est propriétaire du lot n°37 de la Résidence “[5]” sise [Adresse 1] à [Localité 6].

Faisant grief à la société civile immobilière [W] ET FRERES de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence “Les Hespérides Les Manèges” lui a, ainsi qu’à son gérant, adressé, par l’intermédiaire de son syndic et de son conseil, plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[5]” sise [Adresse 1] à Versailles (78000) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société SOPREGI, a, par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, fait assigner la société civile immobilière [W] ET FRERES devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 54 du code de procédure civile, de :

— constater que la société [W] ET FRERES est propriétaire du lot n°37 dans la résidence « [5] » sise [Adresse 1] à [Localité 7],

— dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » sise [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société Sopregi,

En conséquence,

— condamner la société [W] ET FRERES à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » sise [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic, la société Sopregi, les sommes de :

• 8.321,26 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 8 avril 2024, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

• 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

• 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie,

— condamner la société [W] ET FRERES aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La société civile immobilière [W] ET FRERES, qui n’a pu être touchée, le commissaire de justice ayant procédé aux formalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025 et a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le matrice cadastrale et l’état hypothécaire attestant de la qualité de copropriétaire de la société civile immobilière [W] ET FRERES pour le lot n°37,

— un extrait Kbis de la société civile immobilière [W] ET FRERES,

— une mise en demeure en date du 8 juillet 2022 adressée par le syndic au gérant de la société civile immobilière [W] ET FRERES, M. [E] [W], par courrier recommandé avec accusé de réception, pour un montant de 7.376,89 euros,

— un commandement de payer les charges de copropriété signifié le 8 septembre 2022 à la défenderesse, pour un montant de 6.966,89 euros,

— une mise en demeure en date du 11 avril 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la société civile immobilière [W] ET FRERES, à l’adresse du bien, par courrier recommandé avec accusé de réception, pour un montant de 8.321,26 euros,

— une mise en demeure en date du 19 avril 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la société civile immobilière [W] ET FRERES, à son siège social, par courrier recommandé avec accusé de réception, pour un montant de 8.321,26 euros,

— une mise en demeure en date du 19 avril 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au gérant de la société civile immobilière [W] ET FRERES, M. [E] [W], par courrier recommandé avec accusé de réception, pour un montant de 8.321,26 euros,

— un décompte sur la période courant du 1er octobre 2021 au 8 avril 2024 pour un solde débiteur de 8.321,26 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2021 au

31 décembre 2022,

— la répartition individuelle de charges pour l’exercice 2021,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

11 juin 2021, 12 mai 2022 et 29 mai 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 12 mai 2022, prenant effet le 1er juillet 2022 et prenant fin le 30 juin 2023,

— le contrat de syndic conclu le 29 mai 2024, prenant effet le 29 mai 2024 et prenant fin le 30 juin 2025.

Il convient de relever qu’un simple extrait de compte est insuffisant pour justifier d’une demande de charges de copropriété impayées. Il en résulte que les charges réclamées pour la période postérieure au 31 décembre 2022, lesquelles ne sont pas justifiées par des documents comptables probants, notamment par des appels de fonds trimestriels qui seuls permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part, ne seront pas retenues.

En revanche, les charges pour la période courant du 1er octobre 2021 au

31 décembre 2022 sont justifiées par des appels de fonds trimestriels confortés par les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des années considérées. La répartition de charges pour l’exercice 2021 est par ailleurs produite aux débats.

Il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires qu’à la date du 31 décembre 2022, le montant des charges et frais impayés par la défenderesse s’élevait à 7.076,51,36 euros, dont 5.535,36 euros de charges.

Toutefois, il résulte du décompte versé aux débats que la défenderesse a postérieurement fait des réglements pour un montant supérieur, étant rappelé qu’il résulte de l’article 1342-10 du code civil qu'“à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande principale, étant au demeurant relevé que le décompte fait état de divers frais d’assignation et honoraires d’avocat en 2022, sans que le syndicat des copropriétaires ne s’explique sur une éventuelle saisine d’une juridiction antérieurement à la présente procédure.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires étant débouté de sa demande principale, il sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il sera par conséquent de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[5]” sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[5]” sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[5]” sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 DÉCEMBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE