TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01559 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RCHE

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

[Adresse 14], rep par son syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 11]

S.A. SMA SA

C/

M. [C] [R]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 15 Janvier 2026.

DEMANDERESSES:

[Adresse 14], rep par son syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 8]

S.A. SMA SA

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentés par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [C] [R]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 17 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e RAISON

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [R] est propriétaire de divers lots de copropriété au sein de l’immeuble la [Adresse 13].

Le 19 septembre 2025, le [Adresse 16], représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER EVRY, et la société SMA SA ont fait assigner Monsieur [C] [R] devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’ EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

Constater que la société SMA SA est subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires Condamner Monsieur [C] [R] à payer à la société SMA SA la somme de 5856.54 euros, au titre des charges impayées pour la période du 01/07/2024 au 01/07/2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 octobre 2024, Condamner Monsieur [C] [R] à payer au [Adresse 16] représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 11], la somme de 1500 euros, à titre de dommages et intérêts,Condamner Monsieur [C] [R] à payer au [Adresse 16] représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 11], la somme de 717.60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,Ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, Condamner Monsieur [C] [R] à payer à la SA SMA la somme de 1944 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

Au jour de l’audience, le [Adresse 16] et la société SMA SA, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [C] [R] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que les charges impayées ont été réglées au titre de sa garantie par la société SMA SA qui se trouve subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [C] [R] ne comparait pas et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le [Adresse 15] [Adresse 10] Parc verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [C] [R] est propriétaire des lots 133, 148, 149, 318 et 319 situés au sein de l’immeuble la [Adresse 12] [Adresse 4],

le contrat de syndic,

un décompte de la créance daté du 18 septembre 2025 ,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 08 juin 2023,29 janvier 2024 et 02 juin 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le décompte des charges incombant à Monsieur [C] [R] arrêté au 18 septembre 2025 , fait apparaître un solde débiteur de 6760.14 euros .

La mise en demeure délivrée le 29 octobre 2024 et l’assignation du 19 septembre 2025, sont demeurées sans effet.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [C] [R] n’a pas réglé dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5856.54 euros déduction faite de frais inclus dans les décomptes à hauteur de 72 euros au titre de frais de rejet de prélèvements et de 831.60 euros au titre des frais.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [C] [R] au paiement de la somme de 5856.54 euros, au titre des charges dues à la date du 18 septembre 2025, provisions pour charge arrêtées au 01 juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus comprenant l’appel Tx remplacement colonne EF/CHAUFFAGE.

Les articles 1346 et suivants du code civil disposent que, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale.

La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans les limites de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires.

Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable.

En l’espèce, la société SMA produit le contrat d’assurances charges impayées, outre les quittances subrogatives suivantes :

quittance du 13 février 2025 portant sur un montant de 2704.84 euros versé pour la période 01 juillet 2024 au 23 janvier 2025quittance du 03 juillet 2025 portant sur un montant de 3151.70 euros versé pour la période du 24 janvier 2025 au 1er juillet 2025.

La société SMA justifie ainsi avoir réglé au titre du contrat d’assurance impayés conclu avec le syndicat des copropriétaires la somme de 5856.54 euros au titre des charges impayées par Monsieur [C] [R].

En conséquence, Monsieur [C] [R] sera condamné à payer à la société SMA la somme de 5856.54 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 septembre 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le [Adresse 16] sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 710.60 euros .

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [C] [R] seul, la somme de 186 euros correspondant aux frais de mise en demeure du 29 octobre 2024 les autres frais sollicités relevant des dépens ou des frais irrépétibles et non des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [C] [R] sera condamné à payer la somme de 186 euros au [Adresse 16] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 septembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

Le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte en effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par Monsieur [C] [R] que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété, et que Monsieur [C] [R] s’est octroyé des délais de paiement auxquels il n’avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il sera alloué en réparation la somme indiquée au dispositif.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [R] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et au regard de la situation respective des parties, il convient de condamner Monsieur [C] [R] à payer à la société SMA SA la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à verser à la Société SMA SA, subrogée dans les droits du [Adresse 16], la somme de 5856.54, euros au titre des charges dues à la date du 18 septembre 2025, provisions de charges pour la période du charges de copropriété impayées arrêtées au 01 juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus comprenant l’appel Tx remplacement colonne EF/CHAUFFAGE, majorées des intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc, représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 11], la somme de 186 euros au titre des frais de recouvrement, majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à verser au [Adresse 16], représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 11], la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le [Adresse 16], représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 11], du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à verser à la société SMA SA, la somme de 500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,