MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 17/02647 – N° Portalis DB3J-W-B7B-EMGS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 27 Janvier 2026

DEMANDEURS :

Madame [X] [S] épouse [T]

née le 19 Novembre 1973 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Simone TRELET, avocat au barreau de POITIERS,

Monsieur [A] [T]

né le 06 Juillet 1976 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Simone TRELET, avocat au barreau de POITIERS,

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [U]

né le 30 Septembre 1964 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Gabriel WAGNER de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocats au barreau de POITIERS,

Madame [W] [V]

née le 23 Janvier 1965 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Gabriel WAGNER de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocats au barreau de POITIERS,

SARL IMMOJYC

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Marion LE LAIN, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et M^e Vincent NIDERPRIM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

LE :

Copie simple à :

— M^e WAGNER

— M^e TRELET

— M^e LE LAIN

Copie exécutoire à :

— M^e TRELET

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Damien LEYMONIS, lors des débats

[W] GABORIT, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 25 Novembre 2025.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations des 25 et 26 octobre 2017 (RG 17/2647) par M. [A] [T] et Mme [X] [S] épouse [T] contre M. [P] [U] et Mme [W] [V] devant le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir principalement la restitution d’une partie du prix de vente d’une maison d’habitation située [Adresse 2] à LOUDUN (86) acquise suivant acte authentique du 27 octobre 2015 pour 140.000 euros ;

Vu l’ordonnance sur incident du 28 mars 2019 par laquelle le juge de la mise en état a notamment :

— ordonné une expertise judiciaire ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état ;

Vu l’assignation du 16 octobre 2020 (RG 20/2686) par M. [P] [U] et Mme [W] [V] contre la SARL IMMOJYC (enseigne AGENDA 86) devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) aux fins d’intervention forcée ;

Vu l’ordonnance sur incident du 27 mai 2021 par laquelle le juge de la mise en état a notamment :

— ordonné la jonction des instances RG 20/2686 et 17/2647 sous ce dernier numéro ;

— ordonné l’extension contradictoire à la SARL IMMOJYC des opération d’expertise décidées le 28 mars 2019 dans l’instance RG 17/2647 par le juge de la mise en état ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état ;

Vu le dépôt par M. [R] [H], expert judiciaire, de son rapport le 17 juin 2022 ;

Vu les écritures respectives des parties aux dates suivantes :

M. [A] [T] et Mme [X] [S] : 26 mars 2025 ;M. [P] [U] et Mme [W] [V] : 22 septembre 2025 ;SARL IMMOJYC : 15 octobre 2024 ;

Vu la clôture prononcée au 25 septembre 2025 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes principales des époux [T] contre M. [P] [U] et Mme [W] [V] en restitution d’une partie du prix de vente et indemnisation de leurs préjudices.

L’article 1641 du code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1645 du code civil dispose que : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

Sur la réfection de la toiture (couverture, fenêtre de toit, isolation) pour 30.740,81 euros.

En l’espèce, il résulte des éléments mis aux débats, et notamment des rapports d’expertise extrajudiciaire (pièces [S]/[V] n°6 et 7) puis judiciaire, que les éléments touchant à la couverture de la maison étaient en mauvais état au jour de la vente. En particulier, il est à relever que la toiture en elle-même était dans un état de vétusté très avancé avec des fuites réparées provisoirement par une bâche plastique et un surplus de tuiles dépareillées, que les fenêtres de toit posées par les vendeurs autour de 2005 étaient fuyardes, et que l’isolation, qui avait été initialement mal posée avec des découpes autour des pannes, s’était en partie dégrafée et était tombée.

L’ensemble de ces défauts affectant la couverture a rendu rapidement nécessaire la réalisation de vastes travaux de réfection de la couverture, des fenêtres de toit et de l’isolation, dont le coût peut être arrêté sans contestation utile à 30.740,81 euros.

Sur la question de savoir si cet état très dégradé de la couverture peut prendre les caractères d’un vice caché dont les vendeurs étaient informés, de nature à faire céder la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, il convient de relever que, premièrement, s’agissant de l’état dégradé de la toiture elle-même, rien ne prouve à l’issue des débats que les vendeurs auraient vanté la toiture comme étant en bon état avant la vente. Au contraire, il est justifié de retenir, notamment à partir des constatations de l’expertise extrajudiciaire TEXA, lesquelles ne sont pas totalement démenties par les investigations de l’expert judiciaire, que le mauvais état de la toiture pouvait être aperçu depuis la rue, de même que pouvait être aperçue une partie de la bâche plastique servant à une réparation provisoire. Il convient par ailleurs de retenir qu’il était du devoir des acquéreurs de s’intéresser, avant l’achat, à l’état de la couverture de la maison qu’ils envisageaient d’acquérir. Toutefois, il est exact que la pleine mesure du degré de dégradation de la couverture ne pouvait être acquise sans des investigations plus poussées, notamment en recourant à un escabeau pour inspecter le dessus de la couverture au travers des fenêtres de toit, investigations que les acquéreurs n’avaient pas le devoir d’exécuter à l’occasion des visites de la maison.

Deuxièmement, s’agissant des fenêtres de toit qui sont fuyardes, l’expert judiciaire a nettement retenu qu’en tant que profanes, les époux [T] ne pouvaient être tenus de s’apercevoir des traces de fuite et ainsi de prendre la mesure du défaut de pose des fenêtres. A l’inverse, les vendeurs, qui avaient eux-même posé les fenêtres de toit près de dix ans plus tôt, étaient nécessairement informés à la fois de la pose non professionnelle des fenêtres, et des fuites qu’ils avaient pu constater par la suite en vivant dans la maison.

Troisièmement, sur l’isolation défaillante sous combles, il ne peut être tenu comme prouvé que les vendeurs ont fait visiter les combles aux acquéreurs, ainsi qu’il a pu être évoqué, alors que les investigations de l’expert judiciaire ont établi que ces combles étaient d’accès difficile, nécessitant notamment de supprimer certains éléments de travaux. Sur le défaut de qualité de l’isolation, résultant d’une mise en oeuvre insuffisante en raison des découpes à chaque panne ce qui prive l’isolation d’une partie de son efficacité, il doit être retenu que les vendeurs en étaient informés pour avoir eux-mêmes réalisé ces travaux. Sur la circonstance que postérieurement à sa pose l’isolant avait pu se dégrafer par endroits, il doit être retenu que les vendeurs, qui sont réputés avoir eu connaissance des fuites de la toiture au cours de leur occupation de la maison, devaient également en tirer les conséquences quant aux dommages subis par l’isolation du fait de ces mêmes fuites.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, si les acquéreurs ont été mis en mesure d’apercevoir le mauvais état de la toiture avant d’acquérir la maison, cependant il ne peut être considéré qu’ils ont été pleinement informés par les vendeurs de l’ensemble des dommages subis par la toiture, et ainsi de la nécessité de faire procéder à des travaux d’ampleur à court terme, pour une réfection complète de la toiture, en ce compris les fenêtres de toit et l’isolation sous combles.

Afin de tenir compte cependant du degré d’information dont les acquéreurs pouvaient disposer avant la vente, il est justifié de limiter sur ce point la restitution de la part du prix de vente à hauteur de 70% du coût des travaux à effectuer, soit 21.518,57 euros.

Sur les travaux de renforcement de la cave pour 8.580,55 euros et la facture du géologue expert pour 696 euros.

Il résulte des constatations relatées par l’expert judiciaire que la cave, qui est en réalité une cavité naturelle distincte de la maison, et non un sous-sol aménagé, a présenté des éboulements au fil du temps. Il n’est pas contesté par les parties que des pierres étaient présentes au sol dès avant la vente, et par ailleurs que d’autres pierres ont chuté après la vente.

Les investigations de l’expert judiciaire ont permis de relever que l’écoulement des eaux pluviales directement et de manière concentrée à proximité de la terre en surface de la cavité, concourait à aggraver les éboulements, avec une présence excessive d’eau dans les roches des murs de la cavité. Après l’achat, les acquéreurs ont exécuté des travaux pour supprimer cette cause d’aggravation des éboulements.

Il convient par ailleurs de retenir qu’il avait été stipulé à l’acte de vente que les cavités emportaient inscription du bien dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prescrit (page 26, pièce [T] n°1).

Il est enfin établi que les vendeurs avaient eux-mêmes pris des mesures, avant la vente, pour limiter l’impact des infiltrations d’eau (solins, témoins), ainsi que relevé par l’expert judiciaire (rapport, page 66).

Pour autant, ces éléments ne suffisent pas à rapporter la preuve que les vendeurs étaient informés que la cave présentait un vice, dont ils avaient pris la pleine mesure, et qu’ils ont caché en connaissance de cause aux acquéreurs. Il convient au contraire de retenir que les vendeurs avaient constaté dès avant la vente les phénomènes d’éboulement à l’oeuvre dans la cavité, et qu’ils avaient pris certaines mesures pour tenter d’en juguler l’aggravation, alors que les acquéreurs ont été mis en mesure de constater, antérieurement à la vente, d’une part la présence au sol de pierres déjà éboulées, et d’autre part les mesures (témoins, solins) prises par les vendeurs.

Dès lors, il ne peut y avoir restitution partielle du prix de vente sur ce point, ni prise en charge de la facture du géologue expert.

Sur les travaux réalisés par M. [T] sur les canalisations de la cuisine pour 1.127,29 euros.

Il résulte de l’ensemble des éléments mis aux débats et en particulier du rapport d’expertise judiciaire que les canalisations de la cuisine ont présenté rapidement après la vente des défaillances, lesquelles ont imposé des travaux de remplacement de ces canalisations, pour un coût qui n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 1.127,29 euros suivant factures aux débats.

Il peut seulement être retenu que les vendeurs étaient nécessairement informés des défauts d’écoulement des eaux dans les canalisations de cuisine, en ce que ces défauts ont été constatés par les acquéreurs immédiatement après la vente. Il faut par ailleurs considérer qu’il ne s’agit pas ici d’un défaut mineur, comme un simple engorgement pouvant être aisément débouché, mais qu’il a été nécessaire de refaire intégralement une partie des canalisations.

Par conséquent, il doit ici être retenu l’existence d’un vice caché dont les vendeurs avaient connaissance, ce qui fait céder la clause d’exclusion de garantie de tels vices, et qui justifie afin une condamnation en restitution d’une part du prix à hauteur de la totalité de la somme demandée, soit 1.127,29 euros.

Sur le coût du chauffage de la chambre pour 1.941,63 euros.

Il convient de relever que les acquéreurs indiquent avoir constaté après l’achat que l’une des pièces, à savoir une chambre, était dépourvue du raccordement au chauffage central par air chaud pulsé depuis la chaudière à fioul, à défaut de présence d’une grille de chauffage dans cette pièce.

Or il ne peut être considéré que l’absence de toute installation de chauffage dans une pièce constitue un vice caché, alors qu’à l’occasion d’une visite préalable à l’achat, il appartenait aux acquéreurs de constater la présence ou l’absence de grille de chauffage dans les différentes pièces.

Il convient ainsi de rejeter la demande de restitution d’une part du prix sur ce point, à défaut de réunion des caractères du vice caché.

Sur le coût total de remplacement de l’antenne TV pour 158,32 euros.

En l’état de déclarations de Mme [W] [V] telles que brièvement reprises par l’expert judiciaire (rapport, page 70), il n’est pas possible de retenir avec certitude que les vendeurs se seraient engagés sur le bon état de fonctionnement de l’antenne télévision, qu’ils avaient cessé d’utiliser avant la vente selon les déclarations de Mme [W] [V].

Dès lors, il ne peut être considéré que les vendeurs ont caché un vice dont ils avaient connaissance, alors que la vétusté même de l’antenne est par ailleurs retenue par l’expert judiciaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu à restitution partielle du prix de vente sur ce point.

Sur la demande des époux [T] en condamnation solidaire de M. [P] [U] et Mme [W] [V], ainsi que la SARL IMMOJYC, en paiement de la somme de 8.426 euros relativement aux réseaux d’évacuation des eaux usées et pluviales.

Il résulte de l’article 1603 du code civil que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

L’article 1641 du code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1645 du code civil dispose que : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

A l’encontre de M. [P] [U] et Mme [W] [V].

Il résulte des investigations de l’expert judiciaire, ainsi que du rapport [I] (pièce [T] n°4), que le réseau d’évacuation des eaux usées et pluviales présentait au jour de la vente différents défauts, à savoir notamment une évacuation d’un évier et de la machine à laver vers un caniveau devant le garage, une évacuation bouchée au niveau du regard dans la pente du garage, et l’évacuation vers un deuxième regard au coin de la maison avec un diamètre de 20 mm et non 100 mm.

Il convient en outre de prendre en considération le bouchage des canalisations par endroits du fait des pénétrations racinaires.

Il ne peut être valablement retenu que les vendeurs n’étaient pas informés avant la vente de ces difficultés, alors que l’évacuation de certaines eaux usées vers un caniveau devant le garage était visible pour un occupant de la maison, tandis que les difficultés d’évacuation devaient nécessairement se traduire par des engorgements des canalisations au quotidien.

Il faut par ailleurs considérer encore que le diagnostic par la SARL IMMOJYC était insuffisant de l’aveu des vendeurs qui ont déclaré que cette société s’était abstenue d’ouvrir certains regards, alors que les vendeurs ont déclaré à l’acte de vente ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière quant au raccordement à l’assainissement collectif (pièce [T] n°1, page 25).

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [U] et Mme [W] [V] à payer aux époux [T], à titre de restitution partielle du prix de vente, le coût des travaux finalement exécutés soit 8.426 euros.

A l’encontre de la SARL IMMOJYC.

L’article 1382 devenu 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il est jugé que le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage (Cass. Ass. Plén., 13 janvier 2020, n°17-19.963, [Localité 7] [Localité 10]).

En l’espèce, il résulte des éléments mis aux débats et notamment du rapport d’expertise judiciaire que le diagnostic de l’installation d’assainissement, tel que réalisé par la SARL IMMOJYC à la demande des vendeurs avant la vente, n’a pas sincèrement reflété la réalité de l’installation d’assainissement de la maison, même en tenant compte des limites inhérentes à ce type d’investigations et notamment l’interdiction de tout sondage destructif. Dès lors, les époux [T] sont en droit d’invoquer une faute contractuelle de la SARL IMMOJYC à l’égard des vendeurs, laquelle prend les contours d’une faute délictuelle à leur égard en tant qu’acquéreurs.

Toutefois, sur la causalité entre la faute invoquée et le préjudice dont il est sollicité réparation, c’est à juste titre que la SARL IMMOJYC objecte qu’il ne peut être considéré que le coût des travaux, qui est l’unique préjudice invoqué par les époux [T] à l’égard de la SARL IMMOJYC, pourrait résulter de la faute commise par cette société dans l’exercice de sa mission.

Dès lors qu’il ne revient pas au tribunal de substituer un autre préjudice à celui dont la réparation est sollicitée, il convient seulement de rejeter la demande des époux [T] contre la SARL IMMOJYC.

Sur la demande reconventionnelle de M. [P] [U] et Mme [W] [V] contre la SARL IMMOJYC en garantie.

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

En l’espèce, en l’état des explications respectives des parties, il convient de relever que M. [P] [U] et Mme [W] [V] déclarent que la SARL IMMOJYC n’a pas vérifié l’ensemble de l’installation d’assainissement et d’évacuation des eaux usées, mais uniquement le réseau du côté gauche de la maison, sans s’intéresser au réseau du côté droit.

Sur ce point, contrairement à ce que soutient la SARL IMMOJYC, les éléments ne démontrent pas suffisamment que le diagnostiqueur a effectivement vérifié le réseau côté droit, alors qu’au contraire l’expert judiciaire justifie suffisamment son hypothèse selon laquelle le document établi par la SARL IMMOJYC correspond à la vérification du seul côté réseau du côté gauche.

Or, s’il peut être admis que le client qui n’attire pas l’attention du diagnostiqueur sur une partie du réseau peut engager sa responsabilité civile, c’est toutefois en premier lieu le diagnostiqueur, en qualité de professionnel, qui est tenu d’exécuter sa mission avec rigueur, et ainsi de rechercher tous les éléments accessibles du réseau, à l’exclusion des investigations nécessitant des sondages destructifs. Sur ce dernier point, et contrairement à la jurisprudence de première instance mise en avant par la SARL IMMOJYC, il ne peut être considéré que l’accès aux regards du côté droit de la maison aurait imposé des sondages destructifs.

En conséquence, la SARL IMMOYC a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des vendeurs pour n’avoir que partiellement vérifié l’installation de la maison.

Toutefois, il y a lieu de retenir un partage de responsabilité, en ce que les vendeurs ont pour leur part manifestement produit pour les besoins de la vente un diagnostic d’assainissement dont ils savaient qu’il était incomplet.

En conséquence, la SARL IMMOJYC ne droit sa garantie aux vendeurs qu’à hauteur de la moitié de la somme de 8.426 euros due aux époux [T] à titre de remboursement partiel du prix de vente, soit 4.213 euros. Le surplus de la demande est rejeté.

Sur la demande des époux [T] en condamnation solidaire de M. [P] [U] et Mme [W] [V] à leur payer la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

L’article 1645 du code civil dispose que : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

En l’espèce, il convient de retenir que les vendeurs avaient connaissance des vices cachés repris ci-dessus, de sorte qu’ils doivent indemnisation aux acquéreurs du préjudice subi, outre la restitution partielle du prix de vente telle qu’ordonnée par le présent jugement.

En considération des troubles subis dans la jouissance du bien immobilier au regard des vices cachés retenus ci-dessus, en particulier les fuites en toiture et le défaut d’isolation, il convient d’allouer une somme de 3.000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Il convient de condamner aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise ordonnée dans la présente instance, mais à l’exclusion des frais de procès-verbal de constat d’huissier de justice du 1er mars 2018 pour 444,09 euros par application de l’article 695 du code de procédure civile, les parties suivantes :

— M. [P] [U] et Mme [W] [V] in solidum, pour 80% du total ;

— la SARL IMMOJYC, pour 20% du total ;

sans qu’il n’y ait lieu à garantie d’une partie au profit d’une autre.

En considération de la longueur de l’instance, il convient de condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile M. [P] [U] et Mme [W] [V] in solidum à payer aux époux [V] une somme que l’équité commande de modérer à 3.000 euros. L’équité commande par ailleurs de ne faire droit à aucune autre demande sur ce même fondement.

Par application de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il n’y a pas lieu à exécution provisoire à défaut de nécessité d’une telle mesure malgré l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE au titre de l’action estimatoire M. [P] [U] et Mme [W] [V] solidairement à payer à M. [A] [T] et Mme [X] [S] épouse [T] à titre de restitution partielle du prix de vente :

—  21.518,57 euros pour la réfection de la toiture ;

—  1.127,29 euros pour les travaux de canalisation de la cuisine ;

—  8.426 euros pour les travaux d’évacuation des eaux usées et pluviales ;

REJETTE la demande indemnitaire de M. [A] [T] et Mme [X] [S] épouse [T] contre la SARL IMMOJYC ;

CONDAMNE la SARL IMMOJYC à garantir M. [P] [U] et Mme [W] [V] à hauteur de la moitié de la condamnation d’un montant de 8.426 euros prononcées contre eux au titre des travaux d’évacuation des eaux usées et pluviales, soit 4.213 euros ;

CONDAMNE M. [P] [U] et Mme [W] [V] solidairement à payer à M. [A] [T] et Mme [X] [S] épouse [T] 3.000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [U] et Mme [W] [V] à payer à M. [A] [T] et Mme [X] [S] épouse [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise ordonnée dans la présente instance, mais à l’exclusion des frais de procès-verbal de constat d’huissier de justice du 1er mars 2018 pour 444,09 euros :

— M. [P] [U] et Mme [W] [V] in solidum, pour 80% du total ;

— la SARL IMMOJYC, pour 20% du total ;

REJETTE toute autre demande ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le Greffier Le Président