TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 25/00372 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQVR

NAC : 72A

Jugement Rendu le 16 Janvier 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] situé [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET & DAIGREMENT [Localité 10] SUD, SAS au capital de 40.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 318 291 697, dont le siège social est situé [Adresse 5]

représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [J] [F], demeurant [Adresse 2]

défaillante

Madame [D] [F], demeurant [Adresse 4]

défaillante

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 juin 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [J] [F] et Mme [D] [F] sont propriétaires des lots numéros 9 et 30,177 et 244 au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] sur l’état hypothécaire le 15.06.2016 d’une expropriation pour cause d’utilité publique du lot 317

Par acte de commissaire de Justice en date du 9 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à MASSY (91300), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT PARIS SUD, a fait assigner Mme [J] [F] et Mme [D] [F] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Condamner solidairement Mme [J] [F] et Mme [D] [F] à lui payer les sommes de :

• 9 664,86 € au titre des charges dues pour la période allant du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2025, avec intérets au taux légal :

sur la somme de 9 264,86 euros à compter du 2 juillet 2024, date de la mise en demeure par avocat

pour le surplus à compter du 7 octobre 2024, date de la sommation de payer

• 1594,59 euros au titre des frais nécessaires, avec intérets au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts ;

• 3 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement les défenderesses aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 7 octobre 2024

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [J] [F] et Mme [D] [F], bien que régulièrement assignées, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

Au soutien, il explique que les charges de copropriété dument approuvées et justifiées ne sont pas réglées et que cela cause un préjudice financier distinct du simple retard au syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 novembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défenderesses (dévolution successorale) qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14/04/2022, 5/09/2023, 4/06/2024 ainsi que les attestation de non recours correspondantes ;

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 28 septembre 2023;

— et un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er janvier 2025, sur la période du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2025, provision charge courante 01/01/2025 et cotisation fonds travaux ALUR 01/01/2025, 17ème décision AG 4/6/24 02/04 ET FINANCEMENT fds trx décision 2/04 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9 664,86 euros.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 1erjanvier 2025, sur la période du1er juillet 2023 au 1er janvier 2025, provision charges courantes 01/01/2025 et cotisation fonds travaux 01/01/2025, 17ème décision AG 04/06/24 02/04 inclus, s’élève bien à la somme de 9 664,86€.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira intérêts au taux légal sur la somme de 9 263,79 euros à compter du 2 juillet 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter de la sommation de payer du 7 octobre 2024.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire produit un extrait du règlement de copropriété prévoyant la solidarité des dettes des copropriétaires indivisaires de lots, ce qui est le cas en l’espèce des consorts [F].

En conséquence, Mme [J] [F] et Mme [D] [F] seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 9 664,86 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il existe une précédente condamnation du 28 septembre 2023 sur les mêmes lots, bien que les propriétaires soient les parents des consorts [F]. Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété.

En conséquence Mme [J] [F] et Mme [D] [F] seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires réclame une somme de 1 594,59 euros au titre des frais de recouvrement.

N’apparaissent pas fondés :

— les frais de mise en demeure des 26 janvier 2024 et 7 août 2024, les frais de relance du 26 février 2024 et 9 septembre 2024, faute de production de leurs modalités d’envoi;

— les frais d’assignation avocat pouvant être recouvrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— les frais d’ouverture de contentieux, le caractère exceptionnel des diligences n’étant pas justifié;

Seuls les frais de commandement de payer 182, 25 euros ainsi que les lettres de mise en demeure d’avocat des 08 janvier 2024 et 5 juillet 2024 mais pour un montant ramené à 43,97 euros (conformément au contrat de syndic) apparaissent justifiés. De même, les frais d’hypothèque pour 289,38 euros.

En conséquence, Mme [J] [F] et Mme [D] [F] seront donc condamnées solidairement à payer au Syndicat des copropriétairesla somme de 559,57 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Les défenderesses, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elles seront par ailleurs condamnées in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement Mme [J] [F] et Mme [D] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 9 664,86 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1erjanvier 2025, sur la période du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2025,provision charge courante 01/01/2025 et cotisation fonds travaux 01/01/2025, 17ème décision AG 04/06/24 02/04 , avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 263,79 euros à compter du 2 juillet 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter de la sommation de payer du 7 octobre 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [F] et Mme [D] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 600 euros au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [F] et Mme [D] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 559,57 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE in solidum Mme [J] [F] et Mme [D] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [J] [F] et Mme [D] [F] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,