TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [O] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aude LACROIX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03290 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P5S

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. RESIDENCES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1032

DÉFENDERESSE

Madame [O] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03290 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P5S

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2019, la société ANTIN RESIDENCES a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 296,53 euros outre une provision pour charges de 135,58 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1346,57 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La Caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [O] [T] le 7 novembre 2024.

Par assignation du 17 mars 2025, la société ANTIN RESIDENCES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion sans délai de Mme [O] [T] et de tous occupants de son chef si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  2238,19 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024,

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal au loyer et aux charges jusqu’à libération des lieux,

—  410 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 19 juin 2025, la société ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative actualisée au 10 juin 2025 était de 2238,19 euros, échéance de mai 2025 incluse. Elle a indiqué que la locataire avait repris le paiement du loyer mais n’a pas demandé la suspension de la clause résolutoire durant l’octroi de délais de paiement, en l’absence de la défenderesse.

Valablement assignée à étude, Mme [O] [T] ne s’est pas présentée et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré en date du 8 juillet 2025, le conseil de la société ANTIN RESIDENCES a été sollicitée suite à la réception d’un mail, daté du 13 mai 2025 mais non communiqué au greffe avant l’audience, de Mme [F], assistance sociale, informant de l’impossibilité pour Mme [O] [T] d’assister à l’audience pour raisons médicales, joignant un certificat médical en ce sens, et informant de la constitution d’un dossier FSL.

Par réponse du 15 juillet 2025, la société ANTIN RESIDENCES a indiqué être favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire au vu de ces éléments.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ANTIN RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1346,57 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 janvier 2025.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juin 2025, Mme [O] [T] lui devait la somme de 2238,19 euros, échéance de mai 2025 incluse.

Mme [O] [T] ne s’est pas présentée à l’audience et n’a de fait présenté aucun élément de nature à contester cette dette. S’il a été indiqué qu’un dossier FSL avait été constitué, la recevabilité et le montant alloué ne sont pas connus.

Mme [O] [T] sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1346,57 euros et de l’assignation pour le suplus.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte versé aux débats, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Compte tenu de l’accord de la bailleresse pour la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’accorder à la locataire 36 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais, selon des modalités prévues au dispositif de la présente décision. L’échéancier fixé prendra en compte le délai nécessaire au traitement du dossier FSL.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à la société ANTIN RESIDENCES ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, étant observé que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mars 2019 entre la société ANTIN RESIDENCES et Mme [O] [T] concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 9 janvier 2025,

CONDAMNE Mme [O] [T] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 2238,19 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 10 juin 2025, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1346,57 euros et de l’assignation pour le suplus,

AUTORISE Mme [O] [T] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros, puis pendant 23 mois la somme minimale de 88 euros, la 36ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 janvier 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [O] [T] sera condamnée à verser à la société ANTIN RESIDENCES une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [O] [T] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [T] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge