TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/02017 – N° Portalis DBW5-W-B7H-INM4

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

[D] [L]

C/

[C] [N]

[Z] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Aline LEMAIRE – 49

M^e Pauline LEREVEREND – 65

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Aline LEMAIRE – 49

M^e Pauline LEREVEREND – 65

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [D] [L]

née le 21 Novembre 1942 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Aline LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [C] [N]

née le 17 Décembre 2000 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Pauline LEREVEREND, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 65

Madame [Z] [Y]

né le 14 Décembre 1965 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Pauline LEREVEREND, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 65

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présent à l’audience et Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Novembre 2023

Date des débats : 01 Juillet 2025

Date de la mise à disposition : 23 septembre 2025, prorogé au 13 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 octobre 2020, Mme [D] [L] a donné à bail à Mme [C] [N] et Mme [M] [E] un logement à usage d’habitation avec cave et garage situés [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 700 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 110 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie s’élevant à 700 euros.

Par acte de cautionnement du même jour, Mme [Z] [Y] s’est portée caution solidaire des engagements des locataires.

Mme [M] [E] a quitté le logement le 6 septembre 2021.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 avril 2023, Mme [D] [L] a fait assigner Mme [C] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– prononcer la résiliation du contrat de location ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux ;

– ordonner que faute pour elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– la condamner au paiement :

* de la somme de 2 991,24 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer augmenté de la clause pénale, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 2 mai 2023, Mme [D] [L] a fait assigner Mme [Z] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– prononcer la résiliation du contrat de location ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux ;

– ordonner que faute pour elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– la condamner au paiement :

* de la somme de 2 991,24 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer augmenté de la clause pénale, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Par mention au dossier, compte tenu du lien existant entre les instances enrôlées sous les numéros de rôle général 23 / 2017 et 23 / 2018, leur jonction a été ordonnée sous le seul numéro de rôle général 23 / 2017.

Mme [C] [N] a quitté les lieux litigieux le 17 juillet 2023.

À l’audience du 1er juillet 2023, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Mme [D] [L], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions, sollicite d’entendre sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– écarter des débats la pièce adverse n° 1 ;

– débouter Mmes [C] [N] et [Z] [Y] de leurs demandes, fins et prétentions ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 1 923,79 euros au titre de la régularisation des charges locatives de 2022 ;

* 142,13 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2023 ;

* 7805,16 euros au titre des réparations locatives ;

* 3300 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

* 2000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

* 2500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat établi le 17 juillet 2023.

Mmes [C] [N] et [Z] [Y], représentées par leur conseil s’en référant à ses conclusions soutenues oralement à l’audience, sollicitent de voir :

– écarter les pièces n° 1 et 2 adverses ;

– débouter Mme [D] [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

– ordonner la restitution du dépôt de garantie à Mme [C] [N] pour un montant total de 700 euros, majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard ;

– condamner Mme [D] [L] à verser à Mme [C] [N] :

* la somme de 16 500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

* 2 000 euros au titre de son préjudice moral ;

– condamner Mme [D] [L] à verser à Mme [Z] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral ;

– ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal ;

– ordonner la compensation des sommes dues ;

– condamner Mme [D] [L] à verser directement à chacune la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que, la condamner au paiement des entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2025, prorogé au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur les demandes tendant à écarter des pièces des débats

En application de l’article 135 du code de procédure civile, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utiles.

En l’espèce, chacune des parties sollicite que soit écartées des débats des pièces produites par son adversaire ; cependant, ces demandes ne sont pas fondées sur une production tardive desdites pièces comme prévu par l’article précité mais sur le bien-fondé de celles-ci.

Dès lors, il n’y a pas lieu à écarter quelconques pièces des débats et les demandes de ce chef formées par les parties seront rejetées.

Sur la demande en paiement au titre des sommes restant dues à l’issue du bail

Au titre des charges réelles récupérables impayées

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, Mme [D] [L] sollicite la somme totale de 2 065,92 euros au titre de la régularisation des charges réelles récupérables, répartie comme suit :

– 1 923,79 euros au titre des charges de 2022 ;

– 142,13 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2023, calculée au prorata de l’occupation des lieux ;

et calculée ainsi : ((3 243,79 euros + 142,13 euros) – (110 euros x 12 mois))

Au soutien de ses prétentions, elle produit :

– le décompte individuel des frais de chauffage relatif aux lieux litigieux pour l’année 2022 ;

– le décompte des charges de copropriété, incluant le chauffage, portant sur les lieux litigieux pour l’année 2022 ;

– l’avis de taxe foncière relatif aux lieux litigieux.

Mme [C] [N] produit quant à elle un décompte dressé par commissaire de justice, daté du 5 juin 2024 et dont le solde est égal à 0 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que, le décompte dressé par commissaire de justice porte au débit du compte locatif les loyers et provisions mensuelles pour charges dus jusqu’au 17 juillet 2023, date de départ effectif des lieux de Mme [C] [N]. Aussi, il apparaît que, la régularisation des charges réelles récupérables (charges de copropriété de 2022 et taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2023) dont la bailleresse sollicite le paiement dans le cadre de la présente instance ne figure pas au débit du compte locatif sur le décompte dressé par commissaire de justice. De sorte qu’il n’est pas rapporté que, la somme dont il est réclamé le paiement par la bailleresse n’a pas fait l’objet d’un règlement de Mme [C] [N].

En outre, Mme [C] [N] échoue à rapporter la preuve des faits allégués selon lesquels l’utilisation excessive du chauffage est liée à une mauvaise isolation de l’appartement.

Par ailleurs, Mme [D] [L] justifie des sommes dont elle réclame le paiement, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, en produisant les justificatifs des charges réelles récupérables.

Toutefois, si la bailleresse a bien déduit du montant des charges réelles récupérables de 2022, dont elle sollicite le paiement, le montant des provisions versées au titre de l’année 2022, elle n’a cependant pas fait de même pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2023 alors qu’elle ne justifie aux débats d’aucune autre charge réelle récupérable au titre de l’année 2023 ; de sorte que, le montant total des provisions versées pour 2023 doit être également déduit des sommes dues au titre des charges réelles récupérables.

Dès lors, la somme restant due par la locataire à l’issue du bail au titre des charges réelles récupérables se calcule comme suit :

– pour 2022 : (3243,79 euros – (110 euros x 12 mois)) ;

– pour 2023 : (142,13 euros – ((110 euros x 6 mois) + ((110 / 31 jours) x 17 jours))).

Aussi, la somme due par Mme [C] [N] à l’issue du bail au titre de la régularisation des charges réelles récupérables de 2022 et 2023 s’élève à la somme de 1345,60 euros (+ 1 923,79 euros pour 2022 et – 578,19 euros pour 2023).

Par conséquent, Mme [C] [N] sera condamnée à payer à Mme [D] [L] la somme de 1345,60 euros, arrêtée à la date de l’audience, au titre des régularisations des charges réelles récupérables de 2022 et 2023 restant impayées à l’issue du bail, sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Au titre des réparations et dégradations locatives

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est de jurisprudence constante, en application de ce texte, que nul ne peut se constituer une preuve à lui-même.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que, s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, Mme [D] [L], au soutien de sa demande en paiement de la somme de 7805,16 euros au titre des réparations locatives imputables à la locataire sortante, produit :

– l’état des lieux d’entrée, sans photographies, signé du mandataire de la bailleresse et de Mmes [M] [E] et [C] [N] en date du 16 octobre 2020 ;

– le procès-verbal de constat des lieux dressé le 17 juillet 2023 par commissaire de justice en présence de Mme [C] [N] ;

– un devis établi le 26 juillet 2023 par la société Hubert Parquets portant sur la remise en état du parquet des 2 chambres et du séjour pour la somme de 2832,61 euros ;

– un devis du 24 août 2023 établi par la société Gilson portant sur la réfection de la face extérieure de la porte de garage pour la somme de 792 euros ;

– un devis du 2 août 2023 établi par l’entrepreneur M. [B] [O] portant sur le lessivage de l’appartement, la réfection des peintures des murs et plafonds de l’entrée, des boiseries, des murs de la cuisine, de la salle de bain, des 2 chambres et du séjour-salon, ainsi que, la réfection des joints de la salle de bain, le remplacement d’une ampoule, le remplacement d’une pile pour le détecteur de fumées, le remplacement du filtre de hotte, la fixation d’un spot de cuisine et le remplacement d’une étagère dans la salle de bain, pour la somme totale de 3775,20 euros ;

– un devis établi par la société Serrurerie Lutinier en date du 4 septembre 2023 portant sur le remplacement de la serrure de la porte de garage pour la somme de 264 euros ;

– un devis établi par la société Lezoray en date du 5 septembre 2023 portant sur le détartrage de la cuvette des WC et le remplacement du joint de chasse pour la somme de 141,35 euros.

Tout d’abord, il y a lieu de rappeler que, contrairement aux allégations de Mme [C] [N], l’état des lieux d’entrée produit aux débats est contradictoire et ce, dans la mesure où, bien qu’il soit signé du locataire sortant des lieux litigieux en date du 28 septembre 2020 et précédant Mmes [M] [E] et [C] [N], ces dernières l’ont également signé en date du 16 octobre 2020.

De sorte que, le caractère contradictoire de l’état des lieux d’entrée est bien démontré.

Au surplus, Mme [C] [N] qui conteste le bon état des lieux lors de son entrée dans le logement litigieux ne rapporte cependant pas la preuve contraire.

Par ailleurs, si Mme [D] [L] produit aussi un second procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, ce dernier n’est pas contradictoire dans la mesure où la locataire n’a pas été convoquée à celui-ci, qu’un précédent état des lieux de sortie a déjà été réalisé (selon procès-verbal de constat des lieux du 17 juillet 2023) et que, ce constat du 16 novembre 2023 n’a pas été établi juste après le départ de la locataire mais, au contraire, 4 mois après son départ. De sorte que, ce document ne sera pas utile aux fins de comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Ensuite, il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives dont la bailleresse sollicite réparation pour un montant total de 7 805,16 euros, correspondent à des défauts d’entretien, des réparations et dégradations locatives imputables à Mme [C] [N], de comparer pour chaque poste visé les états des lieux (celui d’entrée du 16 octobre 2020 et celui de sortie dressé par commissaire de justice le 17 juillet 2023), en prenant en considération le nombre de pièces principales (4), sa surface habitable (76,37 m²) ainsi que la durée d’occupation du logement (plus de 3 ans) ; étant précisé que cette étude sera limitée au montant sollicité pour chaque poste par la bailleresse.

S’agissant de la remise en état du parquet des 2 chambres et du séjour (ponçage, polissage, dépoussiérage, fondur, vitrification, greffe de chêne) pour laquelle la bailleresse sollicite la somme de 2 832,61 euros (suivant devis précité du 26 juillet 2023) :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le parquet du séjour-salon est en « bon état », cependant il est également noté la présence de « rayures, décolorations et impacts », celui des chambres est mentionné en « bon état général » avec toutefois les indications de « rayures fines, impacts » dans la chambre 1 et « rayures creuses, décolorations et rayures » dans la chambre 2. Tandis que, le commissaire de justice ayant dressé le constat des lieux de sortie relève également le « bon état général » du parquet du séjour-salon et des 2 chambres avec néanmoins dans le salon « une auréole noirâtre sur environ 30 cm de diamètre » et « 3 lames légèrement noircies en contour au pied de la fenêtre » d’une des chambres.

De sorte que l’état du parquet des lieux litigieux est identique à l’entrée et au départ de la locataire, mise à part l’auréole noirâtre dans le salon et les lames légèrement noircies dans une des chambres ; aussi, la bailleresse ne justifie de son préjudice que s’agissant de ces lames noircies et de l’auréole, qui sont imputables à la locataire sortante et son indemnisation pour ce poste sera réduite à la somme de 649 euros (590 euros +10 %) correspondant selon le devis produit à la réalisation d’une greffe de chêne en remplacement des lames noircies.

S’agissant de la réfection de la face extérieure de la porte de garage pour laquelle il est réclamé la somme de 792 euros (suivant devis précité du 24 août 2023) :

À la lecture de l’état des lieux d’entrée, il apparaît que le garage est « en état d’usage » ; alors que, le commissaire de justice a constaté que « la porte est à nettoyer et marquée des écaillements de peinture en partie inférieure et des traces d’oxydation ».

Si le défaut de nettoyage de la porte de garage est effectivement imputable à la locataire sortante, l’écaillement de la peinture et les traces d’oxydation relèvent quant à eux de la vétusté et ne sont pas imputables à la locataire sortante ; de sorte que, faute pour la bailleresse de produire une estimation du nettoyage de la porte garage et les travaux relatifs au devis référencé n’étant pas imputables à la locataire sortante, la bailleresse sera déboutée de sa demande de ce chef.

S’agissant du lessivage de l’appartement, la réfection des peintures des murs et plafonds de l’entrée, des boiseries, des murs de la cuisine, de la salle de bain, des 2 chambres et du séjour-salon, ainsi que, la réfection des joints de la salle de bain, le remplacement d’une ampoule, le remplacement d’une pile pour le détecteur de fumées, le remplacement du filtre de hotte, la fixation d’un spot de cuisine et le remplacement d’une étagère dans la salle de bain, pour lesquels la bailleresse sollicite la somme de 3 775,20 euros (suivant devis précité du 2 août 2023) :Sur le lessivage de l’appartement :L’état des lieux d’entrée mentionne que l’appartement est « propre » ; cependant, le commissaire de justice a quant à lui pu constater au départ de la locataire qu’un certain nombre d’éléments composant le logement sont « à nettoyer », tels que, luminaires, conduites de plomberie, radiateurs, cabine de douche, volets.

De sorte que, ce défaut de nettoyage des lieux et des éléments le composant étant totalement imputable à la locataire sortante, il sera fait droit à la demande formée de ce chef par la bailleresse et dont elle justifie de l’évaluation sérieuse, soit à la somme de 320 euros.

Sur la réfection des peintures des murs et plafonds de l’entrée, des boiseries, des murs de la cuisine, de la salle de bain, des 2 chambres et du séjour-salon :Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les peintures du logement sont globalement en « très bon état » sauf « 2 trous » dans les murs du séjour, des « traces légères » dans ceux du salon, le plafond « noirci à côté du radiateur » dans la salle de bain et des « auréoles légères » dans les angles des murs de la chambre 2.

Le commissaire de justice a constaté au départ de la locataire que les murs et plafonds du logement sont « en bon état général ». Il est cependant fait mention des arêtes de la fibre de verre peinte de l’entrée qui sont dégradées avec « la fibre arrachée » et que, dans l’une des chambres « la fibre de verre est déchirée avec écaillement à l’angle du mur », qui sont des dégradations imputables à la locataire sortante, à l’exclusion des constatations de revêtements « noircis » avec des « écaillements de peinture importants » ou encore de « traces de moisissures » et « auréoles d’humidité » qui ne sauraient être imputées à la locataire sortante et ce, dans la mesure où ces traces d’humidité relèvent de la vétusté.

Dès lors, la bailleresse ne justifie de l’existence de son préjudice et de son imputabilité à la locataire sortante que s’agissant de la fibre de verre arrachée aux arêtes dans l’entrée et de la fibre de verre déchirée à l’angle d’un mur d’une des chambres et non de la réfection totale des murs et plafonds de l’entrée, des murs de la cuisine, de ceux de la salle de bain, des 2 chambres et du séjour-salon. Aussi, la demande formée par la bailleresse de ce chef sera réduite à la somme de 150 euros.

Sur la réfection des joints de salle de bain :Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le lavabo et la douche sont en « bon état » ; tandis qu’au départ de la locataire, il est constaté s’agissant de la douche que, « les joints en silicone et de faïence sont tachés par la moisissure ».

De sorte que, la bailleresse justifiant de son préjudice ainsi que de l’évaluation sérieuse de celui-ci, il sera fait droit à sa demande portant sur la somme de 65 euros.

Sur le remplacement d’une ampoule :Le constat des lieux d’entrée mentionne que l’entrée est pourvue d’une « suspension avec ampoule et d’un globe avec ampoule » ; alors qu’au départ de la locataire, il est constaté qu’un « point lumineux avec cache en verre fonctionne et autre sans ampoule ».

Aussi, le remplacement des ampoules étant une réparation dite locative dont Mme [C] [N] s’est abstenue, il sera accordé à la bailleresse la somme sollicitée pour ce poste, soit 18 euros.

Sur le remplacement d’une pile pour le détecteur de fumées :Le détecteur de fumée étant indiqué en très bon état lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, il est présumé avoir également été remis en très bon état de fonctionnement ; toutefois, le commissaire de justice a constaté à l’issue du bail que le « détecteur de fumée est à repositionner et dont la pile est à remplacer ».

Aussi, le remplacement de la pile du détecteur de fumée étant une réparation locative dont Mme [C] [N] s’est abstenue, il sera accordé à la bailleresse la somme de 18 euros dont elle justifie de l’évaluation sérieuse.

Sur le remplacement du filtre de hotte :Il est indiqué dans l’état des lieux d’entrée que la cuisine est équipée d’une « hotte chapeau Whirpool blanche en très bon état » ; alors que, dans l’état des lieux de sortie, il est mentionné que cet élément est « très graisseux, à nettoyer tout comme le conduit ».

De sorte que, le remplacement du filtre de la hotte étant effectivement une réparation dite locative, son remplacement dont il est justifié de l’évaluation à la somme de 35 euros, sera indemnisé à la bailleresse.

Sur la fixation d’un spot de cuisine :Il s’infère de l’état des lieux d’entrée que la cuisine est éclairée par « un globe et une ampoule » et « un spot avec ampoule en bon état » ; alors que, le commissaire de justice a constaté qu’un « point lumineux à nettoyer en état de fonctionnement » ainsi que, « celui en applique ne fonctionne pas ».

Aussi, étant rappelé que le remplacement des ampoules et tubes lumineux relèvent des réparations locatives, dans la mesure où la bailleresse justifie de son préjudice ainsi que de l’estimation sérieuse du montant de celui-ci, il lui sera accordé la somme sollicitée de 15 euros.

Sur le remplacement d’une étagère dans la salle de bain :À l’entrée de la locataire, l’ensemble placard et étagères présent dans la salle de bain est en « bon état » ; tandis qu’à son départ, il a été constaté que « le meuble avec éléments hauts et bas et colonne, portes et tiroirs est en bon état. Le champ de la tablette sous le lavabo est gondolé ».

Aussi, la bailleresse justifiant de son préjudice et cette dégradation étant imputable à Mme [C] [N], il sera fait droit à la somme réclamée pour ce post, soit 25 euros.

S’agissant du remplacement de la serrure de la porte de garage pour laquelle il est réclamé la somme de 264 euros (suivant devis précité du 4 septembre 2023) :

Comme évoqué précédemment, le garage est « en état d’usage » lors de la remise des clés à la locataire ; tandis qu’à son départ des lieux, il a été constaté que, « la serrure ne fonctionne pas ».

Si le non fonctionnement de cet élément est lié à un défaut de graissage de la serrure du garage, cette réparation, relevant effectivement des réparations locatives listées dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987, est imputable à Mme [C] [N] ; toutefois, la bailleresse produit aux fins d’estimation de son préjudice, un devis portant sur le remplacement de la serrure de la porte de garage ; or, cette réparation n’est pas une réparation locative, outre qu’il n’est pas démontré d’une dégradation commise par la locataire sur cet élément ; aussi, la demande relative à ce poste sera rejetée.

S’agissant du détartrage de la cuvette des WC et le remplacement du joint de chasse pour lesquels la bailleresse sollicite la somme de 141,35 euros (suivant devis précité du 5 septembre 2023) :

L’état des lieux d’entrée mentionne que la cuvette et l’abattant des WC sont en très bon état général sauf la fixation de l’abattant cassée. Au départ de la locataire, il a été constaté que, « cuvette d’aisance avec double abattant en plastique un peu sale. Une fuite de la chasse d’eau ».

Si le remplacement du joint de chasse relève effectivement des réparations dites locatives et est dès lors imputable à Mme [C] [N], le détartrage de la cuvette ne lui est pas imputable dans la mesure où la présence anormale de tartre n’a pas été mentionnée par le commissaire de justice au départ de la locataire. De sorte que, l’indemnisation de la bailleresse pour ce poste sera réduite à la somme de 70,67 euros (141,35 euros / 2).

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail

Aux termes des dispositions de l’article 22 alinéa 1er de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

Selon l’avant-dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, il ressort ainsi de l’ensemble des éléments précédemment évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Charges réelles récupérables impayées (2022 et 2023) : 1 345,60 euros

Réparations et dégradations locatives : 1 365,67 euros

Dépôt de garantie : – 700 euros

TOTAL : 2 011,27 euros

En définitive, Mme [C] [N] est redevable de la somme de 2011,27 euros au titre de la régularisation des charges de 2022 et 2023, du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives impayées, après déduction du dépôt de garantie.

Par conséquent, Mme [C] [N] sera condamnée à payer à Mme [D] [L] la somme de 2011,27 euros au titre de la régularisation des charges de 2022 et 2023, du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives impayées, après déduction du dépôt de garantie.

Il convient de préciser que, le solde locatif à l’issue du bail litigieux étant débiteur d’un montant supérieur à celui du dépôt de garantie, il n’y a pas lieu à restitution dudit dépôt de garantie, ni de facto à majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

Il résulte de l’article 2288 alinéa 1er du code civil que, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Conformément aux deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au présent litige (soit au 16 octobre 2020, date de rédaction de l’engagement de caution), lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non-équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Mme [Z] [Y] s’est portée caution solidaire de Mmes [C] [N] et [M] [E], par acte du 16 octobre 2020, pour le règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives et tous intérêts et indemnités dus par ces dernières dans le cadre du bail qui leur a été consenti le 16 octobre 2020 portant sur les locaux sis [Adresse 5].

Il résulte par ailleurs de l’acte de cautionnement que, Mme [Z] [Y] a reçu un exemplaire du bail, outre que sa signature est apposée sur ce dernier.

De même, les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont correctement portées dans l’engagement de caution, y compris la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1.

Dès lors, le cautionnement de Mme [Z] [Y] est valable.

En conséquence, Mme [Z] [Y] sera condamnée solidairement avec Mme [C] [N], conformément à son engagement de caution du 16 octobre 2020, au paiement des sommes due par cette dernière au titre des régularisations des charges réelles récupérables et du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives impayées, après déduction du dépôt de garantie, soit à la somme de 2011,27 euros, arrêtée à la date de l’audience.

Sur les demandes indemnitaires

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1240 dudit code, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

En l’espèce, Mme [D] [L] sollicite l’indemnisation des préjudices de jouissance et moral subis, au motif qu’elle a été confrontée au non-respect de la locataire à ses obligations, évoquant un impact financier en lien avec le non-paiement des loyers et charges et des dépenses pour les travaux réalisés, outre qu’elle estime, du fait qu’elle réside dans le même immeuble, avoir subi les nombreuses nuisances et incivilités commises par Mme [C] [N] et avoir été confrontée aux plaintes récurrentes du voisinage.

Il convient de rappeler que, s’agissant des loyers, aucun impayé n’a été constaté à l’audience, pour ce qui est des charges réelles récupérables, Mme [C] [N] et Mme [Z] [Y] sont, comme vu précédemment et dans le cadre de la présente instance, solidairement condamnées à leur paiement et il en est de même s’agissant du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives justifiées.

Du reste, Mme [D] [L], pour tenter de démontrer du préjudice allégué, produit plusieurs courriers et attestations de voisins de l’immeuble se plaignant de nuisances, lesquels ne sont par ailleurs pas circonstanciés ; outre qu’ils ne démontrent en rien de l’existence du préjudice dont Mme [D] [L] se prévaut.

Au demeurant, il n’est produit qu’un courrier de mise en demeure adressée le 14 mars 2022 par le syndic de copropriété à Mme [C] [N] et concomitamment à Mme [D] [L].

Au surplus, les allégations relatives au défaut de tri des déchets par Mme [C] [N] ne sont pas prouvées, les photographies rapportées aux débats n’étant nullement probantes.

Par conséquent, Mme [D] [L] sera déboutée de sa demande en indemnisation d’un préjudice moral ainsi que d’un préjudice de jouissance.

Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1240 dudit code, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

Au titre d’un préjudice de jouissance

En application des articles 1719 1° du code civil et 6 alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article L.1331-22 du code de la santé publique dispose que, tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L.1334-2 rend un local insalubre.

Les décrets pris en application de l’article L.1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l’article L.1311-2 précisent la définition des situations d’insalubrité.

Les articles 1720 du code civil et 6 a) de la loi précitée, indiquent que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Les articles 1719 2° et 1719 3° du code civil ainsi que 6 b) et c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoient également que le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ainsi que, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est de jurisprudence constante qu’aux fins d’indemnisation, il est nécessaire que le trouble de jouissance invoqué soit suffisamment grave et sur ce point, il est constant que, le fait que le preneur n’ait adressé aucune réclamation pendant l’occupation des lieux peut être l’indice du caractère peur sérieux du trouble invoqué.

En l’espèce, Mme [C] [N] sollicite l’indemnisation du préjudice de jouissance subi à hauteur de 16 500 euros, au motif que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement conforme, évoquant l’indécence des lieux ou encore son insalubrité du fait de l’humidité desdits lieux, qu’elle estime par ailleurs ne pas avoir pu chauffer correctement.

Il convient de rappeler que l’indécence et l’insalubrité sont deux notions différentes qui se distinguent et ne se fondent pas sur les mêmes textes ; étant rappelé que, l’insalubrité est prononcée par un arrêté préfectoral dit d’insalubrité ou de péril qui vient déclarer le logement insalubre ; or, tel n’est pas le cas en l’espèce ; de sorte qu’elle ne rapporte nullement a preuve d’une insalubrité des lieux pris à bail.

En outre, il n’est pas non plus rapporté la preuve de l’indécence du logement, étant rappelé que les caractéristiques de l’indécence sont définies par le décret, pris en Conseil d’État, n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017.

Du reste, il appartient à Mme [C] [N] de rapporter la preuve des manquements de la bailleresse et du préjudice suffisamment grave subi ; or, la seule réclamation produite par cette dernière résulte d’un courriel du 8 juin 2021 adressé au mandataire de la bailleresse, dans lequel il est mentionné la présence de « traces d’humidité » et qui est insuffisante seule à démontrer d’un préjudice de jouissance durant toute la durée du bail.

Par ailleurs, s’il a effectivement été constaté, à la lecture du procès-verbal de constat des lieux dressé au départ de la locataire, des traces d’humidité dans le logement, Mme [C] [N] ne rapporte cependant pas la preuve d’un préjudice subi de ce fait ; outre qu’elle justifie d’une seule réclamation pendant toute la durée du bail sur ce point et qu’elle évoque n’avoir pas pu chauffer correctement les lieux sans plus s’en expliquer et qu’il ne peut pas être exclu que le manque de chauffage ait aggravé l’humidité des lieux litigieux.

Au demeurant, elle ne démontre pas non plus avoir, conformément à l’article 20-1 de la loi précitée, demander à la propriétaire la mise en conformité du logement loué ne satisfaisant pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En conséquence, Mme [C] [N] sera déboutée de sa demande en indemnisation d’un trouble de jouissance.

Au titre d’un préjudice moral

En l’espèce, Mmes [C] [N] et [X] [Y] sollicitent l’indemnisation d’un préjudice moral, à hauteur de 2000 euros chacune, évoquant s’être exécutées s’agissant du paiement des sommes réclamées dans le commandement de payer afin d’éviter des suites judiciaires, en vain.

Cependant, il ressort des développements précédents que, toutes deux sont redevables des charges réelles récupérables et du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives restées impayées à l’issue du bail.

De sorte qu’elles ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice moral à ce titre.

Par conséquent, Mmes [C] [N] et [X] [Y] seront toutes deux déboutées de leur demande en indemnisation d’un préjudice moral.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Si Mmes [C] [N] et [X] [Y] sollicitent la capitalisation des intérêts des sommes dues par Mme [D] [L], conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, en l’absence de condamnation de cette dernière à leur payer une quelconque somme, il n’y a pas lieu à prononcer la capitalisation des intérêts.

Sur la compensation des créances réciproques

En l’absence de créances réciproques entre Mme [D] [L] d’une part et Mmes [C] [N] et [X] [Y] d’autre part, il n’y a pas non plus lieu à ordonner la compensation des créances réciproques, conformément aux articles 1347 et 1348 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mmes [C] [N] et [X] [Y], parties succombantes au présent litige, seront condamnées in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris la moitié du coût du procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice le 17 juillet 2023, conformément à l’article 3-2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Mmes [C] [N] et [X] [Y] seront également condamnées in solidum à payer à Mme [D] [L] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE les demandes formées par chacune des parties tendant à écarter des pièces des débats ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [N] et Mme [Z] [Y] à payer à Mme [D] [L] la somme de 2011,27 euros, arrêtée à la date de l’audience, au titre des régularisations des charges réelles récupérables de 2022 et 2023, du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives restant impayées à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 5], après déduction du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à restitution dudit dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE Mme [D] [L] de ses demandes indemnitaires en réparation d’un préjudice moral et de jouissance ;

DÉBOUTE Mme [C] [N] de sa demande en indemnisation d’un préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Mmes [C] [N] et [X] [Y] de leur demande en indemnisation d’un préjudice moral ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer la capitalisation des intérêts des sommes dues par Mme [D] [L] à Mmes [C] [N] et [X] [Y] ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la compensation des créances réciproques ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Mmes [C] [N] et [X] [Y] au paiement in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris la moitié du coût du procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice le 17 juillet 2023 ;

CONDAMNE Mmes [C] [N] et [X] [Y] à payer in solidum à payer à Mme [D] [L] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION