TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/53143 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SF2

N° : 5

Assignation du :

26 Avril 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 décembre 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [W] [R]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Pierre-Philippe FRANC de la SELEURL SELARLU CABINET FRANC, avocats au barreau de PARIS – #D0189

DEFENDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic en exercice, la S.A.S. PICPUS IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Bruno GRANGEON, avocat au barreau de PARIS – #D0185

DÉBATS

A l’audience du 19 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé, enrôlée sous le N°RG 24/53143 délivrée le 26 avril 2024 à la requête de Madame [W] [R] devant le président du tribunal judiciaire de céans, et ses observations écrites visées le 19 novembre 2024 soutenue oralement, tendant, principalement, à voir :

— « ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] de réaliser les travaux d’étanchéité tels que décidés dans la résolution 21 de l’assemblée générale du 17 octobre 2024,

— ordonner que ces travaux soient réalisés dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] à payer à Madame [R] une provision de 5 000 euros sur les dommages intérêts qu’elle pourra obtenir pour remboursement de ses frais et en réparation de ses préjudices de jouissance et moral,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à Madame [R] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

— dire et juger que les demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] sont irrecevable

A défaut qu’elles se heurtent à une contestation sérieuse . »

Vu les conclusions de syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10], visées le 19 novembre 2024, soutenues oralement, tendant à voir :

A TITRE PRINCIPAL

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction sous astreinte de travaux d’étanchéification de la courette votés par l’Assemblée Générale du 17 octobre 2024 ;

— déclarer que le Syndicat des Copropriétaires oppose une contestation sérieuse à la demande indemnitaire provisionnelle de 5.000,00 euros formée par Madame [W] [R] ;

— dire n’y avoir lieu à référé à cet égard ;

— renvoyer Madame [W] [R] à mieux se pourvoir ;

— débouter Madame [W] [R] de tous ses moyens, fins et prétentions formés à titre principal ;

…/…

RECONVENTIONNELLEMENT

— condamner Madame [W] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme provisionnelle de 4.579,41 euros en principal ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— condamner Madame [W] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme provisionnelle de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du CPC ;

— condamner Madame [W] [R] aux dépens de l’instance ….”.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties développées oralement à l’audience.

MOTIFS

En mai 2022, Madame [W] [R] a acquis un studio situé au rez-de-chaussée et une cave en sous-sol dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] dont le syndic est la société PICPUS IMMOBILIER. Elle est propriétaire des lots 3 et 29 et de la cave numéroté 18 en sous-sol.

Le studio a été mis en location et est actuellement occupé. La cave sert à Madame [R] pour ranger du matériel professionnel.

Lors de l’acquisition, il a été dit à Madame [R] qu’il existait un problème d’humidité qui allait être résolu. En fait, il existe un problème d’infiltrations plus ancien.

En octobre 2022, les infiltrations se sont aggravées.

Suivant ordonnance de référé du 29 mars 2023 a été désigné en qualité d’Expert Judiciaire Monsieur [F] [C] qui a clos et déposé son rapport le 4 mars 2024. Les désordres allégués ne sont pas contestés.

Dans ces conditions, Madame [R] demande à voir ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] de réaliser les travaux tels que décidés dans la résolution 21 de l’assemblée générale du 17 octobre 2024 et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Lors de cette même assemblée, aux termes de la Résolution N° 23, les copropriétaires présents et représentés ont également voté à l’unanimité le financement de ces travaux d’étanchéité par un appel de fonds unique programmé au 15 novembre 2024.

Les résolutions votées en Assemblée Générale s’imposent de plein droit aux copropriétaires, au Syndicat et à son syndic, et n’étant caractérisé aucun défaut de diligence dans l’exécution de cette résolution, son exécution sera ordonnée dans un délai de 3 mois suivant la signification de la présente décision, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En outre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

En l’espèce, la demanderesse ne versant aucun élément précis et circonstancié permettant d’évaluer avec l’évidence requise en référé son préjudice, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle de provision formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10]

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2023-357 du 11 mai 2023 et applicables aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023 :

« En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.".

Sur le fondement de ce texte, Madame [W] [R] soulève l’irrecevabilité de cette demande reconventionnelle aux motifs que cette demande de provision inférieure à 5000 euros aurait dû faire des démarches amiables prévues par les dispositions susvisées.

Mais ces dispositions n’étant pas applicables aux demandes reconventionnelles formées en cours d’instance, de sorte que la demande reconventionnelle de provision sera déclarée recevable.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges, précisant les dépenses, les sommes à répartir et les tantièmes. En outre, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires rend ces comptes opposables à tous les copropriétaires, sous réserve de l’éventuel recours que l’un d’entre eux pourrait exercer.

Les copropriétaires sont tenus de régler leur part de charges, telle qu’elle résulte des comptes approuvés.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] verse aux débats les procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les comptes d’exercices qui établissent le bien fondé de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] du chef des charges de copropriété échues et impayées à hauteur de 4.579,41 euros. Madame [W] [R] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] une provision de 4.579,41 de ce chef.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile comme précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Ordonnons au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] de réaliser les travaux d’étanchéité tels que décidés dans la résolution 21 de l’assemblée générale du 17 octobre 2024 dans les 3 mois de la signification de la présente décision.

Déclarons recevable la demande reconventionnelle de provision.

Condamnons Madame [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] une provision de 4.579,41 euros du chef des charges de copropriété échues et impayées.

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le cout de l’expertise judicaire et à payer à Madame [W] [R] la somme de 2500 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 17 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fabrice VERT