TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 02 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 20/00328 – N° Portalis DB3Q-W-B7E-NCUB

NAC : 71F

Jugement Rendu le 02 Avril 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Monsieur [Q] [C], demeurant [Adresse 1] à [Localité 3]

Madame [K] [H] épouse [D], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Elodie KASSEM, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEURS

ET :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES THIBAUDIERES de l’immeuble sis au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la Société ABP, société par actions simplifiée inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 331 862 508, dont le siège social est situé [Adresse 5]

SAS ABP, Société par actions simplifiée inscrite au Registre du Commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 331 862 508, dont le siège social est situé [Adresse 6]

représentés par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 janvier 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 08 Janvier 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Avril 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2019, M. [E] [D], Mme [K] [H] épouse [D] et M. [Q] [P] ont assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et la Sas ABP devant le tribunal judiciaire d’Evry au fins notamment de voir prononcer l’annulation des résolutions 9 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2019, subsidiairement voir prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 06 novembre 2019 outre la condamnation des défendeurs au paiement de frais irrépétibles et des dépens.

*

En l’état de leurs dernières conclusions récapitulatives n°6, régulièrement notifiées par Rpva le 19 décembre 2023, M. [E] [D], Mme [K] [H] épouse [D] et M. [Q] [P] demandent au tribunal de:

DECLARER recevable et bien fondée l’action de Monsieur [Q] [C], Madame [K] [H], épouse [D] et Monsieur [E] [D] et y faisant droit :

— PRONONCER la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 8] » sise au [Adresse 4] du 6 novembre 2019 ;

— SUBSIDIAIREMENT prononcer l’annulation des résolutions 9 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2019 ;

— CONSTATER que les dépenses facturées au titre de l’année 2019 contiennent des dépenses ABP et AD LITEM JURIS qui ne doivent, ni ne peuvent incomber aux copropriétaires ;

— CONDAMNER le syndic ABP à rembourser à Monsieur [Q] [C], la somme 49,16 € à titre de dommages et intérêts, pour charges abusives ;

— CONDAMNER le syndic ABP à rembourser à Madame [K] [H], épouse [D] et Monsieur [E] [D], la somme 70,410 € à titre de dommages et intérêts, pour charges abusives ;

— CONDAMNER le syndic ABP à payer la somme de 500 € à Monsieur [Q] [C], à Madame [K] [H], épouse [D] et à Monsieur [E] [D] sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES THIBAUDIERES de l’immeuble sis au [Adresse 4] à payer la somme de 500 € à Monsieur [Q] [C], à Madame [K] [H], épouse [D] et à Monsieur [E] [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires en tous les dépens et autoriser Maître Elodie KASSEM à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure

civile.

*

En l’état de leurs dernières conclusions n°8, régulièrement notifiées par Rpva le 22mai 2024 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et la Sas ABP demandent au tribunal judiciaire de:

— Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions.

— Condamner in solidum Monsieur [C] [Q], Madame [H] EPOUSE [D] [K], Monsieur [D] [E], à verser une somme de 3 000 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamner in solidum Monsieur [C] [Q], Madame [H] EPOUSE [D] [K], Monsieur [D] [E], à verser une somme de 3 000 € à la société ABP au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner une solidum les demandeurs aux entiers dépens de l’instance

*

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 09 janvier 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 08 janvier 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assemblée générale du 06 novembre 2019

Aux termes des dispositions de l’article 22, I, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

Il est constant que le principe posé par l’article 22, I, alinéa 3 est impératif et un copropriétaire ne peut être privé du droit fondamental de déléguer son vote à l’assemblée ni de choisir librement son délégataire.

Il est constant que tout copropriétaire est recevable à contester la régularité des pouvoirs émis par les copropriétaires en vue de l’assemblée générale, sans qu’il y ait à rechercher l’influence du mandat litigieux sur le vote.

En l’espèce, M. [E] [D], Mme [K] [H] épouse [D] et M. [Q] [P] demandent au tribunal de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 06 novembre 2019 pour erreurs dans la feuille de présence et irrégularités des pouvoirs utilisés à cette occasion aux motifs d’une part que le mandat donné par M. et Mme [F] au mandataire Mme [G] était pour l’assemblée générale du 25 septembre 2019 et non pour celle de l’espèce du 06 novembre 2019, d’autre part que 8 pouvoirs n’ont pas été signés par les mandataires et enfin que le pouvoir donné par Mme [B] à Mme [Z] est signé par Mme [T], tutrice sans qu’il ne soit justifié de cette tutelle.

Sur le mandat donné par M. et Mme [F]

Il ressort du mandat versé en pièce 3 par les défendeurs que M. et Mme [F], copropriétaires, ont donné pouvoir à Mme [V] [G] pour les représenter à l’assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2019.

Il n’est pas contesté que ce mandat a été utilisé lors de l’assemblée générale du 06 novembre 2019 -les défendeurs rappelant qu’en raison d’un retard de distribution des convocations imputables aux services postaux, l’assemblée générale initialement prévue le 25 septembre 2019 a été reportée, avec un ordre du jour identique, au 06 novembre 2019.

S’il est effectivement constant, comme soutenu par les demandeurs, qu’un mandat donné pour une assemblée générale n’a d’effet que pour cette dernière il convient de constater qu’il ressort de l’attestation de Mme [L] [W] versée en pièce 14 par les défendeurs que cette dernière considère et maintient que son pouvoir pour l’assemblée générale du 25 septembre 2019 valait pouvoir pour la reconvocation du 06 novembre 2019.

Dès lors, en l’absence de grief établi, les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés à se prévaloir de la nullité du mandat donné par les copropriétaires [F] à Mme [V] [G] au soutien de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 06 novembre 2019.

Sur les 8 pouvoirs qui ne sont pas signés par les mandataires

Il ressort des mandats versés en pièce 3 par les défendeurs que les pouvoirs donnés par M. [O] [U], M. et Mme [S] [A], Mme [J] [R], M. [Y] [X], Mme [N] [I], M. [M] [XI], Mme [JF] [YZ] [OA] ont été signés par les mandants mais pas par les mandataires.

Contrairement à soutenu par les demandeurs, le mandat de Mme [UT] [ZT] est signé par la copropriétaire donnant son pouvoir et par le mandataire acceptant le pouvoir.

Pour les 7 autres mandats contestés, il est constant que l’acceptation du mandataire, en l’absence de signature, se déduit de la seule présentation du mandat et de la signature de la feuille de présence.

Dès lors, les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés à se prévaloir de la nullité des mandats ne portant pas la signature des mandataires au soutien de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 06 novembre 2019.

Sur le pouvoir donné par Mme [B] à Mme [Z] et signé par la tutrice Mme [UG]

Il ressort du jugement de tutelle versé en pièce 10 par les défendeurs que la mesure de tutelle de Mme [JR] [YD] épouse [B] a été maintenue pour une durée de10 ans et que Mme [OB] [UG] a été désignée en qualité de tuteur pour la représenter dans la gestion de ses biens et pour le représenter dans l’accomplissement des actes relatifs à sa personne.

Dès lors, les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés à se prévaloir de la nullité du mandat de Mme [B] signé par une tutrice ne justifiant pas de sa qualité au soutien de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 06 novembre 2019.

Au vu de ces éléments, M. [E] [D], Mme [K] [H] épouse [D] et M. [Q] [P] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande principale tendant au prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 06 novembre 2019.

Sur la nullité des résolutions 9 et 12 de l’assemblée générale du 06 novembre 2019

Il ressort du procès verbal de l’assemblée générale du 06 novembre 2019 que la résolution n°9 porte sur l’élection du nouveau syndic ABP et l’approbation de son contrat tandis que la résolution n°12 porte sur la durée de mission du syndic élu pour une durée de 1 an 7 mois et 14 jours qui débutera 10 jours après la date de la présente assemblée générale.

Sur l’absence de précision de la durée de contrat, de la date de prise d’effet et d’échéance du contrat de syndic sur l’ordre du jour et sur le contrat proposé par la société ABP aux copropriétaires

Aux termes des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour I.- Pour la validité de la décision : 4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat.

En l’espèce, M. [E] [D], Mme [K] [H] épouse [D] et M. [Q] [P] font grief aux résolutions 9 et 12 d’avoir été adoptées alors que le projet de contrat de syndic ABP notifié en même temps que l’ordre du jour ne mentionne pas la durée du contrat et qu’il ne comporte aucune date de départ ni de fin de contrat.

Il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 06 novembre 2019 (pièce 1 des défendeurs) que l’ordre du jour notifié aux copropriétaires a notamment porté sur :

— résolution 5: information sur la recherche d’un nouveau syndic

— résolutions 6 à 9: élection du nouveau syndic et approbation de son contrat (cabinet ABP, cabinet IGP et cabinet Preclaire)

— résolutions 9 à 11: décision à prendre pour procéder à un second vote immédiat dans le cas où le candidat au syndic a obtenu au moins le tiers des voix

— résolution n°12: durée de la mission du syndic élu.

Il est ainsi établi que les résolutions 6 à 11 ont porté sur l’élection du nouveau syndic à choisir entre 3 candidats et que la résolution n°12 a spécifiquement porté sur la durée de la mission du syndic élu.

Le tribunal ne peut que constater qu’aucun des contrats de syndic ABP, IGP ou cabinet Preclaire, notifiés en même temps que l’ordre du jour, ne comportait de date de départ ou de fin de contrat précisément établie.

Alors que la résolution n°12 de l’assemblée générale querellée a précisément porté sur la durée de mission du syndic et qu’elle a été notifiée à tous les copropriétaires dans l’ordre du jour en même temps que les projets de contrats des candidats au poste de syndic, les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés à se prévaloir du défaut d’information sur la durée de la mission ou de ses dates de départ et de fin dans le projet de contrat de syndic ABP notifié en même temps que l’ordre du jour.

Sur l’absence des syndics candidats à l’assemblée générale du 06 novembre 2019

Aux termes de l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.

Les demandeurs font grief aux résolutions querellées d’avoir été adoptées alors que seul le cabinet ABP était présent lors de l’assemblée générale et que les deux autres candidats au fonction de syndic n’étaient pas conviés et qu’ils n’étaient pas présents.

Les demandeurs qui procèdent uniquement par voie d’affirmations, contestées par ailleurs par les défendeurs, et qui ne précisent aucunement le fondement juridique qui imposerait sous peine de nullité que tous les candidats aux fonctions de syndic lors de l’assemblée générale soient présents, ne peuvent qu’être déboutés de leur demande d’annulation sur ce fondement.

Sur l’absence de respect de la durée du mandat du syndic telle que prévue au règlement de copropriété

Aux termes de l’article 18 du règlement de copropriété page 103 (pièce n°4 des demandeurs), la durée des fonctions des membres du conseil syndical est fixée à un an renouvelable.

Conformément aux dispositions de l’article 28 du décret du 17 mars 1967, la durée des fonctions de syndic ne peut excéder trois années.

En l’espèce, les demandeurs se fondent sur un arrêt du 07 novembre 2018 de la cour d’appel de [Localité 4] et font grief aux résolutions querellées d’avoir retenu une durée de mandat de syndic de 1 an, 7 mois et 14 jours alors que le règlement de copropriété stipule en page 103 que la durée des fonctions du syndic est d’un an.

Ainsi que justement soulevé par les défendeurs, il ressort de l’arrêt du 07 novembre 2018 de la cour d’appel de [Localité 4] (pièce 14 des demandeurs) que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11]” a été géré en syndicat coopératif à compter de l’année 1983 jusqu’à la résolution n°9 de l’assemblée générale du 20 mai 2016 par laquelle les copropriétaires ont voté la cessation du syndicat sous forme coopérative et la désignation de la société ABP comme syndic par sa résolution n°10.

Conformément aux dispositions de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, tant que la [Adresse 9] a disposé d’un syndicat coopératif, le syndic a été élu par les membres du conseil syndical et choisi parmi ceux ci. Dès lors, conformément à l’article 18 du règlement de copropriété, le mandat du syndic du syndicat coopératif a eu la même durée que celui des membres du conseil syndical soit 1 année.

Le mode de gestion coopératif du syndicat ayant été abandonné lors de l’assemblée générale du 20 mai 2016, les fonctions de syndic sont depuis cette date assurées par un syndic professionnel dont la durée de mandat ne peut, conformément aux dispositions de l’article 28 du décret du 17 mars 1967, excéder 3 années.

La durée de la mission du syndic ayant été fixée à 1 an 7 mois et 14 jours, les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés à se prévaloir d’une durée de mandat de syndic non conforme au règlement de copropriété au soutien de leur demande de nullité.

Sur l’absence de conformité du contrat ABP au modèle type défini par décret

Aux termes des dispositions de l’article 18-1 A alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l’assemblée générale querellée, le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, M. [E] [D], Mme [K] [H] épouse [D] et M. [Q] [P] font grief au contrat de syndic ABP de ne pas être conforme au modèle type défini par décret en relevant le défaut d’immatriculation du syndicat des copropriétaires, le défaut de qualité de Mme [WN] ayant signé le contrat, l’absence de durée de contrat, l’absence de modalités de résiliation du contrat à l’initiative du syndic, des stipulations relatives à la tenue d’une assemblée générale qui ne seraient pas conformes au contrat type,

Contrairement à soutenu par les demandeurs, il ressort du contrat de syndic signé (pièce 5 des défendeurs) que:

— le numéro d’immatriculation du syndicat des copropriétaires est précisé (p1: n° d’immatriculation: AAO-575-704),

— le représentant du syndicat des copropriétaires ayant signé le contrat est Mme [WN] qui a été élue comme présidente de séance lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 06 novembre 2019 (p2/7 du procès verbal en pièce 2 des demandeurs)

— le contrat de syndic signé comprend une durée de mission du 16/11/2019 au 30/06/2021 en page 2

— le contrat de syndic signé comprend un paragraphe 3 sur a révocation du syndic et un paragraphe 4 sur la démission du syndic en page 2

— le contrat signé comprend un paragraphe 7.1 sur le forfait se déclinant en un sous paragraphe 7.1.1 pour un contenu de forfait un sous paragraphe 7.1.2 pour des précisions concernant la tenue de l’assemblée générale annuelle, un sous paragraphe 7.1.3 pour des prestations optionnelles qui peuvent être incluses dans le forfait sur décision des parties et un sous paraphe 7.1.4 pour des prestations qui peuvent être exclues des missions du syndic sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Les demandeurs n’explicitent pas les raisons pour lesquelles les dispositions du sous paragraphe 7.1.1 ne seraient pas conformes au contrat type pas plus qu’ils n’explicitent le fondement juridique au soutien de la nullité alléguée du fait que le syndic pourrait facturer des vacations selon un barème prédéfini si l’assemblée générale devait se tenir au delà d’une durée de 2 heures ou au delà d’une plage horaire prédéfinie

— le contrat signé prévoit effectivement des frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat de 160 euros TTC et des frais de constitution dossier saisie immobilière de 300 euros TTC ou des frais de communication des documents nécessaires à la signature du compromis de vente (facultatif, selon demande du copropriétaire vendeur). Il convient de relever que ces frais s’inscrivent dans un tableau au paragraphe 8 intitulé “frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires”et qu’il est rappelé que “le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné”. Dès lors, les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés à faire grief au contrat d’avoir ajouté la possibilité au syndic de réclamer des sommes qui ne peuvent être imputées qu’aux seuls copropriétaires.

Le tribunal relève au surplus que si aucune disposition n’était prévue lors de l’assemblée générale du 06 novembre 2029 en cas de manquement aux obligations des dispositions relatives au contrat type de l’article 18-1 A alinéa 3, l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 prévoit, non la nullité de la résolution de l’assemblée générale ayant adopté le contrat, mais une amende administrative.

Au vu de ces éléments, M. [E] [D], Mme [K] [H] épouse [D] et M. [Q] [P] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande subsidiaire tendant au prononcé de la nullité des résolutions n°9 et 12 de l’assemblée générale du 06 novembre 2019.

Sur les demandes de remboursement à titre de dommages et intérêts pour charges abusives

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation du syndic ABP à rembourser à M. [Q] [C] la somme de 49,16 euros et à M. et Mme [D] la somme de 70,410 euros à titre de dommages et intérêts pour charges abusives. Ils estiment que la partie des frais de la convocation annulée à l’assemblée générale du 25 septembre 2019, la partie des frais de la convocation à l’assemblée générale du 06 novembre 2019 et la partie des frais de la requête en désignation d’un administrateur provisoire qui leur ont été imputées doivent leur être remboursées.

En l’absence de tout préjudice allégué et de faute démontrée à l’encontre du syndic ABP, les demandeurs ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts qui n’apparaît pas bien fondée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [E] [D], Mme [K] [H] épouse [D] et M. [Q] [P], partie perdante, sont condamnés in solidum aux dépens.

M. [E] [D], Mme [K] [H] épouse [D] et M. [Q] [P], partie perdante, ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable de condamner in solidum M. [E] [D], Mme [K] [H] épouse [D] et M. [Q] [P] à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et la somme de 3.000 euros à la Sas ABP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DÉBOUTE M. [E] [D], Mme [K] [H] épouse [D] et M. [Q] [P] de l’intégralité de leurs demandes

CONDAMNE in solidum M. [E] [D], Mme [K] [H] épouse [D] et M. [Q] [P] à payer une somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 10]

CONDAMNE in solidum M. [E] [D], Mme [K] [H] épouse [D] et M. [Q] [P] à payer une somme de 3.000 euros à la société ABP

CONDAMNE in solidum M. [E] [D], Mme [K] [H] épouse [D] et M. [Q] [P] aux entiers dépens de l’instance

Ainsi fait et rendu le DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,