MINUTE N° : 25/00118

DU : 04 Mars 2025

RG : N° RG 24/00445 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JGGI

AFFAIRE : S.A.S. CAOUTCHOUC MANUFACTURE ET PLASTIQUES INDUSTRIELS C/ S.A.R.L. PATRIMOINE JEAN LAMOUR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du quatre Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. CAOUTCHOUC MANUFACTURE ET PLASTIQUES INDUSTRIELS

RCS NANCY B 757 800 032,

dont le siège social est sis Les Erables Site d’Activités 325 5, allée des Peupliers

BP 7 – 0068 HOUDEMONT – 54180 HOUDEMONT

représentée par M^e Pierre-André BABEL, avocat au barreau d’EPINAL, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PATRIMOINE JEAN LAMOUR,

dont le siège social est sis 4, rue Girardet – 54000 NANCY

représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 07 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Mars 2025.

Et ce jour, quatre Mars deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 11 février 2020, la société PATRIMOINE JEAN LAMOUR a donné à bail à la société CAOUTCHOUC MANUFACTURE ET PLASTIQUES INDUSTRIELS (CAPEST) la totalité d’un bâtiment à usage de bureaux et d’entrepôt et parking à l’avant, situé à HOUDEMONT (54180) 5, allée des Peupliers, sur une parcelle cadastrée section AO n°21, pour un loyer annuel indexé fixé à la somme de 54 000 € hors taxes, et pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er février 2020.

Se plaignant de fuites de toiture non ou mal réparées, ainsi que de la réalisation incomplète de travaux mis à la charge du bailleur par le contrat, la société CAPEST a fait assigner en référé la société PATRIMOINE JEAN LAMOUR par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024 pour obtenir sa condamnation à réaliser divers travaux sous astreinte ainsi qu’à lui verser une somme de 16 000 euros à titre de provision.

Au dernier état de ses écritures soutenues à l’audience du 7 janvier 2025, la société CAPEST , modifiant sa demande initiale, sollicite :

— une expertise pour la réalisation de laquelle elle accepte le complément de mission proposé par la partie adverse,

— une provision d’un montant de 16 000 euros à valoir sur son préjudice,

— l’autorisation de verser les loyers et charges sur le compte CARPA de son conseil jusqu’à ce que la société PATRIMOINE JEAN LAMOUR procède aux travaux de réparation de la toiture du bâtiment pour mettre un terme aux infiltrations dans le local loué, achève les travaux de rénovation du bureau du bas (ancienne cantine) et remette en état les locaux dégradés par les infiltrations selon le procès-verbal de constat du 6 juin 2024,

— une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de la société bailleresse aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la société CAPEST fait valoir d’une part qu’en raison des manquements de la société PATRIMOINE JEAN LAMOUR, elle subit depuis plusieurs années des fuites d’eau en provenance de la toiture, et d’autre part que la bailleresse s’était engagée à rénover une ancienne cantine transformée en bureau/salle de réunion.

Pour s’opposer à cette demande d’expertise, subsidiairement proposer des chefs de mission complémentaires, la société PATRIMOINE JEAN LAMOUR fait valoir que sa locataire ne justifie d’aucun motif légitime, les travaux sollicités ayant été soit réalisés, soit commandés.

Elle s’oppose à la demande de consignation des loyers en l’absence de manquement du bailleur et de réalité du préjudice allégué.

Elle conteste l’existence d’un préjudice justifiant l’octroi d’une provision, d’autant plus qu’une expertise qui serait destinée à l’établir est sollicitée. Elle fait en premier lieu valoir qu’elle n’a commis aucune faute, ayant toujours fait diligence. Cette demande se heurterait donc à une contestation sérieuse.

Enfin, elle sollicite la condamnation de la société CAPEST à lui verser une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, si les parties sont en accord sur la nécessité de réaliser des travaux destinés à mettre fin aux fuites et infiltrations dont il est établi qu’elles se sont succédé à divers endroit des toitures des locaux donnés à bail, elles sont en désaccord sur la nature de ces travaux, leur étendue et les solutions techniques à adopter pour mettre fin de manière pérenne aux infiltrations.

En outre, il apparaît nécessaire d’établir la chronologie des travaux commandés et/ou effectués afin de permettre à la juridiction ultérieurement saisie le cas échéant de déterminer si le bailleur a commis des manquements ou au contraire a fait diligence.

Enfin, il conviendra d’établir l’éventuelle existence d’un trouble de jouissance et, d’une manière générale, quelles conséquences ont pu avoir pour la société locataire les fuites d’une part, et leur éventuel retard de traitement d’autre part.

Ces éléments constituent pour la société locataire un motif légitime de voir ordonner une expertise, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Le préjudice allégué par la société locataire, pour ouvrir droit à réparation, devrait résulter de manière non sérieusement contestable d’une faute du bailleur dans l’exécution de ses obligations.

Une telle faute, que l’expertise a notamment pour but de rechercher, n’étant nullement établie à ce stade du litige, la demande de provision sera rejetée.

Sur la demande de suspension et consignation des loyers

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La société locataire, qui ne démontre aucun dommage imminent et pas davantage de trouble manifestement illicite, en ce qu’elle ne soutient pas s’être trouvée à aucun moment dans l’impossibilité d’exercer son activité dans les locaux objets du contrat, sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

La société CAPEST , au bénéfice exclusif de laquelle la mesure d’expertise est ordonnée, devra supporter les dépens.

L’équité ne commande cependant pas de la condamner à verser à la société PATRIMOINE JEAN LAMOUR une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle ne commande pas plus de condamner la société à PATRIMOINE JEAN LAMOUR à verser à la société CAPEST une indemnité au titre des frais exposés par elle pour la défense de ses intérêts.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

ORDONNONS une expertise,

DÉSIGNONS pour y procéder M. [Y] [V]

demeurant 12 Rue de l’Eglise

55100 CHARNY SUR MEUSE

pichelin.expertises@outlook.fr

DISONS que l’expert désigné aura pour mission de :

Voir et visiter les lieux litigieux situés 5, allée des Peupliers 54180 HOUDEMONT après y avoir au préalable convoqué les parties et leurs conseils ;

Entendre les parties en leurs explications et si nécessaire à titre de simples renseignements tous sachants ;

Se faire remettre tous documents contractuels et techniques tels que devis, marchés, procès-verbal de réception des travaux, attestations d’assurance de responsabilité civile, décennale et autres, et plus généralement toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers ;

Établir la chronologie des travaux effectués et/ou commandés par la société PATRIMOINE JEAN LAMOUR ;

Dire si les travaux tels qu’ils ont été effectués sont conformes aux prescriptions du cahier des charges thermique établi par la société ETI, qui a permis l’obtention du permis de construire ;

Donner tous éléments relatifs à ces travaux permettant au tribunal éventuellement et ultérieurement saisi de les comparer avec ceux figurant au contrat de bail du 11 février 2020 au titre des engagements du bailleur ;

Examiner l’immeuble en faisant toutes constatations utiles sur l’existence des désordres et vices allégués dans l’assignation et les conclusions, et le cas échéant dans les ordonnances de référé subséquentes ;

Examiner les désordres et vices allégués ; les décrire ; en indiquer la nature et l’importance ;

Préciser la date d’apparition des désordres et vices allégués dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux) ;

Rechercher la ou les causes des désordres et vices constatés ;

Fournir tous éléments de fait et techniques sur la ou les causes des désordres et vices constatés en précisant notamment s’ils sont imputables à une faute de conception, à une faute d’exécution, à un défaut d’entretien ou d’utilisation, à un vice du matériau ou à tout autre cause ;

En cas de pluralité de causes à l’origine du désordre ou vice constaté, en préciser l’importance respective ;

Dire si les désordres et vices constatés compromettent la solidité de l’ouvrage, l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs, le rendent impropre à sa destination, ou à l’usage auquel il le destine, affectent la solidité des éléments d’équipement, en précisant, dans l’affirmative, si ceux-ci font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

Fournir tous éléments de fait et techniques permettant ultérieurement à la juridiction saisie sur le fond de déterminer les préjudices;

Décrire les travaux et prestations nécessaires à la prévention ou à la réparation des désordres constatés, à leurs causes et leurs conséquences, en chiffrer le coût en fournissant au moins deux devis concurrentiels, préciser le cas échéant le coût de l’amélioration dans l’hypothèse de la mise en œuvre d’une solution différente et indiquer la durée prévisible des travaux de prévention ou de réparation ;

Fournir tous éléments de fait et techniques permettant ultérieurement à la juridiction saisie sur le fond de caractériser l’existence et d’évaluer les préjudices éventuellement subis par le preneur et/le bailleur, de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Fournir tous éléments de fait et techniques permettant ultérieurement à la juridiction saisie sur le fond d’établir le compte entre les parties ;

Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et, si nécessaire, documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

INVITONS l’expert à suivre les prescriptions ci-après :

COMPTE-RENDU DE PREMIÈRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’expert aura pour mission de :

dresser une feuille de présence en invitant les parties à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique ;

apprécier de manière globale la nature et le type des désordres et vices allégués ;

établir la liste exhaustive des réclamations des parties ;

établir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige ;

énumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants et solliciter celles qui font défaut ;

dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ;

établir une chronologie succincte des faits comprenant, si possible, la déclaration d’ouverture de chantier, la réception des travaux et l’apparition des dommages ;

fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de techniciens associés ;

évaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion.

S’agissant des travaux de toiture d’ores et déjà commandés par le bailleur :

Si de tels travaux étaient reconnus nécessaires par l’expert dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au juge chargé du contrôle des expertises , AUTORISONS la partie défenderesse à les faire réaliser, sur le constat dressé par l’expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

INVITONS l’expert, à l’achèvement des travaux urgents, à en constater la bonne fin éventuelle ;

PRE-RAPPORT ET RAPPORT :

DISONS que l’expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de six mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du juge chargé du contrôle des expertises) ;

DISONS qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer sous format dématérialisé l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) avant de déposer son rapport définitif ;

DISONS que, de toutes ses observations et constatations, l’expert dressera enfin un rapport qu’il déposera au greffe en deux exemplaires et transmettra un exemplaire aux parties ;

DISONS que l’expert déposera ce rapport au greffe de ce tribunal dans les huit mois de sa saisine ;

INVITONS l’expert, conformément à la convention signée le 13 novembre 2020, à recourir à la plateforme sécurisée d’échanges OPALEXE pour l’exécution de sa mission, sauf en cas de refus d’une partie non représentée ;

RAPPELONS que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de :

se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utile ;

en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du code de procédure civile) ;

en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les nom et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du code de procédure civile) ;

apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXONS à 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par CAPEST

dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance sous peine de caducité ;

DISONS que la consignation sera faite de préférence par virement sur le compte bancaire de la Régie du tribunal judiciaire de NANCY ou par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de NANCY avec comme référence le nom du demandeur à l’instance et le numéro RG (répertoire général) de la procédure ; Tout chèque ne comportant pas l’ordre complet et les références sera renvoyé à l’expéditeur, et tout virement ne comportant pas les références sera rejeté ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que le contrôle de la présente mesure d’instruction sera assuré par le juge spécialement chargé de contrôler l’exécution des mesures d’instruction conformément aux dispositions de l’article 155-1 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra, en toutes circonstances, informer le magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DISONS que si les honoraires de l’expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser le magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

REJETONS la demande de provision présentée par la société CAPEST ;

REJETONS la demande de la société CAPEST tendant à être autorisée à consigner le montant des loyers et charges sur le compte CARPA de son avocat ;

REJETONS la demande de la société PATRIMOINE JEAN LAMOUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la société CAPEST en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision même en cas d’appel,

CONDAMNONS la société CAPEST aux dépens.

La greffière La présidente

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le