TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e EBERT Chloé

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00290 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55BW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SFHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [F] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 11 juillet 2024, la Société SFHE a consenti à Madame [F] [U] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3].

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 703,90 euros, outre 128,48 euros de provision sur charges.

Un contrat de stationnement a été consenti à la même date, pour un loyer mensuel de 35 euros, outre 0,65 euros de provisions sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, la Société SFHE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 octobre 2024 à Madame [F] [U] pour la somme principale de 1.368,57 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CAF des Bouches du Rhône par courrier électronique le 02 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 14 janvier 2025, dénoncé le 15 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la Société SFHE a fait assigner Madame [F] [U] en référé devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de voir :

— Constater acquise au profit de la société SFHE la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties,

— Ordonner l’expulsion de Madame [F] [U], ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieus loués, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Condamner Madame [F] [U] à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.514,78 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges, augmentée des intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance, sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— au cas où le tribunal entendrait accorder des délais de paiement au requis, la clause irritante devra nécessairement tenir compte des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir,

— Condamner Madame [F] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé, jusqu’à libération effective des lieux ou reprise de possession des lieux par le Commissaire de justice,

— Condamner Madame [F] [U] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts,

— Condamner Madame [F] [U] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mars 2025.

La Société SFHE, représentée par son conseil, demande le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3.631,55 euros, décompte arrêté au 25 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Madame [F] [U] bien que citée à étude, n’est ni comparante, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SFHE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 02 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 7.1, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 4 octobre 2024 pour un arriéré locatif de 1.368,57 euros

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 4 décembre 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 25 mars 2025 que Madame [F] [U] reste devoir la somme de 3.631,55 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2025 inclus.

Absente des débats, Madame [F] [U] n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [F] [U] à payer à la société SFHE la somme de 3.631,55 euros à titre provisionnel arrêtée au 25 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, Madame [F] [U] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 868,03 euros (logement et parking) à compter du 5 décembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Madame [F] [U] n’a pas comparu et ne demande donc pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que la bailleresse ne sollicite pas davantage.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, la société SFHE ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Madame [F] [U].

En conséquence, la société SFHE sera déboutée de sa demande de ce chef.

IV. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Madame [F] [U] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SFHE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Madame [F] [U] sera condamnée.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la Société SFHE recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 4], ainsi que le stationnement, sont réunies à la date du 04 décembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 4], ainsi que le stationnement ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la Société SFHE pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion (logement et emplacement parking N°12) ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [F] [U] à payer à titre provisionnel à la Société SFHE la somme de trois mille six-cent trente et un euros et cinquante-cinq centimes (3.631,55 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 25 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus ;

CONDAMNONS Madame [F] [U] à payer à titre provisionnel à la Société SFHE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de huit cent soixante-huit euros et trois cts (868,03 euros), à compter du 5 décembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [F] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Madame [F] [U] à payer à la Société SFHE la somme de deux cents euros (200 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la Société SFHE au titre des dommages et intérêts ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION