TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01761 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RGUD

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

S.D.C. [Adresse 10], rep par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 14] ILE DE FRANCE

C/

M. [B] [N]

Mme [H] [U] épouse [N]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 15 Janvier 2026.

DEMANDERESSE:

S.D.C. [Adresse 10], rep par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 14] ILE DE FRANCE

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/5529 du 25/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

DEFENDEURS:

Monsieur [B] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [U] épouse [N]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 17 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MOGAADI

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés au sein de la résidence [Adresse 11] à [Adresse 15] [Localité 13].

Le 29 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic, le [7] IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’ EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner solidairement Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] à lui payer la somme de 4754.70 euros au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2025 inclus, dont 360 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025 sur la somme de 3587.28 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ,condamner solidairement Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] à lui payer la somme de 2000 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] à lui payer la somme de euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner solidairement Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] à lui payer la somme de 2000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par actes remis selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] ne comparaissent pas et ne se sont pas faits représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] sont propriétaires des lots 770,823 et 892 situés [Adresse 11] à [Localité 16].,

le contrat de syndic,

un décompte de la créance daté du 3 septembre 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 25 juin 2024 et 17 juin 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Les jugements en date du 23 décembre 2015, 18 avril 2019, 08 septembre 2020, 11 janvier 2021 et 18 juillet 2022

Le décompte des charges incombant à Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] arrêté au 3 septembre 2025 , fait apparaître un solde débiteur de 4754.70 euros .

La mise en demeure délivrée le 18 mars 2025 et l’assignation du 29 octobre 2025, sont demeurées sans effet.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] n’ont pas réglé dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3947.10 euros (hors frais).

En l’absence de justification de ce que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] au paiement de la somme de 3947.10 euros, au titre des charges dues à la date du 3 septembre 2025, provisions de charges pour la période du 1er janvier 2024 à l’appel du 3ème trimestre 2025 et Fonds travaux Alur art 58 01/07/2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LA FERME DU TEMPLE sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 360 euros.

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] seuls, la somme de 96 euros au titre de la mise en demeure du 18 mars 2025 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et ou relevant des frais irrépétibles et des dépens et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] seront condamnés à payer la somme de 96 euros au syndicat des copropriétaires LA FERME DU TEMPLE au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Il résulte en effet du paiement irrégulier et partiel de leurs charges par Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] que les autres copropriétaires ont dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété, et que Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] se sont octroyés des délais de paiement auxquels ils n’avaient pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il sera alloué en réparation la somme indiquée au dispositif.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 400 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] à verser au syndicat des copropriétaires LA FERME DU TEMPLE, représenté par son syndic, le [7] IMMO DE FRANCE [Localité 14] ILE DE FRANCE, la somme de 3947.10 euros au titre des charges dues et impayées entre le 1er janvier 2024 et l’ appel du 3ème trimestre 2025 et Fonds travaux Alur art 58 01/07/2025 inclus, ainsi que la somme de 96 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2025. ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic, le [7] IMMO DE FRANCE [Localité 14] ILE DE FRANCE, la somme de 350 euros au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic, le [7] IMMO DE FRANCE [Localité 14] ILE DE FRANCE, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic, le [7] IMMO DE FRANCE [Localité 14] ILE DE FRANCE, la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] et Madame [H] [N] née [U] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,