4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/01360 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MSEZ

AFFAIRE : S.C.I. TERRAY C/ [L], [Z]

Le : 11 Septembre 2025

Copie exécutoire

à : M^e Lemaire

Copie certifiée conforme à :

Monsieur [P] [L]

Monsieur [G] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 11 SEPTEMBRE 2025

Par M^me Nathalie CLUZEL, Vice-Présidente des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. TERRAY “SCIT”

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice LEMAIRE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [P] [L]

demeurant [Adresse 4]

et

Monsieur [G] [Z]

demeurant [Adresse 4]

tous deux non comparants

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 19 Août 2025 tenue par M^me Nathalie CLUZEL, Vice-Présidente des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Septembre 2025, date à laquelle Nous, M^me Nathalie CLUZEL, Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI TERRAY « SCIT » est propriétaire d’un ensemble immobilier à usage d’habitation et commercial situé à [Adresse 6], plus particulièrement dans cet ensemble, un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée à droit en entrant dans la cour.

Dans le cadre d’une visite du bien aux fins de renégociation du contrat d’assurance, les associés se sont aperçu que le local commercial était occupé.

Un constat de commissaire de justice en date du 18/06/2025, établi que monsieur [L] [P] et monsieur [B] se sont installés dans les lieux.

Par acte d’huissier en date du 04 août 2025 SCI TERRAY « SCIT » a fait assigner en référé monsieur [L] [P] et monsieur [B] devant le tribunal judiciaire de GRENOBLE, au visa des dispositions des articles L 213-4-4, R 213-9-4 R 213-9-7 du code de l’organisation judiciaire, de :

— de constater que, Monsieur [L] [P] et Monsieur [Z] [G] occupent sans droit ni titre, ainsi que les occupants de leur chef, le local sis [Adresse 5], par suite d’une voie de fait réalisée en violation des dispositions énoncées par les articles 544 et 545 du code civil,

— d’ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les 48 HEURES à compter du prononcé de l’ordonnance.

— de condamner, Monsieur [L] [P] et Monsieur [Z] [G], à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de : 1205,33 € (montant majoré de 10%), à compter du 18 Juin 2025, date à partir de laquelle l’occupation a été constatée dans un acte authentique.

— d’entendre donner acte au requérant de ce qu’il se réserve de se pourvoir devant toute juridiction au fond.

— de mettre enfin à la charge de, Monsieur [L] [P] et Monsieur [Z] [G] les dépens de cette instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile,

— de dire et juger que l’ensemble de ce dispositif sera opposable à toutes les personnes non dénommées susceptibles d’occuper les mêmes lieux, le commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par l’article R.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution devant, en ce qui les concerne, être signifié par remise au parquet conformément à l’article R.411-3 dudit Code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 19 août 2025, la SCI TERRAY « SCIT » a déposé son dossier.

Bien que régulièrement cités par acte de commissaire de justice, les défendeurs n’ont pu être touchés par la signification (article 659 du Code de procédure civile).

L’affaire a été mise en délibéré au 11/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’occupation sans droit ni titre et l’expulsion

Selon l’article 873 du code de procédure civile, « Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Aux termes de l’article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, « le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’ expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ».

En l’espèce, il est établi, aux termes de l’attestation notariée en date du 29/10/2014, que la SCI TERRAY « SCIT » est bien propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 2] ainsi qu’à d’autres adresses, sans qu’il soit possible de distinguer précisément dans le descriptif des biens la nature du ou des biens situés à l’adresse en cause. Il résulte cependant du procès-verbal de constat interpellatif, dressé le 18/06/2025, que l’immeuble du [Adresse 3] comporte bien un local commercial situé au rez-de-chaussée.

Monsieur [L] [P], rencontré par le commissaire de justice, lui a indiqué occupé ce local depuis environ un an et demi avec monsieur [B] et leur chien. Il est constaté que la porte du local est recouverte d’une tenture et le commissaire de justice précise avoir spécifié aux intéressés le risque d’expulsion en l’absence de titre régulier d’occupation, ce qu’ils n’ont pas contesté. Le propriétaire précise que le local n’est pas prévu pour un usage d’habitation et qu’un branchement aux réseaux notamment électrique peut être dangereux, ce d’autant qu’il n’y a pas d’assurance.

Il apparaît donc qu’ils n’avaient aucun droit ou titre à l’origine de l’occupation et ne disposaient pas de l’autorisation du propriétaire lors de l’entrée dans les lieux. Dès l’origine, l’occupation est illégitime et messieurs [L] [P] et [Z] [G] sont donc occupants sans droit ni titre du local commercial situé au rez-de-chaussée du [Adresse 6].

En conséquence, il y a lieu de les inviter à quitter les lieux et à défaut, d’ordonner leur expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 782 du code civil, s’agissant d’une succession, « L’acceptation pure et simple peut être expresse ou tacite. Elle est expresse quand le successible prend le titre ou la qualité d’héritier acceptant dans un acte authentique ou sous seing privé. Elle est tacite quand le successible saisi fait un acte qui suppose nécessairement son intention d’accepter et qu’il n’aurait droit de faire qu’en qualité d’héritier acceptant. »

En l’espèce, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait de l’occupation des lieux sans droit ni titre et du préjudice qui lui est causé.

La SCI TERRAY sollicite la somme de 1205,33 € majorée de 10% à compter du 18/06/2025, date à laquelle l’occupation a été constatée.

Elle n’apporte cependant aucun justificatif quant à la superficie du local, à son état et à la durée de vacances d’occupation, pas plus qu’elle ne produit le moindre document permettant de légitimer la somme demandée et sa majoration.

Dans ces conditions, une somme de 500 euros sera fixée à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 18/06/2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la suppression du délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux et la suppression du bénéfice de la trêve hivernale

Selon l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. »

Et selon l’article L 412- 6 du même code : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 15 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Les dispositions du premier alinéa ne sont toutefois pas applicables lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque ceux-ci sont situés dans un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril. »

Il résulte de ces dispositions que l’occupation sans droit ni titre est sanctionnée par l’expulsion, tandis que la voie de fait, qui se définit comme un ensemble d’actes matériels de violence ou d’effraction imputables à la personne dont l’expulsion est demandée, est sanctionné par la suppression du délai de deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux et par l’inapplication de la trêve hivernale, ces suppressions ayant pour effet de rendre l’expulsion immédiatement exécutable.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’occupation litigieuse est sans droit ni titre en revanche, il n’est pas démontré que messieurs [L] [P] et [Z] [G] sont entrés dans les lieux par effraction, le constat d’huissier étant taisant sur ce point.

En conséquence, il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévus par L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale si cela s’avérait nécessaire et la SCI TERRAY « SCIT » sera débouté de ses demandes sur ce point, ce d’autant plus qu’elles n’ont pas été reprises au dispositif de l’assignation.

Sur l’opposabilité de la décision à toute personne non dénommée présente au domicile

Dès lors que deux occupants ont été identifiés, il y a lieu de prononcer l’expulsion de tous les occupants quand bien même seraient-ils plus nombreux lors de l’expulsion, les occupants non identifiés devant être considérés comme occupants du chef de messieurs [L] [P] et [Z] [G] tant que ces derniers se maintiennent.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, messieurs [L] [P] et [Z] [G] seront condamnés aux dépens qui comprendront les frais de procédure.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS que messieurs [L] [P] et [Z] [G] occupants sans droit ni titre doivent libérer les lieux,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l’expulsion de messieurs [L] [P] et [Z] [G] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du local commercial situé au rez-de-chaussé au [Adresse 6],

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due à compter du mois juin 2025, à hauteur de 500 euros,

CONDAMNONS messieurs [L] [P] et [Z] [G] à payer à la SCI TERRAY « SCIT » l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux,

REJETONS les demandes de suppression du délai deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et de suppression du bénéfice de la trêve hivernale,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNONS messieurs [L] [P] et [Z] [G] à supporter les dépens de l’instance.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 11 SEPTEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Nathalie CLUZEL