MINUTE N° : 25/00041

JUGEMENT

DU 02 Avril 2025

N° RG 24/05555 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JPFJ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[7]”

représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER SGTI

S.A. SMA

ET :

[J] [H]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 janvier 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 02 AVRIL 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “PARENTHESE”représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER SGTI immatriculée au RCS de [Localité 9] N° 353 440 456, demeurant [Adresse 3]

S.A. SMA immatriculée au RCS de [Localité 8] N° 332 789 296, demeurant [Adresse 6]

non comparantes, représentées par M^e POUBEL substituant M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [J] [H], demeurant [Adresse 1]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [H] est propriétaire des lots n°65 et n° 27 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10].

Le 5 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[7]" représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER SGTI et la société anonyme SMA SA ont donné assignation à M. [J] [H] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, 10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 44, 514, 699, 700, 750-1 et 825 du code de procédure civile et 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

CONSTATER que la société SMA SA est subrogée dans les droits du Syndicat des copropriétaires de la résidence « [7] » sise [Adresse 5]; RECEVOIR la société SMA en son action et l’en déclarer bien fondée ;RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [7] » sise [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER SGTI, en son action ; L’EN DECLARER bien fondé ; En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [J] [H], à payer à la société SMA SA la somme totale de 1.403,67 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 décembre 2024 à l’exception de l’appel de fonds travaux du 1er trimestre 2024, majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mars 2023, qui porteront également intérêts, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil; CONDAMNER Monsieur [J] [H], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [7] » sise [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER SGTI, la somme totale de 19,30 euros au titre de l’appel de fond travaux Alur du 1er trimestre 2024, majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mars 2023, qui porteront également intérêts, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ; CONDAMNER Monsieur [J] [H], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [7] » sise [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société CITY A IMMOBILIER SGTI, la somme totale de 1.118,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire; CONDAMNER Monsieur [J] [H], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [7] » sise [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société CITY A IMMOBILIER SGTI, la somme totale de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts; CONDAMNER Monsieur [J] [H], à payer à la Société SMA SA, la somme totale de 2.124 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir; CONDAMNER Monsieur [J] [H], aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation signifiée.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 2 décembre 2024 la somme de 1 403,67 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété cause un préjudice à la copropriété.

Il précise que la société SMA SA est subrogée dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires pour la partie correspondant aux règlements qu’elle a effectué à hauteur de 1 403,67 euros et se prévaut de quittances subrogatives.

A l’audience du 29 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[7]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile, le présent

jugement sera rendu par défaut, puisque l’assignation de M. [J] [H] du 5 décembre 2024 n’a pas été délivrée à personne et qu’il ne comparaît pas.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[7]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 11 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours,

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 et approuvent des travaux;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 2 décembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

1422,97

Frais sollicités (dont somme relevant de l’article 700 d 186 €)

1304,40

TOTAL

2727,37

— deux quittances subrogatives au profit de société anonyme SMA SA d’un montant de 162.05 € le 24 janvier 2024 et d’un montant de 1241,62 € le 25 novembre 2024 autitre de la période du 02 janvier2024 au 21 novembre 2024.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [J] [H] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 2 décembre 2024 à hauteur de la somme de 1422,97 euros.

Sur cette somme la société SMA SA a réglé en lieu et place du défendeur la somme de 1403,67€ (1241,62 +162,05 €).

Les lettres de mises en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [J] [H] sera en conséquence condamné à payer :

— à la société SMA SA la somme de 1403,67 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 décembre 2024 à l’exception de l’appel de fonds travaux du 1er trimestre 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [7] » sise [Adresse 5], la somme de 19,30 euros au titre de l’appel de fond travaux Alur du 1er trimestre 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur bien-fondé n’est pas justifié en l’absence de production des contrats de syndic antérieurs couvrant la période où les mises en demeure ont été adressées.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [J] [H] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 50 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 480 euros seront accordées en conséquence.

***

M. [J] [H] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 480 euros au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, ne sont pas remplies, la capitalisation des intérêts ne sera pas ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

M. [J] [H] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [J] [H] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer à la Société SMA SA la somme de 2000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement rendu par défaut et en dernier ressort :

Condamne M. [J] [H] à verser à la société SMA SA, subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires, la somme de 1403,67 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 décembre 2024 à l’exception de l’appel de fonds travaux du 1er trimestre 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne M. [J] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [7] » sise [Adresse 5], la somme de 19,30 € (DIX-NEUF EUROS TRENTE CENTIMES) au titre de l’appel de fond travaux Alur du 1er trimestre 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne M. [J] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[7]" la somme de 480,00 € (QUATRE CENT QUATRE-VINGTS EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne M. [J] [H] aux dépens;

Condamne M. [J] [H] à payer à la société SMA SA la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT