RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 12 mai 2026

MINUTE N° 26/

N° RG 25/01399 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RNGS

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

assisté de Cécile CANDAS, Greffier lors des débats à l’audience du 27 mars 2026 et de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, Greffière lors du prononcé,

ENTRE :

Monsieur [E] [W], demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocats au barreau de l’ESSONNE,

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

SAS ÉTOILE DE MONTMAGNY, dont le siège social est sis [Adresse 2],

non comparante, ni représentée

SAS OZ ITIMAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Adresse 4] et son établissement secondaire sis [Adresse 5],

représentée par Maître Sabah ABDALLAHI de la SELASU ABDALLAHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0086,

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes délivrés les 15 et 17 décembre 2025, Monsieur [E] [W] a assigné la SAS ÉTOILE DE MONTMAGNY et la SAS OZ ITIMAT en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de :

— condamner solidairement la société OZ ITIMAT et la société ÉTOILE DE MONTMAGNY à payer à Monsieur [E] [W] la somme de provisionnelle de 48.300 euros au titre des sommes dues en principal en vertu du protocole d’accord

— condamner solidairement la société OZ ITIMAT et la société ÉTOILE DE MONTMAGNY à payer à Monsieur [E] [W] la somme de provisionnelle de 17.936,19 euros arrêtée au mois de décembre 2025 au titre de l’indemnité contractuelle convenue au protocole

— condamner solidairement la société OZ ITIMAT et la société ÉTOILE DE MONTMAGNY à payer à Monsieur [E] [W] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

L’affaire, appelée le 6 février 2026, a été renvoyée au 27 mars 2026.

A l’audience du 27 mars 2026, Monsieur [E] [W], par avocat, se réfère à ses conclusions et d du juge de :

— condamner solidairement la société OZ ITIMAT et la société ÉTOILE DE MONTMAGNY à payer à Monsieur [E] [W] la somme de provisionnelle de 21.800 euros arrêtée au 23 mars 2026 au titre des sommes dues en principal en vertu du protocole d’accord

— condamner solidairement la société OZ ITIMAT et la société ÉTOILE DE MONTMAGNY à payer à Monsieur [E] [W] la somme de provisionnelle de 17.936,19 euros arrêtée au mois de décembre 2025 au titre de l’indemnité contractuelle convenue au protocole

— débouter la société OZ ITIMAT de ses demandes, fins et conclusions

— condamner solidairement la société OZ ITIMAT et la société ÉTOILE DE MONTMAGNY à payer à Monsieur [E] [W] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [E] [W] expose avoir le 27 septembre 2019 donné à bail commercial pour neuf années un local situé dans le centre commercial [Adresse 6] à [Localité 1], pour une activité de centrale d’achat, vente de produits carnés et produits alimentaires réglementés, à la société ÉTOILE DE MONTMAGNY, qui l’a elle-même par acte sous seing privé du 20 mars 2020 donné à bail précaire à la société OZ ITIMAT. Le 14 août 2020, les locaux ont été ravagés par un incendie criminel. Il est précisé que le locataire a déclaré le sinistre à sa compagnie d’assurance, MMA, tandis que le propriétaire bailleur n’avait pas d’assurance. A l’issue d’un litige sur la prise en charge des travaux de réfection du local et du paiement des loyers, les parties sont finalement parvenues à trouver un accord, qui a été formalisé dans un protocole d’accord du 9 octobre 2024, entre les trois sociétés. Celui-ci prévoyait une répartition des travaux et la fixation commune de la dette locative exigible à la somme de 90.000 euros, payable en trois tranches, une première de 20.000 euros immédiatement, une deuxième correspondant à un an de loyers à réception de l’indemnisation de l’assureur au locataire ou dans les 60 jours de la réouverture du local, avec indemnité mensuelle de 5 % des sommes dues en cas de retard, enfin une troisième du solde du tout au plus tard le 31 mai 2025. Monsieur [E] [W] se plaint de ce que les 2e et 3e tranches n’ont été payées que partiellement, malgré le temps écoulé, de sorte qu’il en demande provision au juge des référés, l’obligation à paiement n’étant pas contestable au regard du protocole. Il indique que la société OZ ITIMAT ne justifie pas du refus de son assureur de l’indemniser, que les charges n’ont pas toutes été réglées et qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement, les sociétés ayant déjà bénéficié de huit mois d’attente avant l’assignation, tandis que lui-même doit satisfaire ses engagements, notamment auprès du syndicat des copropriétaires. Le demandeur convient qu’il n’avait pas pris en compte tous les paiements et s’accorde avec la société OZ ITIMAT pour dire que celle-ci reste redevable de la somme de 21.800 euros sur les 90.000 euros du protocole au principal. Il prétend par ailleurs à une provision au titre de l’indemnité de retard de ce même protocole, pour 17.936,19 euros, considérant que l’indemnité mensuelle de 5 % sur les sommes dues doit s’entendre comme calculée sur l’année de loyer, soit sur 39.858,24 euros.

La société OZ ITIMAT, par avocat, se réfère à ses conclusions en défense et sollicite du juge de :

— déclarer recevable et bien fondée la société OZ ITIMAT en ses demandes, fins, moyens et prétentions,

sur la somme due au principal au titre du protocole,

— juger que le solde de la somme due en principal par la société OZ ITIMAT à M. [E] [W] en vertu du protocole d’accord transactionnel s’élève à la somme de 21.800 euros

— accorder à la société OZ ITIMAT un délai de 24 mois pour régler la somme de 21.800 euros à M. [E] [W],

sur l’indemnité contractuelle au titre du protocole,

à titre principal,

— rejeter la demande de condamnation de la société OZ ITIMAT à payer à M. [E] [W] la somme provisionnelle de 17.936,19 euros au titre de l’indemnité contractuelle convenue au protocole d’accord transactionnel

à titre subsidiaire,

— juger que l’indemnité contractuelle due par la société OZ ITIMAT au titre du protocole d’accord transactionnel s’élève à la somme de 9.601,29 euros,

— accorder à la société OZ ITIMAT un délai de 24 mois pour le règlement de l’indemnité contractuelle de 9.601,29 euros,

à titre infiniment subsidiaire,

— si par extraordinaire la juridiction venait à retenir le montant de 17.936,19 euros pour l’indemnité contractuelle, accorder à la société OZ ITIMAT un délai de 24 mois pour le règlement de l’indemnité contractuelle,

en tout état de cause,

— rejeter la demande de M. [E] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [E] [W] à verser à la société OZ ITIMAT la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Q] [W] aux entiers dépens de l’instance,

La société OZ ITIMAT s’accorde sur le fait qu’elle reste débitrice de la somme de 21.800 euros au titre du solde du protocole en principal. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement, sur 24 mois, faisant valoir les efforts substantiels qu’elle a consenti pour financer une partie des travaux de réfection, les sommes importantes qu’elle a d’ores et déjà réglé, alors même qu’il est établi que son assureur MMA lui a refusé sa garantie en opposant la prescription biennale tirée du temps écoulé, tandis que la situation du bailleur est d’abord la conséquence de son choix de ne pas s’être assuré comme propriétaire bailleur. Sur l’indemnité contractuelle prévue au protocole en cas de retard de paiement, la société OZ ITIMAT s’oppose à l’octroi d’une provision dans la mesure où l’indemnité réclamée est fondée sur une somme principale qui s’est révélée erronée, la dette étant de 21.800 euros et non de 48.300 euros comme le reconnaît le bailleur lui-même, qu’une indemnité de 5% par mois, soit 60 % par an, représente une sanction manifestement excessive, tandis que le demandeur n’est pas de bonne foi et que le débiteur l’est. A défaut, la défenderesse propose de revoir l’application des 5 % chaque mois sur les sommes restant dues au fur et à mesure, renvoyant à un tableau, pour une indemnité totale de 9.601,29 euros arrêtée en décembre 2025. Elle demande là encore des délais de paiement sur 24 mois sur cette somme.

La société ÉTOILE DE MONTMAGNY ne comparaît pas, ni n’est représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des explications et des pièces versées au dossier que Monsieur [E] [W] est propriétaire d’un local situé dans le centre commercial [Adresse 6] à [Localité 1], qu’il a le 27 septembre 2019 donné à bail commercial pour neuf années, pour une activité de centrale d’achat, vente de produits carnés et produits alimentaires réglementés, à la société ÉTOILE DE MONTMAGNY, qui l’a elle-même par acte sous seing privé du 20 mars 2020 sous-loué à titre précaire à la société OZ ITIMAT. Quelques mois plus tard, le 14 août 2020, les locaux ont été détruits par un incendie criminel. La situation a conduit à un litige sur la prise en charge des frais de rénovation et sur les loyers commerciaux, litige dont l’issue a fini par être réglé par un protocole d’accord transactionnel conclut par les trois sociétés le 9 octobre 2024. Il a été convenu entre elles une répartition du coût des travaux et transigé sur la dette locative, la dette exigible à l’égard du preneur et du sous-locataire par le bailleur étant fixée à la somme de 90.000 euros. Les modalités de paiement de cette somme sont précisées à l’article 1 du protocole, en trois phases. La première tranche consistant en un paiement immédiat de 20.000 euros n’est pas discutée. Les deux suivantes l’ont été, mais ne le sont plus au principal, les parties présentes s’accordant sur la somme restant due de 21.800 euros.

Il se déduit de ces constatations que n’est pas sérieusement contestable l’obligation à paiement d’une dette locative exigible pour 21.800 euros au titre du solde du protocole des sociétés OZ ITIMAT et ETOILE DE MONTMAGNY, ensemble et solidairement, à l’égard de Monsieur [E] [W]. Elles seront ainsi condamnées à payer une provision de ce montant.

Il sera donc fait droit à la demande de provision au titre du solde du principal prévu au protocole, principe et montant de la dette approuvé par la société OZ ITIMAT, à hauteur de 21.800 euros.

Monsieur [E] [W] fait valoir en outre être créancier d’une indemnité de retard tirée de l’absence de règlement des sommes à bonne date, telle que prévue dans le protocole. Il réclame à ce titre provision de 17.936,19 euros Pour ce faire, il applique l’indemnité mensuelle de 5 % prévue comme suit : le montant de un an de loyers indiqué au point ii) de l’article 1 du protocole, soit 39.858,24 euros x 5 % = 1.992,91 euros, qui s’additionne chaque mois depuis avril 2025 (soit après les 60 jours postérieurs à la réouverture des locaux le 7 février 2025) jusqu’à décembre 2025 (date de l’assignation), pour 1.992,91 x 9 mois = 17.936,20 euros.

La société OZ ITIMAT réplique que s’il existe bien un retard de règlement sur la période, elle s’oppose à l’octroi d’une provision dans la mesure où, d’une part, l’indemnité réclamée est fondée sur une somme principale qui s’est révélée erronée, la dette étant de 21.800 euros et non de 48.300 euros comme réclamé initialement par l’assignation et tel que l’admet le demandeur, d’autre part, qu’une indemnité de 5% par mois, soit 60 % par an, représente une sanction manifestement excessive, tandis que le demandeur n’est pas de bonne foi et que le débiteur l’est. A titre subsidiaire, la société OZ ITIMAT fait valoir que le calcul de l’indemnité mensuelle contractuelle ne peut porter que sur le solde de la dette avant paiement chaque mois, de sorte qu’au regard des divers paiements intervenus sur la période (15.000 euros en avril 2025, 5.000 euros en août 2025, 10.000 euros en octobre 2025, 6.700 euros en novembre 2025 et 6.500 euros en décembre 2025), le total des indemnités mensuelles successivement diminuées représente la somme de 9.601,29 euros, en se référant à un tableau de calcul.

Il importe de retenir que si le solde de la dette réclamé initialement ne tient pas compte de versements postérieurs en 2025 puis début 2026, que le bailleur ne conteste pas avoir reçu, il n’en demeure pas moins que l’année de loyers prévue au protocole pour un montant correspondant à la somme de 39.858,24 euros n’a pas été payée à la date prévue (deux mois après la réouverture des locaux le 7 février 2025) et que les indemnités de retards prévues au protocole sont bien dues à compter du mois d’avril 2025. Le solde de la dette de 21.800 euros correspond en réalité à une somme déterminée début 2026, sans relation avec le montant réclamé selon son calcul par le demandeur. Il n’y a donc pas de contestation sérieuse de ce point de vu.

La société OZ ITIMAT ne saurait raisonnablement prétendre que l’indemnité de 5% par mois représente une pénalité contractuelle excessive dès lors qu’elle résulte d’un protocole d’accord transactionnel qu’elle a signé après un processus de réflexion, étant précisé que la transaction emporte autorité de la chose jugée en dernier ressort sur le litige qui opposait les parties, qui ne peuvent le remettre en cause pour quelque motif que ce soit, conformément à l’article 6 du protocole et notamment aux articles 2044 et 2052 du code civil. Elle ne démontre en aucune manière en quoi le protocole ne serait pas exécuté de bonne foi. Il n’existe pas là non plus de contestation sérieuse sur l’applicabilité d’une indemnité de retard.

S’agissant des modalités de calcul de l’indemnité de retard, il y a lieu de relever que le troisième paragraphe du ii) de l’article 1 du protocole d’accord transactionnel indique qu’ «à défaut d’avoir régler ladite somme dans le délai convenu ci-avant, la société OZ ITIMAT et la société ETOILE DE MONTMAGNY seront redevables d’une indemnité mensuelle équivalent à 5 % du montant des sommes dues». Il apparaît d’évidence que l’indemnité étant scindée par mois, le montant des sommes dues est nécessaire celui de la fin du mois précédent. Le taux de 5 % du mois s’applique ainsi sur l’assiette correspondant au solde de la dette de l’année de loyer du mois précédent. Le tableau de calcul proposé par la société OZ ITIMAT dans son subsidiaire présente donc la juste application de ce qui est prévu au protocole à cet égard, conduisant à retenir une somme due au 31 décembre 2025 de 9.601,29 euros. Il ressort de ces constatations que, sans que les stipulations contractuelles du protocole nécessitent une quelconque interprétation par la juge du fond, il n’existe pas de contestation sérieuse quant au montant de l’indemnité de retard à hauteur de ce montant.

Il sera donc fait droit à la demande de provision au titre de l’indemnité contractuelle de retard prévue au protocole à hauteur du montant non sérieusement discutable de 9.601,29 euros, arrêtée au 31 décembre 2025.

La société OZ ITIMAT demande le bénéfice de délais de paiement les plus larges, sur une période de 24 mois, sur le principal et sur l’indemnité de retard, au regard des efforts de paiement qu’elle a déployé, tant pour les dépenses de travaux de réfection des locaux des suites de l’incendie que des montants versés au titre du protocole portant sur la dette locative, alors même que finalement le sinistre n’a pas été pris en charge par son assureur. La défenderesse ajoute que la situation du bailleur est d’abord la conséquence de son choix de ne pas s’être assuré comme propriétaire bailleur.

Monsieur [E] [W] s’oppose à l’octroi de délais, soutenant que la société OZ ITIMAT ne justifie pas du refus de son assureur de l’indemniser, que les charges n’ont pas toutes été réglées, tandis que les sociétés ont déjà bénéficié d’un délai depuis avril 2025 et alors que lui-même doit satisfaire ses engagements, notamment auprès du syndicat des copropriétaires du contre commercial où sont situés les locaux.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d’une demande de délais de paiement de s’assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

Il convient de constater que la société OZ ITIMAT se contente d’évoquer ses efforts de paiement dans le passé, qui sont relatifs puisqu’il est constaté un retard de paiement d’une partie de la dette locative et que le paiement des travaux correspond aux engagements pris dans le cadre du protocole. La société justifie du refus de son assureur, mais les rapports avec celui-ci lui appartiennent sans devoir être supportés par le créancier. En revanche, la société OZ ITIMAT ne livre pas de précision utile sur sa situation actuelle, en termes d’activité, de chiffre d’affaires, de bénéfice, aucun document comptable n’étant produit, notamment dernier bilan, compte de résultats, déclaration fiscale. Elle ne précise pas comment elle a financé les travaux ou ses dettes, sur fonds propres ou par emprunt. Elle ne donne aucune évaluation de ses perspectives, aucun prévisionnel comptable. Les contrats de travail et bulletins de paie produits n’apportent aucune information pertinente sur sa capacité à honorer la dette dans le temps, pas plus que les copies de compte bancaire raturées, pas plus que l’état d’endettement néant au 24 mars 2026. Par ailleurs la société défenderesse a déjà bénéficié de fait d’un délai d’une année, puisque le solde devait être payé suivant le protocole en avril 2025. Il en résulte que sa demande de délai de paiement n’est pas suffisamment étayée, tandis que le créancier bailleur doit pouvoir disposer des fonds relatifs à une obligation de paiement non sérieusement discutable. La demande de délai n’apparaît pas être justifiée.

Compte-tenu de ces éléments, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à la société OZ ITIMAT.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société OZ ITIMAT et la société ÉTOILE DE MONTMAGNY, qui succombent à la présente instance, seront condamnées solidairement aux entiers dépens.

Compte-tenu des faits de la cause et de l’équité, la société OZ ITIMAT et la société ÉTOILE DE MONTMAGNY seront condamnées solidairement à payer à Monsieur [E] [W] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE par provision solidairement la société OZ ITIMAT et la société ÉTOILE DE MONTMAGNY à payer à Monsieur [E] [W] la somme de 21.800 euros au titre du solde du principal prévu au protocole d’accord transactionnel du 9 octobre 2024 ;

CONDAMNE par provision solidairement la société OZ ITIMAT et la société ÉTOILE DE MONTMAGNY à payer à Monsieur [E] [W] la somme de 9.601,29 euros au titre de l’indemnité de retard arrêté au 31 décembre 2025 prévue au protocole d’accord transactionnel du 9 octobre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais à la société OZ ITIMAT ;

CONDAMNE solidairement la société OZ ITIMAT à payer Monsieur [E] [W] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement la société OZ ITIMAT et la société ÉTOILE DE MONTMAGNY aux dépens ;

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 12 mai 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés.