COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [D] [Y], [F] [Y] épouse [R] c/ S.A.R.L. LOREMAG

N°25/339

Du 05 Juin 2025

2ème Chambre civile

N° RG 22/01383 – N° Portalis DBWR-W-B7G-ODPI

Grosse délivrée à:M^e Nicolas BESSET

expédition délivrée à: M^e Jean-joël GOVERNATORI

le 05/06/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du cinq Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Juin 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [D] [Y]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représenté par M^e Nicolas BESSET, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Madame [F] [Y] épouse [R]

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par M^e Nicolas BESSET, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. LOREMAG Prise en la personne de son représentant légal, son gérant, domicilié ès-qualité audit siège.

C/O RIVIERA REALISATIONS, [Adresse 3],

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-joël GOVERNATORI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 29 mars 2022 par lequel monsieur [D] [Y] et madame [F] [Y] épouse [R] ont fait assigner la SARL LOREMAG prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de monsieur et madame [Y] (rpva 13 juillet 2024) qui sollicitent de voir :

Vus les articles 1193, 1194 et 1304-3 du Code Civil,

Juger réalisées les conditions suspensives contenues à la promesse de vente du 24 janvier 2020

Juger que la Société LOREMAG n’a pas réitéré la vente par acte authentique

Condamner la Société LOREMAG à leur payer ensemble la somme de 62 500 € à titre d’indemnité d’immobilisation contractuelle

Condamner la Société LOREMAG à leur payer ensemble la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile,

Débouter la Société LOREMAG de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions,

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner la Société LOREMAG aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de la SARL LOREMAG (rpva 30 août 2024) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1240 et 1304-3 du Code civil,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

Vu les éléments qui précèdent,

Vu les pièces produites au débat,

RELEVER la caducité de la promesse de vente conclue le 24 janvier 2020 entre elle et Monsieur [D] [Y] et Madame [F] [Y] épouse [R],

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER Monsieur [D] [Y] et Madame [F] [Y] épouse [R] de

l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNER Monsieur [D] [Y] et Madame [F] [Y] épouse [R] à lui régler la somme de 5.000 euros au titre d’une amende civile pour procédure abusive,

CONDAMNER Monsieur [D] [Y] et Madame [F] [Y] épouse [R] à lui régler la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER Monsieur [D] [Y] et Madame [F] [Y] épouse [R] à lui régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la présente décision ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 septembre 2024 fixant la clôture différée au 10 janvier 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur et Madame [Y] étaient propriétaires d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14].

Le 24 janvier 2020, ils ont signé une promesse de vente notariée des parcelles [Cadastre 11] section H151, H153 et H549 avec la Société LOREMAG, soumise à plusieurs conditions suspensives, soit notamment l’obtention d’un permis de construire et l’obtention par le bénéficiaire d’une garantie financière d’achèvement, sans condition suspensive d’obtention de prêt.

Par courrier du 2 juin 2020, le notaire en charge de la vente avisait Monsieur et Madame [Y] de l’impossibilité pour la SARL LOREMAG, de respecter l’obligation lui étant impartie de déposer un dossier de permis de construire dans les délais fixés compte-tenu du contexte sanitaire Covid lié au premier confinement.

Un avenant a été établi, prorogeant au 30 octobre 2020 au plus tard le délai contractuel dans lequel la Société LOREMAG devait justifier du dépôt de sa demande de permis de construire.

Par courrier du 11 février 2011, la SARL LOREMAG a indiqué à Monsieur et Madame [Y] ne pas donner suite à la promesse de vente.

Monsieur et madame [Y] sollicite le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente, arguant que la SARL LOREMAG n’a jamais justifié du fait que le fonctionnement des services d’urbanisme de la ville de [Localité 14] la mettraient dans l’impossibilité de déposer le permis de construire dans les délais impartis, faisant valoir que l’avenant a prévu une prorogation au 30 octobre 2020, et a été établi à l’issue du confinement.

Ils lui reprochent de ne pas avoir justifié de l’impossibilité juridique, administrative ou technique alléguée par elle de déposer ladite demande de permis de construire dans le délai imparti, et invoquent la non réalisation de la condition suspensive fautive imputable à la défenderesse, qui en a empêché accomplissement.

Ils lui reprochent également de ne pas avoir justifié de l’accomplissement de ses diligences pour l’obtention de la garantie financière auprès d’une banque ayant son siège social en France et à cet effet de procéder à la commercialisation des lots dans les conditions habituelles de sa profession, comme prévu à l’acte.

Ils lui reprochent enfin sa mauvaise foi.

Ils contestent que le projet envisagé par la défenderesse devait comprendre des bandes de terre ne leur appartenant pas pour être viable, arguant que cela n’a jamais été une circonstance déterminante, arguant que la promesse de vente ne comporte aucune condition suspensive d’obtention par la SARL LOREMAG d’une tierce bande de terre (parcelle cadastrée H [Cadastre 6] appartenant à la Commune de [Localité 14]).

Ils ajoutent que dans son courrier portant abandon de son projet, la SARL LOREMAG ne fait d’ailleurs aucune référence à ce motif.

Ils indiquent qu’ils sont bien propriétaires de la parcelle H [Cadastre 7], qui inclut une maison ainsi qu’une bande de terre menant jusqu’à la route qui traverse une partie de cette parcelle, ce qui est parfaitement visible sur le plan satellitaire d produit par la Société LOREMAG elle-même et inséré dans ses conclusions.

Ils font valoir que la SARL LOREMAG ne peut soutenir avoir découvert postérieurement à la signature de la promesse de vente qu’une voie publique empiétait sur une partie de la parcelle H153, ou qu’il pouvait éventuellement se trouver une difficulté sur les limites séparatives de la

parcelle H [Cadastre 5], ceci étant visible au 1er coup d’œil sur les extrait cadastraux, et qu’il

lui appartenait de faire elle-même établir tout bornage qui lui aurait paru utile, qu’elle ne fait qu’invoquer par ces arguements sa propre turpitude.

Ils concluent au débouté de sa demande reconventionnelle de les voir condamner à une amende civile pour procédure abusive, car ils se contentent de solliciter l’application de la

clause contractuelle d’indemnité d’immobilisation prévue à leur bénéfice dans la

promesse de vente en faisant état de moyens sérieux démontrant que les motifs de résiliation de la SARL LOREMAG ne l’exonèrent pas de l’indemnité qui leur est due.

En réponse, la SARL LOREMAG invoque la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire qui ne lui est pas imputable, au motif que la parcelle H [Cadastre 6] appartenant à la Commune de [Localité 14] située dans l’assiette foncière de son projet immobilier comprend une route, que le projet devait comprendre la bande de terrain située sur la parcelle H [Cadastre 6] pour être viable sur le plan économique, ce qui n’a pas été possible.

Elle conclut qu’elle s’est retrouvée dans l’incapacité de déposer un permis de construire, sans visibilité sur les délais et sur la réalisation du projet, qu’elle n’a donc pas pu s’engager sur ce projet, auquel elle a renoncé le 11 février 2021.

Elle explique qu’elle n’a pas pu se prévaloir de la condition suspensive relative au dépôt de la demande de permis de construire en raison de l’impossibilité juridique et administrative opposée par la Commune de [Localité 14].

Elle conclut qu’elle a entrepris toutes les diligences nécessaires afin de développer ce projet, que le dépôt de permis aurait été inutile et aurait fait perdre davantage de temps aux promettants, et invoque sa bonne foi.

Elle reproche aux consorts [Y] d’avoir entretenu la confusion sur les limites de propriété concernant la parcelle cadastrée H [Cadastre 7], indiquant qu’elle n’a pas pu mettre cette problématique en condition suspensive car la configuration matérielle ne permettait pas de savoir que les promettants occupaient le terrain d’autrui.

Elle invoque la condition suspensive celle concernant l’urbanisme qui prévoit que les renseignements d’urbanisme et les pièces produites par la Commune ne révèlent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou nuire à l’affectation à laquelle le bénéficiaire le destine.

Elle expose qu’elle avait l’intention de faire réaliser un bornage à la réitération de l’acte

authentique, mais n’a vu aucun intérêt d’intégrer une condition suspensive de bornage puisque les

conditions suspensives déjà intégrées devaient notamment garantir l’absence de vices en

matière d’urbanisme.

Elle ajoute avoir cru que la clôture physique de ses vendeurs délimitait la parcelle H151 de la parcelle H152, qu’elle a ensuite procédé à une demande d’arrêté d’alignement pour s’assurer de la bonne délimitation avec la voie publique, ce qu’elle n’a pas réussi à obtenir malgré les diligences entreprises.

Elle fait valoir que les consorts [Y] ont ensuite vendu leur bien pour un prix nettement supérieur, qu’ils ne le lui ont pas révélé, alors même la présente procédure judiciaire était en cours relativement à la promesse signée le 24 janvier 2020 concernant ce bien, qu’ils n’ont subi aucun préjudice.

Sur la demande principale des consorts [Y] :

Aux termes de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Les consorts sollicitent de voir juger réalisées les conditions suspensives contenues à la promesse de vente du 24 janvier 2020 et de retenir que la SARL LOREMAG, professionnel de promotion immobilière, n’a pas réitéré la vente par acte authentique de façon fautive.

La SARL LOREMAG invoque divers arguments pour tenter d’établir que les conditions suspensives ne se sont pas réalisées, que la promesse de vente est caduque et que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due.

Il résulte des stipulations contractuelles de la promesse de vente que «les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 62 500 euros. Ladite somme a été versée à l’instant en la comptabilité du notaire soussigné.

Toutefois, ladite somme sera restituée au bénéficiaire sans l’accord ni l’intervention du promettant par la remise entre les mains du notaire soussigné d’un engagement de caution d’un établissement financier, ledit établissement financier devant s’engager par cette caution, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser au promettant au cas de défaillance de bénéficiaire l’indemnité d’immobilisation. (…)

Le sort de l’indemnité d’immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée au lieu et place de la caution :

b) Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où le non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé.

c) Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

L’acte signé entre les parties prévoit diverses conditions suspensives notamment au chapitre URBANISME qui prévoit que les renseignements d’urbanisme et les pièces produites par la Commune ne doivent révéler aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou nuire à l’affectation à laquelle le bénéficiaire le destine.

Il est indiqué dans l’acte qu’à défaut pour le bénéficiaire de la promesse de vente de se prévaloir de la non réalisation de ces conditions suspensives, dans le délai de réalisation de la promesse ou les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé.

Or, les consorts [Y] ont reçu le 11 février 2021 la lettre de renonciation de la SARL LOREMAG qui indiquer qu’elle ne donnera pas suite à la promesse de vente, étant dans l’incapacité de déposer un permis de construire conformément à nos accords, et n’ayant aucune visibilité sur les délais nécessaires au dépôt du permis du faits des services de la Commune, et qu’elle préfère abandonner le projet.

Ce courrier, produit au débat, ne fait apparaître aucune précision concernant les conditions suspensives non réalisées.

Le motif invoqué dans cette lettre de renonciation à la promesse de vente, est flou, d’autant plus qu’il n’est pas contesté qu’un avenant (produit au débat) signé par Monsieur et Madame [Y], a permis la prorogation du délai imparti à la Société LOREMAG pour déposer un permis de construire.

Il n’y est pas précisé que la SARL LOREMAG s’est heurtée à l’existence d’un projet, de vices ou de servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou nuire à l’affectation à laquelle le bénéficiaire le destine.

De plus, il est précisé dans l’acte signé entre les parties, que le bénéficiaire souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien, ce qui écarte tout débat concernant la route située sur une des parcelles litigieuses.

Le notaire a vérifié les attestations de propriété des demandeurs (page 5 de l’acte), aucune contestation de propriété ne peut donc être retenue.

Les demandeurs sont bien propriétaires de la parcelle H [Cadastre 7], sur laquelle se situe une bande de terre menant jusqu’à la route qui traverse une partie de cette parcelle, ce qui est parfaitement visible sur le plan satellitaire produit par la Société LOREMAG elle-même et inséré dans ses conclusions.

Elle ne peut donc pas valablement soutenir avoir ignoré, lors de la signature de la promesse de vente, qu’une portion de la parcelle H [Cadastre 7] était traversée au Sud-Est par une voie publique, l'[Adresse 13].

Concernant la contestation née des limites de propriété non précisément établies, l’acte précise en page 5 qu’aucun bornage n’a été effectué par un géomètre expert, que le bénéficiaire déclare qu’il a l’intention de faire réaliser un bornage du terrain par un géomètre expert.

La SARL LOREMAG ne peut donc valablement invoquer l’argument selon lequel elle se

serait rendue compte, après la signature de la promesse de vente, que la limite séparative réelle entre la parcelle H [Cadastre 5] objet de la cession et la parcelle H [Cadastre 6] appartenant à la Commune de [Localité 14], aurait différente de celle visible physiquement sur les lieux.

Enfin, concernant la vente du bien ultérieure par les consorts [Y], il convient de dire que cet argument est hors débat et ne saurait être retenu dans le litige opposant les parties, quand bien même il a été vendu à un prix supérieur, monsieur et madame [Y] se bornant à demander paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle contenue à l’acte authentique de promesse de vente les liant à la Société LOREMAG, laquelle n’a pas réitéré la vente par acte authentique de façon fautive, comme n’ayant pas démontré la non réalisation d’une des conditions suspensives prévues dans l’acte.

S’agissant d’une indemnité contractuelle forfaitaire, visant à réparer l’immobilisation de leur bien, Monsieur et Madame [Y] n’ont pas à rapporter la preuve de leur préjudice.

En conséquence, eu égard à l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’immobilisation versée le jour de la vente en la comptabilité du notaire rédacteur doit être versée aux promettants, et leur rester acquise, comme prévu dans l’acte signé entre les parties.

La SARL LOREMAG ne peut pas être « condamnée à payer » cette somme aux consorts [Y], eu égard aux termes de l’acte en cause.

Sur la demande reconventionnelle de la SARL LOREMAG :

Eu égard à la solution du litige, la SARL LOREMAG sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de sa demande d’amende civile.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [Y] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SARL LOREMAG sera condamnée à leur payer ensemble la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Partie succombant à l’instance, la SARL LOREMAG sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que la SARL LOREMAG n’a pas réitéré la vente par acte authentique de façon fautive, comme n’ayant pas démontré la non réalisation d’une des conditions suspensives prévues dans l’acte,

DIT que la SARL LOREMAG ne peut pas être « condamnée à payer » à monsieur [D] [Y] et à madame [F] [Y] épouse [J] ensemble la somme de 62 500 € à titre d’indemnité d’immobilisation contractuelle prévue dans l’acte signé entre eux le 24 janvier 2020,

DIT que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 62 500 euros versée le jour de la vente en la comptabilité du notaire rédacteur doit être versée à monsieur [D] [Y] et à madame [F] [Y] épouse [J] ensemble, sur présentation de la présente décision, et leur rester acquise, tel que le prévoit l’acte signé entre les parties le 24 janvier 2020,

DEBOUTE la SARL LOREMAG de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de sa demande d’amende civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT n’y avoir lieu de l’écarter,

CONDAMNE la SARL LOREMAG à payer à monsieur [D] [Y] et à madame [F] [Y] épouse [J] ensemble la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL LOREMAG de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL LOREMAG aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT