TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 25/06898 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RHMU

NAC : 72I

Jugement Rendu le 15 Janvier 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Localité 9] COTEAU situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM, enseigne CITYA PATRIMOINE GESTION, SAS immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le numéro 347 450 454, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 15 Novembre 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 Décembre 2025 et mise en délibéré au 15 Janvier 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [U] est propriétaire des lots numéros 64, 101 et 122 au sein de la résidence en copropriété [Localité 9] COTEAU sise [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2025, le [Adresse 12] [Adresse 13] COTEAU, représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM, ENSEIGNE CITYA PATRIMOINE GESTION, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [S] [U] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de voir :

— CONDAMNER M. [S] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] LE [Adresse 14] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM, ENSEIGNE CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 5 587,88 euros, correspondant à :

• 4 452,32 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er octobre 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2025 qui porteront également intérêt conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

• 775,56 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 devenues exigibles par anticipation,

• 360 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— CONDAMNER M. [S] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM, ENSEIGNE CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER M. [S] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM, ENSEIGNE CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 1 602 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

— CONDAMNER M. [S] [U] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le défendeur ne s’acquitte pas du paiement de ses charges, qu’il a déjà été condamné par jugement du 12 juin 2023 et que, malgré cette condamnation, il n’a pas réglé ses charges postérieures.

Il ajoute qu’en dépit de la lettre comminatoire qu’il lui a adressée le 2 octobre 2025, le défendeur n’a pas cru bon devoir régler l’intégralité de ses charges et que, ce défaut de paiement entravant très notablement le bon fonctionnement de la copropriété, il a été contraint de saisir le tribunal de céans pour la totalité de sa créance afin de pouvoir, le cas échéant, procéder par la voie de la saisie immobilière.

A l’audience du 11 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires [Localité 9] COTEAU a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [S] [U], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Localité 9] COTEAU verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 2 octobre 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [K] [L] [U], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre,le Syndicat des copropriétaires [Localité 9] COTEAU sollicite le règlement de la provision exigible le 1er octobre 2025, d’un montant de 387,78 euros (370,66 euros de provisions sur charges et 17,12 euros au titre du fonds travaux ALUR), et précise qu’à défaut de règlement de cette somme sous 30 jours, le bénéfice du terme sera perdu et les provisions du budget prévisionnel du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, d’un montant de 775,56 euros (741,32 euros de provisions sur charges et 34,24 euros au titre du fonds travaux ALUR) ainsi que l’arriéré de charges de 4 692,32 euros seront immédiatement exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires [Localité 9] COTEAU produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété;

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles des 21 décembre 2023 et 28 novembre 2024 et de l’assemblée générale supplémentaire du 7 septembre 2023 et l’attestation de non recours s’y rapportant,

— un décompte des charges de copropriété échues arrêté au 1er octobre 2025, sur la période du 15 mars 2023 au 1er octobre 2025, APPEL PROVISIONS 4E TRIMESTRE et FONDS TRAVAUX ALUR 2/4 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 4 452,32 euros,

— les appels de fonds pour la période concernée,

— les décomptes de charges des exercices du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— un décompte des charges à échoir, sur la période du 1er janvier 2026 au 1er avril 2026, APPEL PROVISIONS 2E TRIMESTRE et FONDS TRAVAUX ALUR 4/4 inclus, d’un montant total de 775,56 euros,

— le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026,

— le jugement du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’EVRY du 12 juin 2023,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire de la somme de 4 452,32 euros :

— l’appel de fonds travaux ALUR de 13,88 euros du 1er avril 2023 pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, les appels de fonds travaux ALUR de 14,49 euros et 17,16 euros pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, de 17,05 euros et 16,97 euros pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et de 17,12 euros des 1er juillet et 1er octobre 2025 pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote du taux de la cotisation annuelle du fonds de travaux pour ces exercices n’ayant été produit.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Localité 9] COTEAU peut prétendre au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er octobre 2025, sur la période du 15 mars 2023 au 1er octobre 2025, APPEL PROVISION 4ème TRIMESTRE inclus, s’élève à la somme de 4 275,53 euros (=4 452,32€-13,88€-14,49€-14,49€-14,49€-17,16€-17,05€-17,05€-16,97€-16,97€-17,12€-17,12€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 387,78 euros à compter du 2 octobre 2025, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 15 novembre 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété devenues exigibles :

A l’examen des pièces produites, il apparaît que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 a été voté lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2024, sous la résolution numéro 8, mais qu’il n’a pas été versé aux débats de procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote du taux de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour cet exercice.

Il en résulte qu’il convient de déduire de la somme de 775,56 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires les appels de fonds travaux de 17,12 euros du 1er janvier 2026 et du 1er avril 2026.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Localité 9] COTEAU peut prétendre au titre des charges de copropriété devenues exigibles pour la période du 1er janvier 2026 au 1er avril 2026, APPEL PROVISION 2ème TRIMESTRE inclus, s’élève à la somme de 741,32 euros (=775,56€-17,12€-17,12€).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [S] [U] a déjà été condamné par jugement du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’EVRY en date du 12 juin 2023 pour non paiement de ses charges de copropriété.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner M. [S] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 9] COTEAU une somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Localité 9] COTEAU réclame une somme de 360,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “CONTENTIEUX” et “SUIVI PROCEDURE” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Localité 9] COTEAU de sa demande en paiement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [S] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Localité 9] COTEAU, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [S] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 9] COTEAU la somme de 4 275,53 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er octobre 2025, sur la période du 15 mars 2023 au 1er octobre 2025, APPEL PROVISION 4ème TRIMESTRE inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 387,78 euros à compter du 2 octobre 2025, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 15 novembre 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [S] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 9] COTEAU la somme de 741,32 euros au titre des charges de copropriété devenues exigibles pour la période du 1er janvier 2026 au 1er avril 2026, APPEL PROVISION 2ème TRIMESTRE inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE M. [S] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 9] COTEAU la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Localité 9] COTEAU de sa demande en paiement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M. [S] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 9] COTEAU la somme de 1.200 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [S] [U] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,