RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 16 janvier 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/01204 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RJ57

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier lors des débats à l’audience du 12 décembre 2025 et de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. IMOCOMPARK

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E890

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. HOLDING RIBEIRO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-François CABIN, avocat plaidant de la SCP CABIN -LABROSSE, avocats au barreau de CHARTRES et par Maître Agathe NERET, avocate postulant au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 30 octobre 2025, la SAS IMOCOMPARK, propriétaire de locaux commerciaux situés à ETAMPES, donnés à bail à la SASU HOLDING RIBEIRO, a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103, 1104, 1709, 1728, 1760 du code civil et de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de :

— Condamner la société HOLDING RIBEIRO à lui payer par provision la somme 29.295,06 euros TTC arrêté au 5 septembre 2025 au titre des loyers et accessoires dus, en application du bail commercial en date du 4 avril 2024 portant des locaux dénommés « lot 9a » d’une surface totale d’environ 580,50 m², dont 410 m² à titre de surface de vente, sis [Adresse 1] sur la commune d'[Localité 4] (91) ;

— Constater l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire du bail du 4 avril 2024, à compter du 5 septembre 2025 ;

— Déclarer que le bail du 4 avril 2024 est résilié par l’effet de la clause résolutoire à compter du 5 septembre 2025 ;

— Majorer à titre de provision, toutes les condamnations de 10% au titre du bail du 4 juin 2024, soit la somme de 2.929,50 euros pour les loyers et accessoires impayés ;

— Condamner par provision la société HOLDING RIBEIRO au règlement des loyers et charges, impôts, taxes et redevances dus en vertu du bail jusqu’à la prochaine date pour laquelle elle aurait pu délivrer congé, soit jusqu’au 1er septembre 2027, ainsi qu’au remboursement du montant de la réduction de loyer accordée depuis le 1er juin 2025, et de la franchise accordée, soit les sommes de 65.739,86 euros au titre du remboursement des mesures d’accompagnements et de 197.135,14 euros, à titre d’indemnité de résiliation, sauf à parfaire, en application du bail régularisé par les parties le 4 avril 2024 ;

— Condamner par provision la société HOLDING RIBEIRO à lui verser les sommes suivantes :

* 65.739,86 euros au titre du remboursement du montant de la réduction de loyer accordée depuis le 1er juin 2025 et de la franchise accordée au titre du bail du 4 avril 2024,

* 197.135,14 euros, à titre d’indemnité de résiliation, sauf à parfaire, en application du bail régularisé par les parties le 4 avril 2024 ;

— Déclarer que la société HOLDING RIBEIRO est occupante sans droit ni titre depuis le 5 septembre 2025, et la condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation égale à un douzième (1/12ème) du montant du loyer annuel dû en fin de bail, (tout mois commencé étant dû) majoré de cinquante pour cent (50 %), laquelle sera augmentée des taxes et provisions pour charges prévus au bail du 4 avril 2024, soit 9.000 euros par mois, sauf à parfaire, et ce, à compter du 5 septembre 2025, jusqu’à la libération effective et définitive des locaux ;

— Ordonner l’expulsion de la société HOLDING RIBEIRO de tous les occupants de son chef ou non des locaux, avec, si besoin est, concours d’un serrurier et de la force publique ;

— Condamner la société HOLDING RIBEIRO à lui régler le dépôt de garantie prévu au bail commercial régularisé le 4 avril 2024, soit la somme de 18.172,54 euros, à titre d’indemnité ;

— Condamner par provision la société HOLDING RIBEIRO à payer tous les frais de commissaires de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement ;

— Assortir toutes les autres condamnations pécuniaires à intervenir de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ;

— Déclarer que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A.444-32 du code de commerce seront à la charge de la société HOLDING RIBEIRO ;

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

— Condamner par provision la société HOLDING RIBEIRO à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de ses demandes, la SAS IMOCOMPARK expose que :

— par acte sous-seing privé du 4 avril 2024, la SAS IMCOMPARK, venue aux droits de la société IMOCOMINVEST 2 par fusion absorption, a donné à bail à la SASU HOLDING RIBEIRO, le local commercial lot 9a situé au sein d’un ensemble commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 2 septembre 2024, pour une activité de vente de tous produits alimentaires, produits bio, produits non alimentaires ainsi que toutes prestations de services se rapportant au commerce de ces produits, sous l’enseigne MON MARCHE BIO, moyennant un loyer annuel indexé de 72.000 euros hors taxes et hors charges, payable en principe trimestriellement d’avance par prélèvement automatique,

— à titre dérogatoire et exceptionnel, le bailleur a consenti à ce que le preneur règle les loyers, charges et accessoires mensuellement et d’avance, et lui a consenti une franchise de loyer de 4 mois et deux réductions de loyer indexé sur les 2 premières années du bail,

— par courrier du 12 décembre 2024, la SASU HOLDING RIBEIRO, ne pouvant ni honorer le règlement du loyer et des charges, ni le versement du dépôt de garantie, a demandé la résiliation amiable du bail commercial,

— la SAS IMOCOMPARK a alors proposé, par avenant signé le 30 janvier 2025, un allongement de la franchise de loyer, un report des réductions de loyers et un report du versement du dépôt de garantie,

— toutefois, dès la première échéance de loyer et charges, la SASU HOLDING RIBEIRO s’est montrée défaillante, obligeant la SAS IMOCOMPARK à lui adresser, dès le 5 juin 2025, une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 8.210,82 euros TTC,

— faute d’exécution, la SAS IMOCOMPARK lui a fait délivrer, le 4 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, réclamant la somme totale de 32.671,19 euros, dont frais d’acte et clause pénale,

— les parties se sont rapprochées pour trouver une ultime solution aux difficultés rencontrées par la société locataire, et ont régularisé, le 25 septembre 2025, un protocole d’accord valant avenant n°2 au bail commercial, qui est aujourd’hui caduc faute pour la SASU HOLDING RIBEIRO d’en avoir respecté les termes.

Initialement appelée le 18 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 décembre 2025 au cours de laquelle la SAS IMOCOMPARK, représentée par son conseil, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions en réponse n°1 aux termes desquelles, elle maintient ses demandes, y ajoutant une demande subsidiaire visant au paiement de la somme de 24.438,24 euros à titre d’indemnité de résiliation, sauf à parfaire.

En défense, la SASU HOLDING RIBEIRO, représentée par avocat, s’est référée à ses conclusions en réponse sollicitant, de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial souscrit le 4 avril 2024, ainsi que par voie de conséquence les deux avenants postérieurs,

— Statuer comme il plaira sur la demande de la SAS OMCOMPARK au titre des loyers et accessoires dus,

— Débouter la SAS IMOCOMPARK de sa demande de condamnation au titre du dépôt de garantie, de l’indemnité forfaitaire de résiliation, et de la réduction de loyer accordée depuis le 1er juin 2025,

— Débouter la SAS IMOCOMPARK du surplus de ses demandes, y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir ne pas s’opposer à la demande légitime de résiliation du bail litigieux en raison du fait qu’elle n’a jamais développé son activité de vente au détail de produits bio, faute d’octroi des concours bancaires sollicités, et qu’elle n’a pas été en mesure de régler les loyers et charges dues à la bailleresse. Elle précise avoir tenté, à deux reprises, de restituer les clefs du local, en vain.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SAS IMOCOMPARK justifie, par la production du bail commercial des 3 et 4 avril 2024 et de ses 2 avenants datés des 30 janvier et 25 septembre 2025, du courrier de mise en demeure daté du 5 juin 2025, des commandements de payer délivrés les 25 juin et 4 août 2025 et du décompte arrêté au 4ème trimestre 2025 inclus, ainsi que les dernières factures correspondantes, que sa locataire, la SASU HOLDING RIBEIRO, a cessé de payer régulièrement ses loyers.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement à payer demeuré infructueux.

Or, la SAS IMOCOMPARK a fait délivrer à la SASU HOLDING RIBEIRO un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 4 août 2025, d’avoir à payer la somme, en principal, de 29.295,06 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés au 3ème trimestre 2025 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 4 août 2025, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 septembre 2025.

L’obligation de la SASU HOLDING RIBEIRO de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SASU HOLDING RIBEIRO causant un préjudice à la SAS IMOCOMPARK, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 5 septembre 2025.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SAS IMOCOMPARK sollicite la condamnation de la SASU HOLDING RIBEIRO à lui payer la somme provisionnelle 29.295,06 euros TTC arrêté au 5 septembre 2025 au titre des loyers et accessoires dus.

Cependant, le décompte produit et annexé au commandement de payer délivré le 4 août 2025 fait mention de la somme de 173,52 euros, correspondant au coût du commandement de payer, qu’il convient de déduire de la somme réclamée, dès lors que cette somme sera traitée dans le cadre des dépens.

Par conséquent et au regard des pièces versées au débat, la SASU HOLDING RIBEIRO sera condamnée à payer à la SAS IMOCOMPARK, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au 3ème trimestre 2025 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 29.121,54 (29.295,06 – 173,52) euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025, date de délivrance du commandement de payer.

En outre, conformément à la demande, les intérêts dus pour une année entière porteront intérêts au taux légal.

Sur le versement du dépôt de garantie

La SAS IMOCOMPARK sollicite la condamnation de la SASU HOLDING RIBEIRO à lui verser le montant du dépôt de garantie de 18.172.54 euros, dû dès la signature du bail, et que celle-ci ne conteste pas ne pas avoir versé.

Sur ce, l’article 8.1 du contrat de bail stipule le versement d’un dépôt de garantie équivalent à trois mois de loyer hors taxe, dont le versement a été reporté selon avenant signé le 30 janvier 2025 au 1er octobre 2025.

Or, la date contractuellement fixée pour le paiement de ce dépôt de garantie est postérieure à celle de l’acquisition de la clause résolutoire retenue, bien que l’appel de cette somme soit inscrit au décompte versé au débat à la date du 19 septembre 2024. Dès lors, l’avenant se trouvant résilié à la date d’exigibilité de la somme, il existe une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

En outre, le débat qui s’est engagé entre les parties sur la possibilité offerte au bailleur de conserver ce dépôt de garantie pour couvrir les réparations locatives, ne peut suffire à écarter cette contestation, dès lors que cette possibilité s’analyse comme une clause pénale, susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et ne présente dès lors pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande de versement du dépôt de garantie.

Sur la clause pénale et autres indemnités

La SAS IMOCOMPARK sollicite la condamnation de la SASU HOLDING RIBEIRO à lui payer :

— une majoration de 10% de toutes les condamnations,

— le règlement des loyers et charges, impôts, taxes et redevances dus en vertu du bail jusqu’à la prochaine date pour laquelle elle aurait pu délivrer congé, soit jusqu’au 1er septembre 2027,

— le remboursement du montant de la réduction de loyer accordée depuis le 1er juin 2025, et de la franchise accordée,

— le paiement d’une indemnité de résiliation.

Mais, d’une part, alors que la défenderesse conteste l’existence contractuelles de certaines de ces pénalités, il sera rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter le contrat ou d’allouer des indemnités sur un fondement délictuel.

D’autre part, les pénalités contractuelles s’analysent comme des clauses pénales qui sont susceptibles d’être réduites, voire supprimées, par le juge du fond en raison des circonstances.

Dès lors, l’ensemble de ces demandes ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur celles-ci.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SASU HOLDING RIBEIRO qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 4 août 2025.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SASU HOLDING RIBEIRO succombante, elle sera condamnée à payer à SAS IMOCOMPARK la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 septembre 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de la SASU HOLDING RIBEIRO et de tous occupants de son chef le local commercial lot 9a situé au sein d’un ensemble commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4] avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU HOLDING RIBEIRO, à compter de la résiliation du bail, au 5 septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SASU HOLDING RIBEIRO à payer à la SAS IMOCOMPARK l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la SASU HOLDING RIBEIRO à payer à la SAS IMOCOMPARK, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 3ème trimestre 2025 inclus la somme provisionnelle de 29.121,54 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025, date de délivrance du commandement de payer ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière porteront intérêts au taux légal ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de versement du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de 10% de toutes les condamnations, de règlement des loyers et charges, impôts, taxes et redevances dus jusqu’au 1er septembre 2027, de remboursement du montant de la réduction de loyer accordée depuis le 1er juin 2025 et de la franchise, et de paiement d’une indemnité de résiliation ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SASU HOLDING RIBEIRO à payer à la SAS IMOCOMPARK la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU HOLDING RIBEIRO aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 janvier 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,