Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 15 Mai 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [C] [V], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [D] [M]

34 rue Alfred Nobel

Appartement 26 Etage 2

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSEFF lors des débats Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 mars 2025

date des débats : 20 mars 2025

délibéré au : 15 mai 2025

RG N° N° RG 25/00224 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NRHA

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [R] [D] [M] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 29 août 2017 Nantes Métropole Habitat, Office Public de l’habitat de la Métropole Nantaise, a donné à bail à Madame [R] [D] [M] un local à usage d’habitation numéro 26 au deuxième étage sis 34 rue Alfred Nobel à Nantes (44300), moyennant un loyer mensuel révisable de 310,62 euros, outre une provision sur charges de 178,15 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 310 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 20 octobre 2023, Nantes Métropole Habitat lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, Nantes Métropole Habitat a assigné Madame [R] [D] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 29 août 2017 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 29 août 2017 entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [D] [M] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Madame [R] [D] [M] à payer :

* la somme de 1 357,38 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

* une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 339.48 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

* la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 20 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Nantes Métropole Habitat, représenté par Madame [C] [V], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élevait à la somme de 2 587,02 euros arrêtée au 24 mars 2025.

Régulièrement assignée à étude, Madame [R] [D] [M] a comparu et a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 250 euros par mois en sus du loyer et des charges. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir environ 2 000 euros en tant qu’autoentrepreneur dans le domaine de l’aide à la personne. Elle a également indiqué avoir effectué un versement de 1 100 euros la veille de l’audience.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Un décompte actualisé faisant apparaître le dernier versement évoqué a été produit au cours du délibéré par un courriel en date du 24 mars 2025, comme sollicité lors de l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 28 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [R] [D] [M] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 819.61 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 décembre 2023.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Madame [R] [D] [M] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Madame [R] [D] [M] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation.

En effet, le décompte actualisé versé en cours de délibéré fait apparaître un solde débiteur de 1 797,47 euros au 24 mars 2025. Il convient de déduire de cette somme celle de 310.45 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens ainsi que celle de 76.20 euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale en l’absence de preuve de la lettre recommandée avec accusé de réception. Les mensualités d’assurance contre les risques locatifs n’étant pas justifiées au regard des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 pour un montant de 63.68 euros, elles resteront à la charge du bailleur.

La créance étant justifiée pour un montant de 1 347,14 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [R] [D] [M] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 septembre 2024.

Sur les délais de paiement

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Madame [R] [D] [M] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 250 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur accepte cette proposition.

Il ressort du diagnostic social et financier que Madame [R] [D] [M] est autoentrepreneuse et exerce comme aide à la personne. Au titre de cet emploi, elle perçoit environ 2000 euros par mois. Il est également mentionné que du fait de la variabilité de ses ressources et de l’importance des frais engagés dans le cadre d’un projet de regroupement familial, la locataire a éprouvé des difficultés financières. Toutefois, il est précisé que celle-ci n’a pas d’autre dette, qu’elle s’engage a être vigilente pour le paiement de son loyer.

Il ressort du décompte en date du 24 mars 2025, versé au cours du délibéré, que Madame [R] [D] [M] a repris le paiement de son loyer au mois de mars où elle a versé, en plus de son loyer courant, la somme correctement encaissée de 1 100 euros.

Lors de l’audience, la locataire confirme percevoir un salaire d’environ 2 000 euros par mois.

Au vu de ces éléments, dès lors que la locataire a repris le paiement du loyer, il convient d’autoriser Madame [R] [D] [M] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [R] [D] [M] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [R] [D] [M], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de Nantes Métropole Habitat fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Nantes Métropole Habitat, Office Public de l’habitat de la Métropole Nantaise, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 29 août 2017 entre Nantes Métropole Habitat et Madame [R] [D] [M] portant sur un local à usage d’habitation numéro 26 au deuxième étage sis 34 rue Alfred Nobel à Nantes (44300), sont réunies à la date du 21 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [R] [D] [M] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 1 347,14 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 24 mars 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 septembre 2024 ;

AUTORISE Madame [R] [D] [M] à s’acquitter de sa dette par 6 mensualités : 5 versements de 250 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 6ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [R] [D] [M] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [R] [D] [M] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Nantes Métropole Habitat à procéder à l’expulsion de Madame [R] [D] [M] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Madame [R] [D] [M] à payer à Nantes Métropole Habitat une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

CONDAMNE Madame [R] [D] [M] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

REJETTE la demande de Nantes Métropole Habitat formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA