COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

CIVIL

RG N° :N° RG 24/01254 – N° Portalis DBWU-W-B7I-CQAI

MINUTE N° :

NAC : 50D

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1copie dossier

JUGEMENT DU: 03 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Stéphane BOURDEAU, Président,

Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président

Madame Tatiana POTASZKIN, Juge des contentieux de la protection

Assistés de Madame Valérie GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier, présent lors des débats et du prononcé de la décision

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 01 Octobre 2025du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Monsieur BOURDEAU, Président et Monsieur ANIERE, vice-président en qualité de juges rapporteurs, les parties ne s’y étant pas opposées, assistés de Madame GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier,

en présence de Mme [Z], auditrice de justice et de Mme [C], attachée de justice

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

Madame [V], [I], [W] [E], né le 21/04/1973 à [Localité 12] (31) de nationalité Française, sans emploi, demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C091222024001549 du 30/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représentée par Maître Florence BALARD de la SCP BARAT BALARD, avocats au barreau d’ARIEGE,

DEFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. BENOIT ET ASSOCIES, prise en la personne de [K] [B], désigné par jugement en date du 2/07/2024dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

S.A.S. [Adresse 7], prise en la personne de M. [O] [L], [Adresse 8]

défaillante

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 03 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction .

Le magistrat rapporteur a rendu compte au tribunal.

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte reçu le 27 juillet 2022 par Maître [R] [P], notaire à [Localité 11] (31), avec la participation de Maître [A] [J], notaire à [Localité 5] (31), [V] [E] a fait l’acquisition auprès de la SAS LA MAISON.COM, contre le prix de 70.000 €, du lot n° 5 du lotissement dénommé « [Adresse 9] », ainsi que des lots de copropriété n° 2, n° 3 et n° 4, situés [Adresse 1] à [Localité 10] et figurant au cadastre section D, n° [Cadastre 4], lieudit [Adresse 1].

[V] [E] a invoqué très rapidement après l’acquisition de l’immeuble, plusieurs désordres, notamment des traces d’humidité et d’infiltrations. Et par lettre recommandée du 15 septembre 2022, se plaignant de l’état de la toiture et du dysfonctionnement des fermetures, l’acheteuse a demandé au vendeur de remédier à ces désordres.

Le 02 févier et le 04 avril 2023, elle a fait intervenir un commissaire de Justice pour constater l’état du bien et les désordres.

Conformément à l’attestation établie par Maître Sylvie ALZIEU, avocat associé, le 25 novembre 2022, une tentative de résolution amiable du litige par voie de médiation entre Mme [E] et la SAS [Adresse 7] était initiée, en vain.

Par ordonnance du 19 décembre 2023 le juge des référés de ce siège a ordonné l’organisation d’une mesure d’expertise aux fins de déterminer les divers désordres affectant l’étanchéité de l’appartement et a commis pour y procéder M. [U] [F], avec dispense de consignation.

L’expert a rendu son rapport le 20 juillet 2024.

Par jugement du 02 juillet 2024, a été prononcée la liquidation judiciaire de la SASU LA MAISON.COM et lala SELARL BENOIT & ASSOCIES a été désignée en qualité de mandataire liquidateur.

Par Ordonnance du 07 janvier 2025, le juge commissaire a décidé le relevé de forclusion concernant la déclaration de créance de [V] [E] effectuée le 20 novembre 2024 à la procédure de liquidation.

*

Par acte de commissaire de Justice du 21 novembre 2024, [V] [E] a fait assigner la SASU [Adresse 7] devant ce Tribunal, afin d’obtenir, au visa des articles 1646-1 et 1792 et suivants du Code Civil, sa condamnation à lui verser :

— la somme de 26.773,43 € en réparation de son préjudice, soit :

* remplacement des menuiseries : 11 130,93 € TTC, sans intervention d’un maître d’œuvre, ou 12 390,93 € TTC en présence d’un tel professionnel,

* réfection de la toiture : 13 806,50 €,

* reprise revêtement mural salle de bain : 576 €,

— la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

— la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du procès-verbal de constat de Me [X] des 02 février et 03 avril 2023 et les frais d’expertise.

Par acte de commissaire de Justice du 25 novembre 2024 remplacé par acte du 19 décembre 2024, DEM a appelé la SELARL BENOIT & ASSOCIES dans la cause afin de lui déclarer le jugement commun et opposable.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 mars 2025 pour l’audience de plaidoiries du 01 octobre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

[V] [E] maintient ses demandes et fondements tels qu’en son acte introductif d’instance et fait valoir en résumé, que :

— elle avait visité les lieux le 19 février précédant la vente et il était convenu que le propriétaire change la porte d’entrée, les fenêtres ayant été remplacées peu de temps avant, mais elle n’a pas vérifié l’étanchéité des fenêtre lors de sa visite et n’a pas pu contrôler la réalité des travaux ; à la demande du notaire, la société venderesse a fourni une facture d’achat des fenêtres mais s’est abstenue de justifier du changement de la porte ; très rapidement, elle s’est rendue compte que si ces équipements étaient effectivement neufs, ils étaient mal posés, et a elle a constaté des entrées d’air tant au niveau des fenêtres que de la porte et s’est retrouvée avec d’autres désordres, non présents lors de sa visite,

— elle ne peut tolérer d’avoir été trompée sur l’étanchéité du bien acquis,

— l’expert a relevé des désordres relatifs au remplacement des menuiseries, traces d’humidité à la salle de bain et infiltrations d’eau en toiture ; de manière très curieuse, même s’il retient la mauvaise réalisation des travaux et le défaut d’entretien de l’immeuble par le vendeur, l’expert précise qu’elle aurait dû prendre ses précautions avant d’acheter le bien et faire intervenir un professionnel qui l’aurait renseignée sur son état réel mais elle n’avait aucune raison de douter de la bonne réalisation des travaux par le vendeur,

— de manière très curieuse l’expert n’a pas chiffré le préjudice subi.

La SASU [Adresse 7] et la SELARL BENOIT & ASSOCIES n’ont pas constitué avocat et sont défaillantes.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur les conséquences du jugement de liquidation

La demanderesse sollicite de condamner la société défenderesse au paiement de certaines sommes en réparation de son préjudice, mais cette dernière a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 02 juillet 2024.

En vertu de l’article L. 622-22, l’instance ne peut tendre uniquement qu’à la constatation des créances éventuelle et à la fixation de leur montant mais ne permet pas de condamner la société en liquidation.

2. Sur le fondement de l’action

Si [V] [E] invoque une « responsabilité » de la SASU [Adresse 7], elle ne précise aucunement qu’elle est le fondement de son action.

Celle-ci a été introduite au visa des articles 1646-1 et 1792 et suivants du Code Civil.

En vertu de l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Cette garantie due par le vendeur d’un immeuble à construire est calquée sur celle des entrepreneurs et autres constructeurs, et il est donc soumis aux garanties biennale et décennale, mais non à la garantie de parfait achèvement qui ne pèse que sur l’entrepreneur, à l’exclusion des autres intervenants.

De plus, aux termes de l’article L. 261-9, alinéa 2, du code de la construction et de l’habitation, l’action de l’article 1646-1 du code civil ne peut être exercée par les acquéreurs successifs qu’à l’encontre du vendeur originaire.

Quant aux articles 1792 et suivants, il résulte des dispositions de l’article 1792 du code civil que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Ainsi, la mise en œuvre de ce régime exige de démontrer que les défauts constatés atteignent un ouvrage construit par le présumé responsable au sens de ces dispositions, et au surplus que cet ouvrage a donné lieu à réception et est atteint d’un dommage résultant d’un vice de construction, d’un vice du sol, d’un défaut de conformité, d’une non-façon ou de la violation d’une disposition administrative, et qui étant caché lors de réception est apparu après celle-ci pendant le délai légal. S’agissant de la garantie décennale qui nous intéresse ici en premier chef, le dommage doit compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.

Ce régime de garantie, qui suppose donc une réception, et est exclusif du régime de responsabilité de droit commun, ne peut trouver à s’appliquer que pour les travaux exécutés en application du contrat et ayant donné lieu à réception

L’article 1792-1 du code civil dispose : « Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait cons-truire;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.»

Selon l’article 1792-2 du code civil, la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Dès lors, le vendeur non professionnel qui a, préalablement à la vente, construit ou fait construire est réputé constructeur, et est tenu des obligations légales de ce dernier.

Et l’acquéreur d’un immeuble que son vendeur a construit pour son compte personnel et décidé de vendre après achèvement, dispose de l’action en garantie décennale.

3. Sur les désordres

Concernant les désordres invoqués tenant au problème de fermeture et de manœuvre des menuiseries extérieures du 1er étage et de la porte d’entrée, l’expert a confirmé leur réalité et a pu constater que la pose de tous les châssis extérieurs a été incomplète et bâclée. Il indique qu’il s’agit de la problématique principale

Il précise que la porte d’entrée ne respecte pas la norme du DTU 36.5 relative à la rénovation partielle sur dormant existant car, en se fixant sur l’ancien cadre, le remplacement de cette porte d’entrée révèle des malfaçons liées à l’incapacité d’assurer une étanchéité à l’air et, ne peut pas assurer une imperméabilité à l’air.

Il précise que la pose des fenêtres du premier étage ne respecte pas non plus pas la norme du DTU 36.5 relative à la rénovation partielle sur dormant existant car elles présentant une série de défauts de pose impactant l’étanchéité, l’imperméabilité et les tolérances de pose.

Il explique que ces malfaçons engendrent un inconfort en corrélation avec les conditions climatiques, le vieillissement des matériaux et son utilisation avec déformations (mauvais réglages des ouvrants) qui s’accentueront sans les corriger.

Il conclut qu’il y a lieu de procéder au remplacement de ces s menuiseries extérieures.

Concernant les désordres invoqués tenant à des infiltrations d’eau sous le versant ouest de la toiture, l’expert a également confirmé leur réalité et a pu constater que la couverture en tuiles n’a pas été révisée très certainement depuis sa réalisation dans les années 1970 et contient des zones altérées avec quatre points d’infiltrations d’eau.

Il précise que ce désordre était existant avant l’achat de ce bien immobilier.

Quant au problème du revêtement de mur et plafond localisé à l’angle Ouest de la Salle-de-bains, l’expert indique que les stigmates constatés correspondent à une problématique ancienne et n’ont pas de relation directe avec les infiltrations d’eau situées à proximité de deux souches de cheminées accolées, le test d’arrosage abondant du toit réalisé pendant les opérations d’expertise n’ayant entraîné aucune coulure dans la salle de bains.

4. Sur la vente et les garanties

Il ressort de l’acte qu’il s’agit d’une vente entre un professionnel et un particulier, ce qui fonde la clause spéciale obligeant le vendeur à la garantie des vices ou défauts de conformité apparents dans les conditions prévues par l’article 1642-1 du code civil. Mais ce fondement n’est pas invoqué.

Si l’acte stipule que le vendeur restera responsable des dommages dans les conditions prévues à l’article 1641-1 du code civil et l’acquéreur bénéficie de la garantie décennale, cela est relatif aux travaux correspondant à la notion d’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil, comme exposé précédemment.

Aucun élément ne permet d’envisager l’existence d’un immeuble à construire au sens de l’article 1601-1 du code civil (celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat, à terme ou en l’état futur d’achèvement) et de l’article 1646-1 du code civil susvisé.

En effet, la vente porte sur une maison édifiée dans les années 1970. Il s’agit maison individuelle à usage d’habitation de type R+1 avec combles dont [V] [E] a acheté le 1er étage avec 3 chambres et séjour/salon) mais pas le rez-de-chaussée.

Il ressort de l’acte que le vendeur a procédé au changement à l’identique des fenêtres de l’appartement et de la porte d’entrée. Seule la facture non pas de réalisation des travaux de changement des fenêtres mais de leur achat est jointe à l’acte de vente (la copie produite au Tribunal est quasiment illisible) et pas celle d’achat de la porte.

Lors des opérations d’expertise le représentant de la société venderesse a confirmé que c’est lui qui avait procédé à ces travaux.

Même s’il ne s’agit pas d’une rénovation globale du bien, le changement des fenêtres et de la porte d’entrée de l’appartement constitue bien un ouvrage de construction, de nature immobilière.

Ainsi, la société venderesse est tenue à garantie en sa qualité de vendeur-constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil 2°, concernant les travaux de remplacement des fenêtres et de la porte d’entrée qu’elle a réalisés.

Mais cela ne peut s’appliquer aux désordres touchant la toiture et le revêtement mural de la salle de bain, la réclamation à leur égard étant mal-fondée. [V] [E] doit être déboutée de ces chefs.

4. Sur la réparation du préjudice

L’expert a évalué le montant de travaux en réparations, avec le conseil d’un maître d’œuvre à 12.390,93 euros TTC.

Cette évaluation, qui repose sur l’analyse des désordres, des principes réparatoires correspondants et des devis produits, n’est pas utilement remise en cause et il y a lieu de retenir ce chiffre.

[V] [E] réclame l’indemnisation d’un préjudice de jouissance tenant à la fois à celui qu’elle va subir du fait des travaux à réaliser et à celui qu’elle a subi depuis l’achat du fait de vivre dans une habitation dont les menuiseries sont non isolantes.

Quant au préjudice lié au temps de réalisation des travaux la période calculée par l’expert, qui a évalué le temps de ces travaux à 2 mois et demi, est cohérente avec la nature des travaux en question et n’est pas utilement contestée.

Quant au préjudice passé, les nombreux défauts affectant la porte et les fenêtres relevés par l’expert sont certainement source d’un préjudice mais celui-ci doit être évalué compte tenu fait que c’est toute l’habitation qui présente un problème d’isolation, l’expert la qualifiant de « passoire thermique » et que la demanderesse ne produit aucun élément de nature à mesurer l’impact concret que les désordres dont il est tenu compte dans le cadre de la garantie ont eu en termes d’isolation et d’habitabilité.

Dans ces conditions, la somme réclamée à hauteur de 10.000 euros apparait disproportionnée et ce préjudice sera justement évalué à la somme de 3.000 euros.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, la SASU LA MAISON.COM qui succombe sera tenue aux dépens.

En vertu de l’article 695 § 4 du code de procédure civile, les dépens comprennent la rémunération des techniciens Si l’ordonnance en référé ordonnant l’expertise a laissé les dépens à la charge de [V] [E], cette décision n’a qu’une portée provisoire et le juge qui statue au fond sur un litige peut condamner la partie perdante aux dépens d’une autre instance s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (en ce sens CIV 3ème 17 mars 2004 et CIV 2ème 28 mai 2003), ce qui est bien le cas en l’espèce. Dès lors, il y a lieu d’intégrer le coût de l’expertise et de la procedure de référé aux dépens de la présente instance.

Le coût du procès-verbal de constat de Me [X] des 02 février et 03 avril 2023 ne sont pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile mais des frais irrépétibles au sens de l’article 700 du même code.

Pour faire valoir ses droits, [V] [E] a été contrainte de s’adresser à la justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à sa charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de fixer l’indemnité due par la SASU [Adresse 7] qui succombe à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Concernant l’exécution provisoire et s’agissant d’une instance introduite après le 01 janvier 2020 il y a lieu de faire application du nouvel article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’existe aucune raison d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Vu l’ordonnance du 19 décembre 2023,

Vu le rapport de M. [U] [F] du 20 juillet 2024,

Dit que les désordres affectant les menuiseries extérieures du 1er étage et de la porte d’entrée relèvent de la garantie décennale et Déclare la SASU LA MAISON.COM responsable des préjudices subis par [V] [E] relatifs auxdits désordres ;

Fixe la créance de la SASU [Adresse 7] à l’égard de [V] [E] à:

— la somme de 12.390,93 € TTC au titre du remplacement des menuiseries,

— la somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute [V] [E] de ses demandes au titre de la réfection de la toiture et de la reprise du revêtement mural de la salle de bain ;

Dit que la SASU LA MAISON.COM sera tenue aux dépens de la présente instance y compris le coût de l’expertise de M. [U] [F] et de la procédure de référé ;

Fixe la créance de la SASU [Adresse 7] à l’égard de [V] [E] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à la somme de 3.000 euros ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé le 03 décembre 2025.

En foi de quoi ont signé Stéphane BOURDEAU, Président et le Greffier visé ci-dessus.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Copie à:

Maître Florence BALARD de la SCP BARAT BALARD