MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 25/00252 – N° Portalis DBWU-W-B7J-CUZQ

AFFAIRE : S.C.I. SCI [G] C/ S.A.R.L. SARL [B] [M] [Q]

NAC : 30B

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

CIVIL

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 Mars 2026

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Stéphane BOURDEAU, Président

LES GREFFIERS : Mesdames Valérie GRANER DUSSOL, cadre greffier présent lors des débars et Stéphanie PITOY, greffier présent lors du prononcé de la décision

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. [G]

immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 495 113 680, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alessandro PEROTTO de la SCP DEDIEU PEROTTO, avocat inscrit au barreau d’ARIEGE

ET

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [B] [M] [Q]

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 797 957 784, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillante et non représentée

DEBATS

A l’audience publique du 20 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2026, lequel a été rendu ledit jour par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Selon bail commercial reçu par Maître [W] [O], notaire à AIX-EN-PROVENCE, renouvelé le 10 janvier 2022, la SCI [G] a consenti à la SARL [B] [M] [Q] la location d’un local d’activité en rez-de-chaussée portant le numéro 2 situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], [Adresse 4] à LA BASTIDE-DE-SEROU (09240), cadastré section C n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], pour une durée de neuf années. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 25.000 euros HT, payable mensuellement à hauteur de 2.083,33 euros HT outre 50 euros par mois au titre de la provision sur charges.

Par acte notarié du 19 décembre 2023, les parties ont conclu un avenant intégrant à l’assiette du bail un local d’habitation, l’ensemble étant stipulé indivisible à usage commercial. Le loyer annuel a alors été porté à 32.200 euros HT, payable mensuellement en termes égaux de 2.683,33 euros HT, outre une provision sur charges de 100 euros par mois.

A la suite de l’indexation intervenue au 1er janvier 2025, le loyer a été réévalué à la somme mensuelle de 3.098, 26 euros HT, soit 3.717,92 euros TTC.

Selon acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, la SCI [G] a fait délivrer à la SARL [B] [M] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai d’un mois, pour un montant de 3.139,74 euros au titre d’un arriéré correspondant au différentiel d’indexation des loyers et aux frais de recouvrement.

Dénonçant la poursuite des impayés, la SCI [G] a, suivant acte de commissaire de justice du 11 décembre 2025, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de FOIX aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial, ordonner l’expulsion du locataire et obtenir sa condamnation au paiement, par provision, des loyers et charges demeurés impayés, ainsi que d’une indemnité d’occupation.

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RAPPEL DES MOYENS ET DES PRETENTIONS

A l’audience du 20 janvier 2026, au visa de l’assignation précitée valant conclusions uniques, la SCI [G] demande au juge des référés de :

« Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 16 juillet 2025,

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu les pièces versées au débat,

CONSTATER que le bail commercial conclu entre la SCI [G] et la SARL [B]

[M] [Q] est résilié de plein droit par les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la SARL [B] [M] [Q] le 16 juillet 2025 ;

ORDONNER l’expulsion de la SARL [B] [M] [Q] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, du local commercial situé [Adresse 5] et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard si cette libération des lieux n’est toujours pas effective à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER la SARL [B] [M] [Q] à payer à la SCI [G] la somme provisionnelle de 15.635,04 €, arrêtée au mois de décembre 2025 inclus, comprenant à la fois le non-paiement de la réindexation du loyer à compter du 1er janvier 2025 ainsi que le non-paiement intégral du loyer réindexé à compter du mois d’octobre 2025, somme majorée au taux légal à compter du 16 juillet 2025 ;

CONDAMNER la SARL [B] [M] [Q] à payer à la SCI [G] à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation provisionnelle de 3.717,92 € par mois ;

CONDAMNER la SARL [B] [M] [Q] à payer à la SCI [G] la somme provisionnelle de 1.535,72 € correspond à sa quote-part de la taxe foncière 2025 ;

CONDAMNER la SARL [B] [M] [Q] à payer à la SCI [G] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la SARL [B] [M] [Q] aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 juillet 2025 (152,25 €) ; »

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse fait valoir que la SARL [B] [M] [Q] ne s’acquitte plus des loyers depuis le mois d’octobre 2025 et demeure également débitrice du différentiel d’indexation du loyer dû depuis le mois de janvier 2025. Elle se prévaut du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 juillet 2025.

Elle expose qu’au 30 décembre 2025, la SARL [B] [M] [Q] restait débitrice de la somme de 15.635,04 euros au titre des arriérés de loyers, outre 1.585,72 euros correspondant à sa quote-part de la taxe foncière pour l’année 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

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Pour sa part, la SARL [B] [M] [Q] régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

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Conformément aux dispositions de l’article 474 alinéa 1 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire.

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L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Au visa de cet article, lorsque la réalité d’un trouble manifestement illicite ou que la démonstration est rapportée d’un dommage imminent est rapporté, le président du tribunal judiciaire peut ordonner toute mesure légale propre à le faire cesser ou l’empêcher.

A ce titre, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 al. 1er du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut d’exécution par le preneur de l’une quelconque de ses obligations, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI [G] a, par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, fait délivrer à la SARL [B] [M] [Q] un commandement de payer visant expressément la clause résolutoire et mentionnant le délai contractuel pour régulariser la dette locative.

Il n’est justifié d’aucune régularisation dans ce délai.

La clause résolutoire ayant ainsi produit ses effets, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 août 2025.

Le maintien dans les lieux postérieurement à cette date caractérise une occupation sans droit ni titre constitutive d’un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser, en ordonnant l’expulsion requise ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Le recours éventuel à la force publique, tel qu’il sera prévu au dispositif de la présente ordonnance, apparaît suffisant pour assurer l’exécution forcée de la décision et la libération effective des lieux. Il n’y a dès lors pas lieu d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte.

Sur l’attribution d’une provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au visa de cet article, le président du tribunal judiciaire peut condamner au versement d’une somme d’argent ou ordonner l’exécution d’une obligation, même d’une obligation de faire, lorsque l’obligation du défendeur n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la SARL [B] [M] [Q] était tenue au paiement du loyer réindexé en application de la clause d’indexation stipulée au bail commercial ainsi qu’à la prise en charge de la quote-part de taxe foncière mise à sa charge par le contrat.

Il n’est pas justifié de la régularisation des sommes réclamées au titre du différentiel d’indexation du loyer depuis le 1er janvier 2025 ni du paiement intégral des loyers réévalués à compter du mois d’octobre 2025.

La résiliation du bail étant acquise au 16 août 2025, les sommes dues postérieurement à cette date s’analysent non plus en loyers mais en indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative des lieux, laquelle peut être fixée, à titre provisionnel, par référence au dernier loyer contractuel réindexé.

Au vu des éléments produits et en l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de la dette locative, il y a lui d’allouer à la SCI [G] une provision de 15.635,04 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au mois de décembre 2025 inclus, outre la somme provisionnelle de 1.535,72 euros correspondant à la quote-part de taxe foncière pour l’année 2025.

Il convient également de fixer, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 3.717,92 euros, correspondant au dernier loyer réindexé.

Sur les autres demandesL’équité commande de condamner la SARL [B] [M] [Q] à payer à la SCI [G] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL [B] [M] [Q], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, incluant le coût du commandement de payer de 152,25 euros, et ce en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il est rappelé que l’article 514-1 du code de procédure civile expose que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état ».

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PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane Bourdeau, président du tribunal judiciaire de Foix agissant en qualité de juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Constatons la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI [G] et la SARL [B] [M] [Q] portant sur les locaux sis [Adresse 6], à compter du 16 août 2025 ;

En conséquence, Ordonnons l’expulsion de la SARL [B] [M] [Q], ainsi que celle de tous occupants de son chef, desdits locaux, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte ;

Condamnons la SARL [B] [M] [Q] à payer par provision à la SCI [G] la somme de 15.635,04 euros à valoir sur les arrérages de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de décembre 2025 inclus, ladite somme portera intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Condamnons la SARL [B] [M] [Q] à payer par provision à la SCI [G] la somme de 1.535,72 euros correspondant à la quote-part de taxe foncière pour l’année 2025 ;

Condamnons la SARL [B] [M] [Q] à payer par provision à la SCI [G] chaque mois à compter du 1er janvier 2026, la somme de 3.717,92 euros correspondant au montant du loyer et des charges, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons la SARL [B] [M] [Q] à payer par provision à la SCI [G] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL [B] [M] [Q] aux entiers dépens de la présente instance de référé, comprenant le coût du commandement de payer de 152,25 euros ;

Rappelons que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

Rappelons, au visa de l’article 488 du code de procédure civile, que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée ; Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles ;

Ainsi jugé et prononcé le 10 mars 2026

En application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date de ce jour.

En foi de quoi ont signé Stéphane BOURDEAU, Président, et la greffière visée ci-dessus.

LE GREFFIER LE PRESIDENT