1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e ESSNER

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 19 JUIN 2025

S.D.C. de la Communauté Immobilière LES TROIS RIVIERES

c/

[D] [X], [T] [X], [O] [X]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/01820

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFHE

Après débats à l’audience publique tenue le 07 Mai 2025

Nous, Madame Sophie PISTRE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], sis [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la Société FONCIA AD Immobilier, Société par actions simplifiées, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 322 212 168, prise en la personne de son Représentant légal en exercice.

C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [D] [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [X]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 07 Mai 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Juin 2025.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [D] [X], Madame [T] [X], et Monsieur [O] [X] (ci-après désignés " les consorts [X] ") sont copropriétaires au sein de la résidence [Adresse 11] des lots 797, 808 et 887, respectivement en qualité d’usufruitier en ce qui concerne [D] [X] et de nus-propriétaires en ce qui concerne [T] et [O] [X].

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier, a fait assigner, par actes de commissaire de justice en date des 26 et 27 mars 2025, selon la procédure accélérée au fond, par devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, les consorts [X], à l’effet de voir :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, Vu notamment l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 1231-6 du Code Civil, Vu le règlement de copropriété,

CONSTATER le vote, par l’assemblée générale du 26 juin 2024, du budget prévisionnel de l’année 2025 pour un montant de 2.730.600 €,

CONSTATER l’effectivité des mises en demeure adressées aux Consorts [X] le 17 janvier 2025,

CONSTATER l’expiration du délai légal de 30 jours, EN CONSEQUENCE CONSTATER la déchéance du terme,

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [X], Madame [T] [X] et Monsieur [O] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière LES TROIS RIVIERES la somme de 2.466,71 € au titre des charges échues pour les exercices 2022 à 2024 et à échoir jusqu’au 31 décembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [X], Madame [T] [X] et Monsieur [O] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière LES TROIS RIVIERES la somme de 1.147,00 € au titre des frais nécessaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [X], Madame [T] [X] et Monsieur [O] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière LES TROIS RIVIERES la somme de 2.000,00 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du code civil,

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [X], Madame [T] [X] et Monsieur [O] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière LES TROIS RIVIERES la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [X], Madame [T] [X] et Monsieur [O] [X] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit A 444-32 du Code de Commerce frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Dans le corps de son assignation, le syndicat des copropriétaires énonce que " le décompte versé aux débats démontre que les consorts [X] sont redevables de la somme de 6192,42 € au titre des charges échues et à échoir jusqu’au 31 décembre 2025, ces dernières étant devenues immédiatement exigibles. Il convient en conséquence à titre principal :

o de constater la déchéance du terme

o de condamner les consorts [X] au paiement de la somme de 6192,42 € au titre des charges échues pour les exercices 2023 à 2025 et à échoir jusqu’au 31 décembre 2025"

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 7 mai 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré.

Le syndicat des copropriétaires LES TROIS RIVIERES, par la voix de son conseil, expose que demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aucun des 3 requis ne se présente, ni personne pour eux.

MOTIFS ET DECISION

Sur la procédure

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs ont chacun fait l’objet d’un procès-verbal de remise à étude.

Les actes font mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, les vérifications faites par l’huissier dont il a fait mention dans l’acte de signification que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée.

Un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience.

Sur les demandes principales

— Charges échues et à échoir

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de chaque année.

Outre le relevé de propriété dressé par l’administration fiscale de nature à démontrer que les requis sont bien propriétaires en indivision des lots litigieux, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] Rivières produit aux débats notamment les pièces suivantes :

— le contrat de syndic

— le règlement de copropriété qui contient à l’article 103 une clause d’indivisibilité et de solidarité en ce qui concerne les lots détenus en indivision, y compris en cas de démembrement de propriété usufruit/nue-propriété

— le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond par la juridiction de céans le 13 avril 2023 qui a condamné solidairement les 3 requis à payer au syndicat des copropriétaires notamment la somme de 2875,29 € au titre des charges échues et appels de fonds incluant celui du mois de janvier 2023, et à celle de 1560,33 € au titre des appels de fonds prévisionnel du 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2023, devenue exigibles

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont notamment approuvé les comptes de l’exercice 2022, ont voté l’ajustement du budget prévisionnel 2023, voté le budget prévisionnel 2024 et le fond travaux

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont notamment approuvé les comptes de l’exercice 2023, voté l’ajustement du budget prévisionnel 2024, et voté le budget prévisionnel 2025 ainsi que le fond travaux

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 2 octobre 2024 ayant voté la rénovation des gardes corps et bandeau de façade du bâtiment A

— les appels de fonds, les bilans annuels comptables, les etats financiers, les relevés général de dépenses

— le décompte individuel des sommes dues à compter du 1er janvier 2024 jusqu’au 15 mars 2025, comportant en outre le tableau des charges votées mais non encore exigibles du 1er avril 2025 au 1er octobre 2025 inclus, et comportant le tableau des frais nécessaires réclamés

Le syndicat produit en outre les mises en demeure qu’il a adressée aux consorts [X] les 6 et 27 mai 2024.

Il produit la mise en demeure que son conseil a adressé le 17 janvier 2025 à chacun des 3 requis d’avoir à régler la somme de 3338,91 € arrêtée à la date du 1er janvier 2025 dont 486,53 € au titre des provisions échues pour l’exercice comptable 2025 dont le détail est précisé. Dans cette mise en demeure le syndicat des copropriétaires rappelle expressément les dispositions notamment de l’article 19 – 2 de la loi du 10 juillet 1965, et informe les requis qu’à défaut de règlement dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la mise en demeure, ils risquent d’être condamnés à devoir régler en plus de cette somme toute provision sur charges à venir au titre du budget prévisionnel, des travaux hors budget prévisionnel et de la cotisation au fond travaux. L’accusé réception de Monsieur [O] [X] a été retourné « pli avisé et non réclamé », celui de Madame [T] [X] a été retourné signé le 31 janvier 2025, et celui de [D] [X] a été retourné signé le 23 janvier 2025.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat. Ils ont également voté les budgets prévisionnels.

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi précitée, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-2 I de la loi précitée ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Aux termes des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 12] Rivières justifie avoir, par la mise en demeure du 17 janvier 2025, valablement mis en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte du décompte individuel (pièce 1) qu’à la date du 17 janvier 2025, au moins une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 n’avait pas été versée à sa date d’exigibilité. A la suite de la mise en demeure aucun versement n’est intervenu. La mise en demeure est donc restée infructueuse passé un délai de trente jours ; les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent des lors immédiatement exigibles.

Les consorts [X], qui ne comparaissent pas, ne contestent pas n’avoir pas réglé à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et la mise en demeure du 17 janvier 2025 est incontestablement demeurée infructueuse passé le délai de 30 jours.

Sont donc bien fondées les prétentions du syndicat tant en ce qui concerne l’arriéré au titre des dispositions de l’article 10 précité, qu’en ce qui concerne le paiement des charges non encore échues au titre de l’exercice en cours, le budget prévisionnel ayant été approuvé lors de l’assemblée générale.

Le syndicat peut invoquer sur le fondement de l’article 19-2 l’exigibilité anticipée des derniers appels provisionnels de l’exercice 2025 en cours, ayant réclamé en vain le paiement du/des premiers appels de cet exercice.

Au regard du décompte produit sont justifiées les sommes suivantes:

o au titre des charges échues du 1er janvier 2024 jusqu’au 15 mars 2025 inclus : 3929,19 euros

o au titre des charges non échues mais devenues exigibles pour les appels des 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2025 : 2263,23 euros.

Il y a lieu de faire droit à la demande principale, selon détail précisé au dispositif.

— Frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, il ressort du décompte produit qu’ont été imputés des frais de « suivi procédure recouvrement » les 16 mars 2023 (130 €) et 30 mai 2023 (130 €), ainsi que des frais « suivi du dossier transmis à l’avocat » (130 € le 1er décembre 2023,130 € le 15 septembre 2024, 130 € le 4 mars 2025), ainsi que le 16 juillet 2024 des frais pour « constitution du dossier transmis à l’avocat » pour un montant de 398,52 €. Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte ordinaire d’administration de la copropriété. Il n’est pas justifié qu’en l’espèce ils revêtiraient un caractère exceptionnel.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre de

cette prestation n’en change pas la nature, ces frais n’apparaissant pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu dès lors de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de 98,48 euros au titre des frais nécessaires.

— Dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la persistance des défendeurs, malgré relances et précédente condamnation, à ne pas régler leurs charges de copropriété, est de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l’avance de trésorerie. Le préjudice ainsi caractérisé justifie une somme de 800 €.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la charge des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. Les requis seront condamnés à régler la somme de 1200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils supporteront en outre les dépens.

Les dépens comprendront, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Il n’y a pas lieu de juger qu’ils comprendront le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie Pistre, vice-président, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, et 481-1 du code de procédure civile,

Vu la mise en demeure du 17 janvier 2025,

Condamne solidairement Monsieur [D] [X], Madame [T] [X] et Monsieur [O] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

*au titre des charges échues du 1er janvier 2024 jusqu’au 15 mars 2025 inclus : 3929,19 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 mars 2025

*au titre des charges non échues mais devenues exigibles pour les appels des 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2025 : 2263,23 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 mars 2025

*Au titre des frais nécessaires: 98,48 euros

*A titre de dommages et intérêts: 800 euros

*Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile: 1200 euros

Condamne solidairement Monsieur [D] [X], Madame [T] [X] et Monsieur [O] [X] aux dépens de l’instance, dépens qui comprendront, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit ;

Rejette toutes autres demandes.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Grasse.

LE GREFFIER LE JUGE STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELERE AU FOND