AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

Pôle de proximité

[Adresse 5]

[Localité 1]

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE “[Adresse 9]” c\ [O] [V] [M], [R] [W] [Z] [T]

JUGEMENT DU 15 Octobre 2025

DECISION N° 25/00157

N° RG 25/01083 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEUB

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE “[Adresse 9]”

domiciliée : chez S.A.R.L. CITYA MANDELIEU à l’enseigne “CITYA PHENIX”

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [O] [V] [M]

né le 29 Août 1963 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Adresse 18]

[Localité 3]

non-comparant,

Madame [R] [W] [Z] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 18]

[Localité 3]

représentée par M^e Aurélia GRIBALDO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Monsieur Yves TEYSSIER, Vice-Président

Greffier : Madame Laurence BOYER

À l’audience publique du 08 Juillet 2025, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 15 Octobre 2025.

Expéditions et copies exécutoires délivrées aux parties le : 15 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, le [Adresse 17] [Adresse 9] », a fait assigner Madame [R] [T] et Monsieur [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir condamner ces derniers solidairement à :

payer la somme de 2.295,30 euros correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées au 14 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 14 octobre 2024;

payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux dépens, en ceux compris le coût de la fiche de lot d’un montant de 14 euros ;

A l’audience du 8 juillet 2025, à laquelle l’affaire venait utilement sur renvoi, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] « [Adresse 9] » et Madame [R] [T] sont représentés, Monsieur [O] [M], régulièrement convoqué, est non comparant ni représenté.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il expose que Madame [R] [T] et Monsieur [O] [M] sont propriétaires en indivision d’un pavillon de 30 m² ainsi que d’un parking, constituant respectivement les lots n°239 et n°197, qu’ils présentent une dette depuis le mois de mars 2023 s’agissant des charges de copropriété ; que par courriers en date des 18 juillet et 18 septembre 2024, il leur a adressé deux mises en demeure ainsi qu’une sommation de payer en date du 14 octobre 2024 ; qu’un procès-verbal d’échec de la procédure de recouvrement de créance a été dressé par le commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, compte-tenu de l’absence d’accord trouvé dans le délai d’un mois. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] » maintien sa demande de dommages et intérêts au motif que le défaut de paiement des charges de copropriété par Madame [R] [T] et Monsieur [O] [M] a causé un préjudice financier aux autres copropriétaires, privés de fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble et ayant dû faire une avance de trésorerie en lieu et place des défendeurs. Il s’oppose à la demande de délais de paiement sollicités par Madame [R] [T] faisant valoir qu’elle n’a pas repris le paiement des charges impayées et n’a pas communiqué de justificatifs de ses revenus en 2024 et 2025. A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] actualise sa créance à la somme de 3.503,77 euros et maintient ses demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil et les dépens.

En réplique Madame [R] [T] oppose que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] n’a pas fourni un état récapitulatif de la créance « à l’état initial », permettant de retracer l’ensemble de l’historique des charges de copropriété. Elle conteste la reprise de solde au 31 mars 2023 de 37,70 euros. Elle conteste l’imputation des frais de contentieux ou de mise en demeure qui, selon elle, relèvent de la gestion courante du syndic et qui n’auraient pas dû être comptabilisés dans le cadre de frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] ne justifiant pas de diligences inhabituelles propres à recouvrer une créance à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Elle demande que soient soustraits des sommes dues la mise en demeure du 18 septembre 2024 d’un montant de 46,80 euros, et la transmission de dossier huissier s’élevant à 480 euros. Elle conteste également devoir la somme de 137,24 euros figurant sur le relevé avec la mention « F206379 AFF/IND [M] ». Elle reconnaît devoir la somme de 1.631,26 euros. Elle demande que lui soit accorder les plus longs délais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Enfin, elle demande que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] soit débouté de sa demande de dommages et intérêts en faisant valoir qu’il ne rapporte pas la preuve d’un préjudice autonome.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il convient de se référer aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience du 08 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande, en l’absence de la partie défenderesse que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété impayées

Il ressort de l’article 10 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges « entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun […] ». De plus, l’article 10-1 de la loi susvisée dispose que « sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure […] pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

Il n’est pas contesté que Madame [R] [T] et Monsieur [O] [M] sont propriétaires, en indivision, d’un pavillon de 30 m² ainsi que d’un parking, constituant respectivement les lots n°239 et n°197 de la résidence [Adresse 9]. L’article 66 du règlement de copropriété dispose qu’en cas d’indivision, « les indivisaires […] seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré ». Ils sont donc tenus au paiement des charges de copropriété, de manière solidaire, conformément au règlement de copropriété.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] réactualise sa créance à la somme de 3.503,77 euros. Il ne démontre pas avoir porté à la connaissance des deux défendeurs le montant réactualisé de sa créance. S’il n’est pas contesté que Madame [R] [T], présente et représentée, a eu connaissance du montant réactualisé de la créance, il n’est pas démontré que Monsieur [O] [M] en a eu connaissance.

Il en résulte que l’ensemble des sommes excédant les demandes initiales seront rejetées pour défaut de respect du contradictoire à l’égard d’un des défenseurs.

Madame [R] [T] conteste les frais relatifs à la mise en demeure du 18 septembre 2024 d’un montant de 46,80 euros et à la transmission du dossier huissier s’élevant à 480 euros ainsi que la somme de 137,24 euros correspondant à la facture de l’huissier pour ses diligences. Elle soutient que ces frais relèvent de la gestion courante du syndic et n’auraient pas dû être comptabilisés dans le cadre de frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] ne justifiant pas de diligences inhabituelles propres à recouvrer une créance à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Il résulte du contrat de syndic approuvé par l’assemblée des copropriétaires que le syndic est autorisé à imputer sur le compte d’un copropriétaire défaillant la somme de 480 euros TTC correspondant aux frais relatifs à la « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ». Il apparaît que la somme de 480 euros TTC a été imputée sur le compte de copropriétaire de Madame [R] [T] et Monsieur [O] [M] le 10 octobre 2024 ainsi que la somme de 137,24 euros correspondant à la facture de l’huissier pour ses diligences au titre de la sommation de payer signifiée le 14 octobre 2025 et la rédaction du procès-verbal d’échec de la procédure simplifiée de recouvrement de créance.

Or, il apparaît que l’acte signifié le 14 octobre 2024 n’est qu’une sommation de payer et ne fait aucunement référence à la procédure simplifiée de recouvrement visée à l’article R 125-2 du code de procédure civile d’exécution. En outre, il résulte de l’article R 125-2 du code de procédure civile d’exécution que la mise en œuvre de cette procédure se fait au moyen d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou d’un message transmis par voie électronique par lequel l’huissier de justice invite le débiteur à participer à la procédure simplifiée de recouvrement et non au moyen d’une sommation de payer.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] ne justifie pas de la nécessité de recourir à la sommation de payer signifiée par huissier et du montant des frais y afférents, une simple mise en demeure de la part de l’huissier invitant les débiteurs à participer à la procédure simplifiée de recouvrement étant suffisante.

En conséquence les frais engagés par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 8] [Adresse 7] à hauteur de 480 euros TTC et de 137,24 euros seront déduits du montant dû par Madame [R] [T] et Monsieur [O] [M] au titre des charges arrêtées à la date du 14 janvier 2025.

La somme de 46,80 euros correspondant aux frais de mise en demeure a été imputée sur le compte de copropriétaires de Madame [R] [T] et Monsieur [O] [M] à la date du 18 septembre 2024. A cette date, leur compte de copropriétaires faisait apparaître un arriéré de charges impayées de 1.049,29 euros. Il en résulte que la mise en demeure du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] était justifiée au regard du montant des charges impayées.

Le montant des charges de copropriété impayées à la date du 14 janvier 2025 s’élève à 2.295,30 euros – 46,80 euros – 137,24 euros = 1.678,06 euros.

En conséquence, Madame [R] [T] et Monsieur [O] [M] seront condamnés solidairement à payer la somme de 1.678,06 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 janvier 2025 avec intérêt au taux légal à de la date de l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, Madame [R] [T] sollicite des délais de paiement exposant qu’elle est séparée de son concubin, Monsieur [O] [M] dans un contexte de violences conjugales. Elle justifie avoir saisi le juge aux affaires familiales en date du 6 mars 2025 aux fins d’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de leurs biens indivis. Elle communique un avis d’imposition établi en 2024 sur les revenus de l’année 2023.

S’il est constant que Madame [R] [T] n’a pas repris le paiement des charges de copropriété suite à l’assignation, le dernier paiement datant du 3 octobre 2024, et qu’elle n’a pas fourni d’éléments actualisés quant à ses revenus, sa situation commande de lui accorder des délais de paiement.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de Madame [R] [T] et de lui accorder des délais de paiement pour une durée de 24 mois. Elle sera, en conséquence, autorisée à s’acquitter du montant de la somme de 1.678,06 euros en 23 mensualités de 70 euros chacune, la première devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, avec une 24e et dernière échéance comprenant le solde dû et les intérêts courus sur la période ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14]

L’article 1231-6 du code civil dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparait que le syndicat de copropriétaires allègue que les manquements de Madame [R] [T] et Monsieur [O] [M] relatifs au paiement des charges de copropriété ont causé un préjudice financier aux autres copropriétaires et que ces derniers ont été contraints de faire des avances de trésorerie.

Il ressort toutefois des moyens de fait exposés par le demandeur que ce préjudice financier est la conséquence directe de l’existence de manquements des défendeurs dans le paiement des charges de copropriété.

Il apparait ainsi que le demandeur ne parvient pas à démontrer que ledit préjudice est autonome du retard de paiement. Également, il n’apporte aucun élément permettant de caractériser la mauvaise foi des copropriétaires.

Dès lors, la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], agissant poursuites et diligences de son syndic la SARL CITYA MANDELIEU, en condamnation de Madame [R] [T] et Monsieur [O] [M] au paiement de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [T] et Monsieur [O] [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [R] [T] et Monsieur [O] [M], condamnés aux dépens, devront payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du Code de procédure civile dispose que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire […] ».

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [R] [T] et Monsieur [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] la somme de 1.678,06 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter 31 janvier 2025, date de l’assignation ;

DIT que Madame [R] [T] pourra s’acquitter de la somme de 1.678,06 euros en 23 mensualités de 70 euros, la première devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, avec une 24e et dernière échéance comprenant le solde et les intérêts courus sur la période :

DIT qu’à défaut de règlement d’une seule échéance à son terme, les sommes restant dues au jour de la constatation de la défaillance de Madame [R] [T] deviendront immédiatement exigibles sans autre formalité que la constatation par la société le [Adresse 16] [Adresse 9] du défaut de paiement à bonne date ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil:

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15], de sa demande de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil dispose ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [T] et Monsieur [O] [M] à payer au [Adresse 16] [Adresse 10], la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [T] et Monsieur [O] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire,

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le juge des contentieux de la protection et le Greffier,

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT