TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/08247

N° Portalis 352J-W-B7F-CUUVX

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 29 Février 2024

DEMANDERESSE

Madame [S] [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0355

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MY SYNDIC, SAS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Marie-christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0140

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Olivier PERRIN, Vice-Président

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

Décision du 29 Février 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/08247 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUUVX

DEBATS

A l’audience du 30 Novembre 2023 présidée par [V] [O] [R] tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [S] [J] est propriétaire du lot n°27 situé au 6ème étage de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 4], lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Balma Gestion en était le syndic.

Suivant acte notarié en date du 7 janvier 2020, Monsieur [E] a acquis le lot n°37 désigné comme suit : « Dans le bâtiment A, la propriété exclusive et particulière au 7ème étage, escalier A, porte n° 8 : une chambre. Et les 42/10.000èmes des parties communes générales».

Par une lettre recommandée avec avis de réception en date du 9 avril 2021, Madame [S] [J] a été convoquée à participer à l’assemblée générale devant se tenir le 5 mai 2021.

Au regard de la situation sanitaire liée au Covid 19, cette assemblée s’est tenue sans présence physique et uniquement par correspondance.

Etaient inscrits à l’ordre du jour divers projets de résolution et notamment le projet de résolution n°15 intitulé : « A la demande de Monsieur [E] : autorisation du passage d’un tuyau dans le couloir du 7ème étage », soumis à la majorité fixée par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Madame [J] a voté « contre » cette résolution.

Cette résolution a été adoptée dans les termes suivants :

« A la demande de Monsieur [E] : autorisation du passage d’un tuyau dans le couloir du 7ème étage (article 25).

Résolution : l’assemblée générale donne l’autorisation au propriétaire du lot 37 du passage d’un tuyau dans les parties communes au 7ème étage.

L’assemblée rappelle que ces travaux doivent être réalisés dans les règles de l’art et suivis par un architecte ou un maitre d’œuvre.

Il est rappelé que devront être fourni au syndicat :

— les attestations et qualification des entreprises,

— état des lieux préalable avec les parties communes.

Tous les frais relatifs à ces travaux sont à la charge du demandeur.

Cette résolution soumise aux voix recueille :

Contre : MME [Y] (465) M. [K] (42) MME [J] (479) [C] (441)

Abstention : M. [N] (187) MME [I] (230) M. [D] (148)

Pour : Tous les autres copropriétaires votants soit 4877/10000°

La majorité requise n’étant pas atteinte, mais les copropriétaires votants s’étant prononcés favorablement à la résolution, il est immédiatement passé à un vote à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des présents et représentés.

Cette résolution soumise aux voix recueille :

Contre : MME [Y] (465) M. [K] (42) MME [J] (479) [C] (441) Abstention : M. [N] (187) MME [I] (230) M. [D] (148)

Pour : Tous les autres copropriétaires votants soit 4877/6304°

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A LA MAJORITE DES VOTANTS ».

Par une lettre recommandée avec avis de réception du 18 mai 2021, le procès-verbal de cette assemblée a été notifié à Madame [S] [J].

Par exploit introductif d’instance en date du 18 Juin 2021, Madame [S] [J] a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins de voir prononcer l’annulation de la résolution n°15 adoptée lors de l’assemblée générale du 5 mai 2021 et condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions récapitulatives et en réplique n°5 notifiées par voie électronique le 15 juin 2023, Madame [S] [J] demande au tribunal de :

« Vu la feuille de présence communiquée par le Syndicat des Copropriétaires,

Vu l’article 17-1 A de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’Arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires,

Vu l’Ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, modifiée par l’Ordonnance n°2020- 595 du 20 mai 2020,

Vu les articles 25 et 25-1 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 10,11 et 13 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 514 et 700 du Code de procédure civile,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2],

Vu les pièces communiquées et versées aux débats,

DECLARER Madame [S] [J] recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

Y faisant droit,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 4] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

ANNULER la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] du 5 mai 2021.

RAPPELER qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 Madame [S] [J] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure; dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 4] au paiement de la somme de 6.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

EXEMPTER Madame [S] [J] de toute participation au paiement de la somme qui lui est octroyée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 4] aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Armelle Josseran, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

DECLARER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir ».

Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 11 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 4] demande au tribunal de :

« Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTER Madame [J] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

La CONDAMNER au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La CONDAMNER en tous les dépens ».

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 juin 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 6 décembre 2023, a été mise en délibéré au 29 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera observé que Madame [J] a introduit la présente dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la recevabilité de l’action de Madame [J].

Sur la nullité la résolution n°15 de l’assemblée générale du 5 mai 2021

— Sur la feuille de présence

Madame [S] [J] soutient que l’annulation de la 15ème résolution de l’assemblée générale en date du 5 mai 2021 s’impose dès lors qu’il n’est pas possible de reconstituer le sens du vote ni de savoir si le résultat de celui-ci n’en est pas affecté puisque la feuille de présence communiquée par le syndicat des copropriétaires ne précise pas la date de réception de chaque formulaire conformément à l’article 14 modifié du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en réponse que :

— la feuille de présence correspond au modèle de formulaire annexé à l’arrêté du 2 juillet 2020,

— les copropriétaires ont exprimé leur vote, s’agissant de la demande d’autorisation de travaux sollicitée par Monsieur [E].

En droit, l’article 14 du décret du 17 mars 1967 dispose « Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil ».

L’article 17-1 du même décret dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce précise que « L’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ».

En l’espèce, Madame [J] soutient que la résolution n°15 de l’assemblée générale du 5 mai 2021 encourt l’annulation dès lors que la feuille de présence ne précise pas la date de réception de chaque formulaire de vote par correspondance. Elle en conclut, sans autre précision, que l’omission relevée prive la feuille de présence de toute force probante de la régularité des décisions prises, dont notamment la résolution querellée, puisqu’elle ne permet pas de vérifier la réalité de la participation des copropriétaires, ni les conditions exactes dans lesquelles elle aurait prétendument été adoptée.

Elle effectue en cela une interprétation erronée des dispositions susvisées puisqu’elle ne soutient pas pour autant qu’il n’est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci en est affecté.

Les dispositions règlementaires susvisées prévoient l’annulation de l’assemblée générale en cas d’absence de feuille de présence, et non en cas d’irrégularités dans sa rédaction. La feuille de présence doit uniquement contenir les éléments suffisants pour permettre d’identifier les copropriétaires présents et représentés, de simples erreurs matérielles étant sans incidence.

Tel est bien le cas en l’espèce et la comparaison du procès-verbal de l’assemblée du 5 mai 2021 et de la feuille de présence permet de confirmer que 20 copropriétaires ont voté par correspondance et que ces 20 copropriétaires ont bien été comptabilisés comme étant présents et représentés à l’assemblée générale. L’examen comparé des deux documents ne permet pas plus de relever une quelconque distorsion dans les copropriétaires mentionnés comme étant absents.

— Sur le vote par correspondance

Madame [S] [J] soutient qu’aux termes des dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, en sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, a été prévue la possibilité de soumettre aux copropriétaires, à l’occasion d’une même assemblée, deux fois le même projet de résolution, mais à des majorités différentes, que les participants doivent s’exprimer deux fois et qu’en l’espèce les copropriétaires ne se sont pas prononcés en cas de second vote, puisqu’ils n’ont pas été interrogés à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui pourrait, éventuellement, générer un vote différent de celui exprimé à la majorité de l’article 25 b, ne se conçoit que si les copropriétaires sont, soit présents physiquement à l’assemblée générale, soit en « visio-conférence » et qu’un échange est possible entre les copropriétaires ; ce qui n’est évidemment pas le cas d’un vote par correspondance où les votes sont adressés au syndic avant la tenue de l‘assemblée générale, et que dès lors, le vote exprimé par les copropriétaires ne pouvait pas changer.

En droit, selon l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat ».

Selon l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

En l’espèce, il ressort des formulaires de vote par correspondance versés aux débats que, pour ce qui concerne l’ensemble des résolutions figurant à l’ordre du jour de l’assemblée générale, les copropriétaires n’avaient que la possibilité de cocher l’une des trois colonnes du tableau des intentions de vote qui leur étaient proposées :

— pour,

— contre,

— et abstention.

Aucune colonne du tableau n’était prévue s’agissant des questions soumises à la majorité de l’article 25, pour recueillir leurs intentions de vote dans l’hypothèse où il serait recouru à la passerelle prévue à l’article 25-1 de la loi (pièces n°11 et 12 de Madame [J]).

Selon le procès-verbal d’assemblée générale du 5 mai 2021 (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires), la résolution n°15 n’a pu être adoptée au cours du premier vote, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires prévue à l’article 25. Toutefois, cette résolution ayant recueilli 4877 voix sur 10000, soit un tiers des voix de tous les copropriétaires, pouvait être soumise « par la même assemblée, immédiatement à un second vote », selon les termes de l’article 25-1 permettant ainsi l’application de l’article 24, lequel octroie la possibilité pour ces résolutions d’être adoptées à la majorité simple.

Or le syndicat des copropriétaires reconnait qu’en guise de second vote, il a seulement été tenu compte des intentions de vote exprimées dans les formulaires de vote par correspondance pour le premier et seul vote prévu dans ces formulaires.

En effet, il soutient que le vote exprimé par correspondance par les copropriétaires ne pouvait pas changer.

Ce faisant, le syndicat des copropriétaires nie le droit pour tout copropriétaire votant par correspondance de pouvoir émettre un second vote, distinct du premier, sur des décisions relevant de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le projet aurait recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans pour autant avoir été adopté en première lecture à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, comme en l’espèce.

Faute d’avoir prévu dans le tableau des intentions de vote figurant dans le formulaire de vote par correspondance, la possibilité de recueillir les intentions de vote des copropriétaires en cas de recours pour chaque résolution concernée, et en particulier pour la résolution n°15, à la passerelle prévue à l’article 25-1 faute d’obtention de la majorité de l’article 25 lors du premier vote, l’assemblée générale des copropriétaires se tenant exclusivement par correspondance, il ne pouvait être recouru à cette passerelle en utilisant les intentions de vote exprimées par correspondance les copropriétaires pour le seul scrutin mentionné à la majorité de l’article 25.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de Madame [J] en annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 mai 2021.

Sur les demandes accessoires

— Sur les frais non compris dans les dépens

Madame [S] [J] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6.500 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [S] [J] à lui payer la somme de 3.500 euros à ce titre.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Madame [S] [J] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera débouté de sa propre demande formulée à ce titre.

Par ailleurs, il sera fait droit à la demande de Madame [S] [J] de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Armelle Josseran, avocat en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 4] en date du 5 mai 2021,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 4] aux entiers dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 4] à payer à Madame [S] [J] la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que Madame [S] [J] sera dispensée de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024

La Greffière Le Président