1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e BOIN + 1 CCC à M^e CALVINI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 05 JUIN 2025

Syndic. de copro. [Adresse 11]

c/

[J] [Z], [N] [K] [O] [I]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 24/05524

N° Portalis DBWQ-W-B7I-P7BO

Après débats à l’audience publique tenue le 23 Avril 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le CABINET ESPARGILLIERE, SAS, inscrite au RCS d'[Localité 5] sous le n° 385 067 947, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

C/o son syndic, CABINET ESPARGILLIERE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Brigitte BOIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [J] [Z]

né le 15 Octobre 1990 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Madame [N] [K] [O] [I]

née le 03 Février 1992 à [Localité 6]

[Adresse 8]

[Localité 1]

tous deux représentés par M^e Katia CALVINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 23 Avril 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Juin 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [I] sont copropriétaires (lots 9, 40 et 1234) au sein de la communauté immobilière [Adresse 10] sis [Adresse 4]).

Suivant actes de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET ESPARGILLIERE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965et 696 et 700 du code de procédure civile :

— condamner solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [I] au paiement de la somme de 5.916,81 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 date de la mise en demeure, détaillée comme suit :

au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi Alur échues (comprises entre le 01/07/2023 et le 31/12/2024), de la somme de 2.798,59 €,

de manière anticipée de la somme de 1.618,22 € au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi Alur non encore échues (pour la période comprise entre le 01/01/2025 et le 30/06/2025),

et la somme de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [I] au paiement de la somme de 368 € correspondant aux frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [I] au

paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [I] aux

entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile,

— dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à

intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportés in solidum par les requis en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 18 décembre 2024 puis, après plusieurs renvois à la demande des parties, à l’audience du 23 avril 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par le RPVA le 12 décembre 2024, Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [I] demandent au juge délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et vu les règlements intervenus les 31 juillet 2024, 12 et 13 novembre 2024 soldant l’intégralité de la dette échue mais réglant par anticipation les deux premiers trimestres de l’année 2025 et réglant les frais dits « nécessaires » à la procédure, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] des ses demandes en paiement des charges échues, à échoir et des frais nécessaires, les consorts [Z] ayant réglé depuis le 31 juillet 2024 la somme de 6.285 € ramenant leur compte propriétaire à la date du 29 novembre 2024 créditeur de la somme de 1.235,52 €:

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] de sa demande en paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts:

— fixer à la somme de 300 € le montant des frais irrépétibles à allouer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10];

— statuer ce que de droit s’agissant des dépens.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], par la voix de son conseil, a confirmé que Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [I] avaient soldé leur dette et qu’il ne maintenait que ses demandes de condamnation au titre de dommages et intérêts, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] fournit le relevé de propriété confirmant que Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [I] sont bien copropriétaires des lots 9, 40 et 1234 au sein de la résidence [Adresse 10].

Il produit également le contrat de syndic en cours régularisé entre lui et la SAS CABINET ESPARGILLIERE.

A l’audience du 23 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a indiqué que ses demandes principales étaient devenues sans objet du fait règlement de la dette par les défendeurs et qu’il ne les maintenait pas.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’absence de règlement régulier des charges incombant à Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [I].

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort des avis de virement et du relevé de compte arrêté à la date du 29 novembre 2024 produits aux débats par les défendeurs que ces derniers ont procédé à plusieurs règlements (1.500 € le 31 juillet 2024, 3.000 € le 12 novembre 2024, 549,48 € et 1.235,52 € le 15 novembre 2024). En outre, par courriel en date du 13 novembre 2024, ils informaient le syndic que les retards de paiement était dus à des difficultés financières et s’engageaient à régler la somme de 1.618,22 € au titre des charges et fonds travaux non encore échus du 1er trimestre 2025.

Compte-tenu de ces règlements et du fait que le compte des défendeurs est désormais créditeur, ce qui démontre leur bonne foi, le syndicat des copropriétaires demandeur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [I] supporteront in solidum les entiers dépens.

Les dépens comprendront, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] la totalité des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure, dès lors qu’une partie du principal n’a été réglé qu’en cours d’instance.

Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [I] seront en conséquence condamnés in solidum à lui régler la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Constate que le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET ESPARGILLIERE, a renoncé à ses demandes principales de condamnation en paiement des charges et provisions échues et non échues et des frais nécessaires de l’article 19-2 formées à l’encontre de Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [I] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET ESPARGILLIERE, de sa demande de dommages et intérêts;

Condamne in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [I] aux dépens ;

Condamne in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET ESPARGILLIERE, la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le greffier Le juge statuant selon la

procédure accélérée au fond