1 CCC DOSSIER + 1 CCC à M^e CHAOUAR-BORGNA

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 03 JUILLET 2025

S.D.C. MIRAMAR

c/

[Y] [R] [E] [O]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/02025 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QGJZ

Après débats à l’audience publique tenue le 28 Mai 2025 ;

Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des Copropriétaires MIRAMAR, situé [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la SARL STE CABINET BOSSE, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 958 803 108, agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice.

C/o son syndic, STE CABINET BOSSE

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [Y] [R] [E] [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 28 Mai 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juillet 2025.

***

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

[Y] [R] [E] [O] est copropriétaire au sein de la copropriété [Adresse 6] des lots de copropriété portant les numéros 83 consistant dans un parking et 221 consistant dans un parking.

Par exploit en date du 14 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic en exercice l’a fait assigner par-devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des dispositions de l’article 19-2 de la loi n° 65.557 du 10 juillet 1965, pour voir :

— constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel des travaux et des comptes annuels ainsi que la défaillance du copropriétaire ;

— condamner ce dernier au paiement de la somme de 9098,69 € au titre des sommes échues au 10 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2024, de celle de 783,40 € au titre des sommes non échues au 31 décembre 2025 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts et l’exécution provisoire décision à intervenir ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts d’une indemnité de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code sur civile.

Le dossier a été appelé et retenu à l’audience du 28 mai 2000.

le Syndicat des copropriétaires MIRAMAR expose au soutien de son action que :

— plusieurs relances ont été adressées au copropriétaire défaillant, restées sans effet ; il a été contraint de lui délivrer un commandement de payer le 21 janvier 2025 ; la dette ne cesse d’augmenter ;

— les comptes ont été approuvés et le budget prévisionnel voté par des assemblées générales définitives ;

— le défendeur est redevable de la somme de 9098,61 euros au titre des sommes échues au 10 avril 2025, celle de 750 euros au titre du budget prévisionnel année en cours (article 14-1) provisions non échues et celle de 33,40 euros au titre de la cotisation fonds travaux.

Il fait valoir que sa créance est certaine, liquide et exigible.

Il sollicite en conséquence l’entier bénéfice de son assignation introductive d’instance.

***

[Y] [R] [E] [O], assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire et informé de l’obligation de constituer avocat, n’a pas constitué avocat ; il sera statué, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision étant susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

1 Sur la demande en paiement en paiement formée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi numéro 2021-804 du 22 août 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse, passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

L’article 14-1 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte de ces dispositions légales d’ordre public que la procédure accélérée de recouvrement peut être initiée en cas de non-paiement :

«  des sommes dues au titre des provisions de charges courantes votées en assemblée générale au titre du budget prévisionnel (14-1) ;

«  des cotisations dues au titre du fonds travaux (14-1 II) ;

«  des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes qui deviennent immédiatement exigibles. Il s’agit donc de l’arriéré des charges dues les exercices précédents ;

«  de toutes les provisions de l’article 14-2 qui deviennent exigibles : on peut également réclamer de manière anticipée le règlement des provisions des travaux votés et même ceux qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Toutes les provisions pour travaux seront donc exigibles quel que soit leur nature,

dès lors que le mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant sera restée infructueuse pendant un délai de trente jours.

La troisième chambre de la Cour de cassation, dans un arrêt du 9 mars 2022, n° 21-12.988, F-D, a jugé que la mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure ; la procédure ne peut alors être déclenchée que dans le cadre d’impayés de provisions se rapportant à l’année en cours, et non d’impayés de sommes échues à titre de charges arrêtées. Cette jurisprudence a été confirmée dans un arrêt de la troisième chambre de la cour de cassation du 21 avril 2022 (n° 20-20.866).

Cette même chambre, dans un avis du 12 décembre 2024 (pourvoi n° 24-70.007), a considéré que la mise en demeure visée à cet article doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le tribunal judiciaire statuant selon la procédure au fond sur le fondement de ce texte.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à cet article puisse être mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires que la mise en demeure constitue une interpellation utile, informative et dénuée de toute ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui a été adressée et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai de 30 jours imparti.

L’article 64 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, le délai débutera au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne comme étant « pli avisé et non réclamé » et même s’il revient « destinataire inconnu à cette adresse » lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Le Syndicat des copropriétaires MIRAMAR verse aux débats :

— le relevé de propriété ;

— les divers procès-verbaux des assemblées générales 4 juin 2018, 2 juin 2019, 5 octobre 2020, 13 septembre 2021, 1° juin 2022, 5 juin 2023, 24 juin 2024 ;

— le contrat de syndic ;

— les relances adressées au copropriétaire défaillant ;

— le décompte des charges échues et non échues ;

— les appels de fonds, les appels de fonds travaux, les appels de fonds avances ;

— les comptes de copropriété ;

— diverses factures.

Il verse également aux débats la lettre recommandée avec accusé de réception que le syndic a adressé le 18 décembre 2024 au défendeur dont il a accusé réception le 20 décembre 2024 ainsi qu’en fait foi l’accusé réception retourné signé par les services postaux dont il entend se prévaloir et sur laquelle il fonde son action, en ce qu’elle reproduit les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise en demeure appelle les observations suivantes :

— elle comporte la mention d’une « situation précédente » au 1° juillet 2024, de 6662,28 euros, non détaillée ;

— elle vise les troisième et quatrième appels demande fonds, appels de fonds, appel travaux ravalement et des frais de mise en demeure.

Le montant total réclamé s’élève à la somme de 7834,21 euros.

Elle reproduit le texte de l’article 19-2 de la loi dans sa version antérieure issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, entrée en vigueur le 1° janvier 2023.

Elle ne répond pas aux exigences de la Cour de cassation en ce qu’elle ne permet au destinataire des conséquences du défaut de paiement, non pas de la totalité des sommes dues mais d’une ou plusieurs provisions qu’elle vise.

En outre, elle ne peut permettre au syndicat des copropriétaires d’exiger, en l’absence de paiement dans le délai de 30 jours, la condamnation au paiement des provisions à échoir au titre de l’exercice suivant, c’est-à-dire de l’exercice 2025.

S’agissant d’une procédure dérogatoire instaurée par un texte d’ordre public, son interprétation doit être stricte.

La demande fondée sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est irrecevable.

2 Sur les dépens et sur les frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile et les frais irrépétibles qu’il a exposés. Il sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1ère vice-présidente, en application des articles 19.2 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi n° loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, 481-1, 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le Syndicat des copropriétaires MIRAMAR irrecevable en son action ;

Laisse les dépens de l’instance à sa charge conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires MIRAMAR de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE