1 CCC DOSSIER + 1CCC M^e BOUCHARD + 1 CCC M^e RICHARDIER

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 07 MAI 2026

Syndic. de copro. [Localité 1] BEACH

c/

[V] [L]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/03785 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QLG2

Après débats à l’audience publique tenue le 18 Mars 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des Copropriétaires [Localité 1] BEACH, sis à [Adresse 1] représentée par la SCP EZAVIN-THOMAS, es qualités d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier désignée par jugement rendu

en la forme des référés le 26 novembre 2020, mission renouvelée par ordonnances des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023 et 15 novembre 2024

C/o la SCP EZAVIN-THOMAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [V] [L]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Nathalie RICHARDIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Marion BERDOUGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 18 Mars 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mai 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [V] [L] est propriétaire au sein de la copropriété [Localité 1] BEACH sise à [Localité 1] (Alpes-Maritimes), [Adresse 1], des lots de copropriété portant les numéros 1128 et 1136.

Par exploit en date du 22 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] BEACH, représenté par la SCP EZAVIN THOMAS es-qualités d’administrateur provisoire, l’a fait assigner par-devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Dans ses conclusions notifiées par le RPVA le 8 janvier 2026, il demandait à la juridiction de :

Sur le fondement des dispositions des articles 10,10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Sur le fondement des dispositions des articles 35,36 et 44 du décret du 17 mars 1967 Sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du code civil

Débouter Monsieur [V] [L] de ses demandes fins et conclusions

Condamner Monsieur [V] [L] au paiement

—  4 161,44 € (avec déduction de la mobilisation du fonds travaux) avec intérêts au taux légal à compter la mise en demeure du 6 juin 2025 représentant les provisions échues pour les 3 premiers trimestres de l’exercice 2024-2025 en ce compris le fonds Alur et les travaux non compris dans ce fonds (détail dans la mise en demeure et ci-avant)

—  1249,36 € représentant la dernière provision exigible (2024-2025) par le mécanisme de la déchéance en ce compris le fonds Alur avec intérêt à compter de l’assignation (provision exigible depuis le 1er juillet 2025)

—  832,00 € représentant la provision exigible du 7 aout 2025 (2024-2025) par le mécanisme de la déchéance en ce compris le fonds Alur avec intérêt à compter de l’assignation (provision exigible depuis le 1er juillet 2025)

—  1 374,17 € représentant le solde de charges dues pour les exercices 2022 -2023 et 2023 – 2024 dont les comptes ont été approuvés par l’administrateur judiciaire (approbation des comptes après le précédent jugement pour les charges 2022-2023 et approbation après le précédent jugement pour l’exercice 2023-2024, jugement qui ne concernait que les provisions pour cet exercice) (432,42 € + 941,75 €)

—  1 915,21 € représentant les régularisations des travaux non compris dans le fonds Alur concernant l’exercice 2022-2023 dont les comptes ont été approuvés par l’administrateur judiciaire (les relevés démontrent qu’aucun versement de provisions n’est intervenu donc que des sommes visées dans les régularisations sont dues dans leur totalité. En outre la régularisation est intervenue après le précédent jugement)

Soit une somme de globale d’un montant de neuf mille cinq cent trente-deux euros (9 532,00 €)

Condamner Monsieur [V] [L] au paiement de la somme d’un montant d’un montant de quatre-vingt-un euros vingt-neuf cents (81,29 €) au titre des frais nécessaires

Condamner Monsieur [V] [L] au paiement de la somme de mille euros (1 000,00 €) au titre de dommages intérêts

Condamner Monsieur [V] [L] au paiement de la somme de deux mille euros (2 000,00 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Monsieur [V] [L] aux entiers

Par conclusions notifiées par le RPVA le 11 décembre 2025, Monsieur [V] [L] demandait à la juridiction de :

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 1355 du Code Civil,

Il est demandé au Tribunal de :

IN LIMINE LITIS :

Déclarer irrégulière la mise en demeure préalable adressée par le Syndicat des copropriétaires [Localité 1] BEACH Monsieur [L] en ce qu’elle ne lui permet pas de comprendre précisément la somme dont il devait s’acquitter

Ce faisant, déclarer irrecevable l’action du Syndicat des copropriétaires [Localité 1] BEACH dans le cadre de la procédure accélérée de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce faisant, débouter le Syndicat des copropriétaires [Localité 1] BEACH de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [L] ;

SUR LE FOND

Débouter le Syndicat des copropriétaires [Localité 1] BEACH de sa demande de condamnation formulée au titre des charges de copropriété ;

Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Monsieur [L] au paiement de la somme de 81,29 € au titre des frais de recouvrement de la créance.

Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Condamner le Syndicat des copropriétaires [Localité 1] BEACH à payer à Monsieur [V] [L] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner le Syndicat des copropriétaires [Localité 1] BEACH aux dépens.

Par jugement en date du 26 février 2026, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, la juridiction a ordonné la réouverture des débats et invité le requérant à produire justificatifs nécessaires, un décompte de chacune de ses demandes, et un relevé de compte de copropriétaire expurgé des causes du jugement du 16 mai 2024.

***

Par conclusions notifiées par le RPVA le 10 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] BEACH demande à la juridiction de :

Sur le fondement des dispositions des articles 10,10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Sur le fondement des dispositions des articles 35,36 et 44 du décret du 17 mars 1967 Sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du code civil

Débouter Monsieur [V] [L] de ses demandes fins et conclusions

Condamner Monsieur [V] [L] au paiement

—  4 161,44 € (avec déduction de la mobilisation du fonds travaux) avec intérêts au taux légal à compter la mise en demeure du 6 juin 2025 représentant les provisions échues pour les 3 premiers trimestres de l’exercice 2024-2025 en ce compris le fonds Alur et les travaux non compris dans ce fonds (détail dans la mise en demeure et ci-avant)

—  1249,36 € représentant la dernière provision exigible (2024-2025) par le mécanisme de la déchéance en ce compris le fonds Alur avec intérêt à compter de l’assignation (provision exigible depuis le 1er juillet 2025)

—  832,00 € représentant la provision exigible du 7 aout 2025 (2024-2025) par le mécanisme de la déchéance en ce compris le fonds Alur avec intérêt à compter de l’assignation (provision exigible depuis le 1er juillet 2025)

—  1 374,17 € représentant le solde de charges dues pour les exercices 2022 -2023 et 2023 – 2024 dont les comptes ont été approuvés par l’administrateur judiciaire (approbation des comptes après le précédent jugement pour les charges 2022-2023 et approbation après le précédent jugement pour l’exercice 2023-2024, jugement qui ne concernait que les provisions pour cet exercice) (432,42 € + 941,75 €)

Somme payée par le virement intervenu le 20 février 2026.

—  1 915,21 € représentant les régularisations des travaux non compris dans le fonds Alur concernant l’exercice 2022-2023 dont les comptes ont été approuvés par l’administrateur judiciaire (les relevés démontrent qu’aucun versement de provisions n’est intervenu donc que des sommes visées dans les régularisations sont dues dans leur totalité. En outre la régularisation est intervenue après le précédent jugement)

Somme payée partiellement par le virement intervenu le 20 février 2026 et sur laquelle, il reste du 276,74 €

Condamner Monsieur [V] [L] au paiement de la somme d’un montant d’un montant de quatre-vingt-un euros vingt-neuf cents (81,29 €) au titre des frais nécessaires

Condamner Monsieur [V] [L] au paiement de la somme de mille euros (1 000,00 €) au titre de dommages intérêts

Condamner Monsieur [V] [L] au paiement de la somme de deux mille euros (2 000,00 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile Condamner Monsieur [V] [L] aux entiers dépens

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Concernant la régularité de la mise en demeure

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Selon la Cour de cassation, la mise en demeure, préalable à toute action en recouvrement des charges impayées en copropriété, doit être précise et détaillée. Elle doit indiquer clairement les dispositions dues pour le budget prévisionnel de l’exercice en cours ou pour les travaux non inclus dans ce budget, sous peine d’irrecevabilité de la demande. Cette précision est nécessaire pour permettre au copropriétaire de comprendre les montants réclamés et de régulariser sa situation, sous peine d’irrecevabilité de la demande en justice.

La mise en demeure adressée à Monsieur [L] le 12 juin 2025 est libellée comme suit :

« Le relevé de compte en date du 12 juin 2025 dont copie jointe laisse apparaître un solde débiteur d’un montant de quatre mille cinq cent six euros trente-trois cents (4 506,33 €)

Dans ce décompte, figurent la provision due pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2024, la provision pour la période du 1er janvier au 31 mars 2025 et la provision pour la période du 1er avril au 30 juin 2025, le fonds ALUR pour les mêmes périodes et les provisions pour les travaux non intégrés dans le fonds ALUR pour les montants suivants :

Provision charges courantes (1er trim) 1 211,37 €

Fonds travaux Alur 114,40 €

Provisions installations Sécurité incendie 127,08 €

Provisions Câbles 46,01 €

Provisions plan sous-sol et toiture 20,47 €

Provisions purge des façades 20,25 €

Provisions charges courantes (2è trim) 1 211,32 €

Fonds travaux Alur 38,13 €

Provision charges courantes (3è trim) 1 211,33 €

Fonds travaux Alur 38,13 €

Provisions Coursives 124,80 €

Provisions Porte coupe-feu 10,30 €

Provisions Peinture portail 8,28 €

Total 4 161,44 € (avec

déduction de la mobilisation du fonds travaux)

Sur le fondement des dispositions des articles 10, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (reproduits ci-après), je vous mets en demeure d’avoir à vous acquitter de la somme de quatre mille cent soixante et un euros quarante-quatre cents (4 161,44 €) dans un délai de 30 jours à compter de la date de réception de la présente.

Ce relevé de compte comporte également la somme que vous restez devoir au titre de la régularisation des deux exercices antérieurs (2023-2024 et 2022-2023) soit mille trois cent soixante-quatorze euros dix-sept cents (1 374,17 €) que je vous mets également en demeure de payer

Je vous précise qu’à défaut de règlement dans le délai précité, j’ai reçu pour instruction de saisir la juridiction compétente pour obtenir votre condamnation au paiement, de la somme due, des provisions de l’intégralité de l’exercice 2024 – 2025 non encore échues et du fonds travaux, des sommes dues au titre des exercices précédents dont les comptes ont été approuvés, des intérêts de retard, frais de contentieux et dommages-intérêts. »

Les dispositions des articles 10, 14-1, 14-2-1, et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont intégralement reproduites dans ce courrier.

Il en résulte que la mise en demeure est suffisamment détaillée pour permettre à Monsieur [L] d’identifier les sommes réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou pour les travaux non inclus dans ce budget, et de connaître la somme à payer dans le délai de 30 jours pour régulariser sa situation.

Il en effet indiqué de manière très lisible : « Sur le fondement des dispositions des articles 10, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (reproduits ci-après), je vous mets en demeure d’avoir à vous acquitter de la somme de quatre mille cent soixante et un euros quarante-quatre cents (4 161,44 €) dans un délai de 30 jours à compter de la date de réception de la présente. »

Toutefois, il résulte du décompte produit à la demande de la juridiction, expurgé des causes du jugement en date du 16 mai 2024 (pièce n° 26), que, à la suite du règlement de la somme de 5 227,96 euros effectué le 22 janvier 2025, Monsieur [L], seule une partie de la provision sur charges courantes du 3ème trimestre de l’exercice était impayée, soit 942,37 € (1 211,37 € – 268,95 € de solde créditeur).

La somme de 4 161,44 € réclamée à Monsieur [L] était fondée du décompte erroné, comprenant des appels de fonds déjà payés, et excédant très largement la somme pouvant être réclamée par le syndicat des copropriétaires.

Il en résulte que le défendeur ne pouvait, à la lecture de la mise en demeure, comprendre précisément la somme dont il devait s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivi selon la procédure accélérée au fond.

En conséquence, la mise en demeure du 12 janvier 2024 ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente instance, en ce compris la demande de dommages et intérêts, sont irrecevables.

2- Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Chacune des parties sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, avant dire droit, mis à disposition au greffe,

Déclarons le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] BEACH irrecevable en ses demandes,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] BEACH aux dépens,

Déboutons chacune des parties de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES