Tribunal Judiciaire de Grasse, Referes civil, 19 mars 2026, n° 25/01177

TJ Grasse 19 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Grasse, réf. civil, 19 mars 2026, n° 25/01177
Numéro(s) :	25/01177
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	27 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thibault POZZO DI BORGOThierry TROINEmilie MAURELAlexis CROVETTO-CHASTANET
Parties :	S.A.S. ATHENA IMMOBILIER

Texte intégral

1 CCC DOSSIER + 1 CC M^e TROIN + 1 CCC et 1 CCFE M^e CROVETTO CHASTANET + 1 CCC et 1 CCFE M^e POZZO DI BORGO

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE PRESIDENTIEL

ORDONNANCE DU 19 MARS 2026

[W] [F], [A] [X], [E] [K], [V] [D], [J] [B], [T] [N], [S] [P]

S.E.L.A.R.L. XAVIER HUERTAS & ASSOCIES, S.A.S. ATHENA IMMOBILIER, Syndic. de copro. [Etablissement 1]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01177 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QK6H

Après débats à l’audience publique tenue le 28 Janvier 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [W] [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [A] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [E] [K]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Monsieur [V] [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [J] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [T] [N]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [S] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

tous représentés par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Florie HENNEQUIN, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

La S.A.S. ATHENA IMMOBILIER, immatriculée au RCS sous le numéro 514 860 188, représentée par son dirigeant social en exercice.

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], sis [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, Maître [Z] [H], SELARL XAVIER HUERTAS & ASSOCIES, représenté par son dirigeant en exercice.

C/o Me [Z] [H], SELARL XAVIER HUERTAS & ASSOCIES

[Adresse 6]

[Localité 5]

S.E.L.A.R.L. XAVIER HUERTAS & ASSOCIES, Maître [Z] [H], es qualité d’administrateur provisoire de la société [Etablissement 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 6]

[Localité 5]

tous deux représentés par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Emilie MAUREL, avocat au barreau de NICE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 28 Janvier 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Mars 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [W] [F], Monsieur [A] [X], Monsieur [E] [K], Monsieur [V] [D], Monsieur [J] [B], Maître [O] [R], Madame [T] [N] (Ci-après les demandeurs), sont copropriétaires au sein de l’immeuble [Etablissement 1], qui a pour syndic de la SAS ATHENA IMMOBILIER.

Par Ordonnance rendue sur requête par Madame la Première Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 7 janvier 2025, La SELARL XAVIER HUERTAS, en la personne de Maître [Z] [H] a été désignée en qualité de Mandataire ad’hoc avec pour mission :

— d’analyser la situation financière du syndicat,

— d’analyser l’état de l’immeuble,

— d’établir un rapport sur :

. les préconisations en vue de rétablir l’équilibre financier du Syndicat des copropriétaires ou pour assurer la sécurité de l’immeuble,

.les résultats de la médiation et des négociations menées avec les parties en cause. »

La mission était fixée pour une durée de 3 mois renouvelable.

C’est dans ce contexte que les demandeurs ont assigné le 16 juillet 2025, La SELARL XAVIER HUERTAS, la SAS ATHENA IMMOBILIER et le Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] devant le juge de céans, sollicitant au visa de l’article 497 du Code de Procédure Civile, de :

— ORDONNER la rétractation de l’ordonnance du 10 juin 2025

— CONDAMNER la société ATHENA IMMOBILIER à payer aux requérants la somme de 1.800

€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 1er octobre 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 28 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2025, reprises oralement à l’audience, Madame [W] [F], Monsieur [A] [X], Monsieur [E] [K], Monsieur [V] [D], Monsieur [J] [B],Maître [O] [R], Madame [T] [N], demandent, au visa de l’article 497 du code de procédure civile, et 29-1 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

— ORDONNER la rétractation de l’ordonnance du 10 juin 2025.

— ORDONNER subsidiairement de mettre fin à la mission donnée par ordonnance du 10 juin

2025

— CONDAMNER la société ATHENA IMMOBILIER à payer aux requérants la somme de 1.800

€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent notamment que :

En l’espèce, il n’existait aucune urgence et que les conditions à la désignation d’un administrateur provisoire, n’étaient pas réunies.

— la trésorerie du syndicat, conformément au rapport du mandataire ad hoc, permet de couvrir les dépenses courantes

— La situation de prétendu « blocage majeur » à laquelle le syndic serait confronté n’est nullement démontrée dès lors qu’il aurait dû tenir une nouvelle assemblée suite au rapport du mandataire ad’hoc avant de précipiter la désignation d’un mandataire judiciaire en dehors d’une procédure contradictoire.

— La désignation de l’administrateur va simplement être source de frais supplémentaires inutiles

— Le syndic a agi sans l’accord préalable de l’assemblée générale du 3 décembre 2024, qui lui avait demandé expressément de s’abstenir de toute action en justice au nom du syndicat, sans un accord préalable.

— L’état des dettes démontrerait seulement une dette de 30.585,56 euros de l’indivision [R], qui fait l’objet d’une procédure pendante et dont l’issue demeure incertaine sur le quantum de la dette seulement mais pas sur son principe.

— La lecture du rapport du mandataire permettrait de constater que la situation financière de la copropriété ne serait pas de nature à justifier la désignation d’un administrateur provisoire.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 27 janvier 2026, reprises oralement à l’audience, Le Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] et La SELARL XAVIER HUERTAS demande, au visa de l’article 496 du Code de procédure civile,

Vu l’article 29-1 de la Loi du 10 Juillet 1965 , de :

— JUGER la SELARL XAVIER HUERTAS ET ASSOCIES prise en la personne de Maître [H] et en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires « [Etablissement 1] » recevable et fondée en ses demandes,

— DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER les demandeurs au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER les demandeurs aux dépens de référé.

Ils soutiennent notamment que :

— Dans le cadre de sa mission de mandataire ad’hoc, Maître [H] a constaté que la désignation d’un administrateur provisoire s’imposait en raison d’une situation de blocage majeure à laquelle le syndic était confronté.

— La désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la Loi du 10 juillet 1965 s’impose dès lors que pour remédier au déficit de trésorerie, il est impératif de procéder à un appel de fonds exceptionnel qui relève justement de la compétence et des pouvoirs d’un administrateur provisoire disposant, au travers de ses résolutions, des pouvoirs nécessaires après avis du conseil syndical.

— En date du 29 septembre 2025, le solde copropriétaire était débiteur d’un montant de 32.854,36 euros

— la question des honoraires de l’administrateur provisoire est encadrée par les textes applicables, notamment l’arrêté du 8 octobre 2015, et elle est sans incidence sur la régularité et la nécessité de la mesure sollicitée sur le fondement de l’article 29-1, dès lors qu’aucun texte n’impose le contradictoire préalable invoqué par les demandeurs.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2026, reprises oralement à l’audience, la SAS ATHENA IMMOBILIER. demande, au visa de l’article 29-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’article 1240 du Code civil, l’article 32-1 du Code de procédure civile, de :

— DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Les CONDAMNER à payer à la SAS ATHENA IMMOBILIER 200 € chacun pour procédure abusive ;

— Les CONDAMNER à payer à la SAS ATHENA IMMOBILIER 300 € chacun, sur le

fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose notamment que :

— Outre le budget annuel de 70 000 € voté lors de l’assemblée générale du 28 mai 2024, les copropriétaires ont approuvé différents travaux pour un montant de 26 478.10 €.

Pour faire face à ces dépenses, le syndic disposait de 2 127.57 € seulement de trésorerie au 10 juin 2025, avant appel de fonds trimestriel du mois de juillet 2025, d’un montant de 17 500 €

— Si les demandeurs invoquent un équilibre financier, c’est en anticipant le règlement de l’arriéré de charges par la succession [R]. Or, ce règlement éventuel et futur poserait difficulté dans la gestion courante au regard des dispositions légales, d’où la nécessité, pour les syndics successifs, de lancer des appels de fonds supplémentaires refusés par les intéressés

C’est en ce sens que Me [H] ès qualités a constaté une « situation de blocage » nécessitant un administrateur : la SAS ATHENA IMMOBILIER après avoir mis à l’ordre du jour un appel de fonds qui lui a été refusé, a donc demandé la désignation d’un administrateur provisoire.

— La désignation d’un administrateur serait la seule solution pour remédier à une administration problématique de la copropriété [Etablissement 1] qui perdure depuis près de 12 ans.

— Si les copropriétaires [Etablissement 2] peuvent solliciter la rétractation de l’ordonnance désignant l’administrateur provisoire, le fait d’assigner la SAS ATHENA IMMOBILIER et de demander sa condamnation au paiement de 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du CPC serait abusif puisque La SAS ATHENA IMMOBILIER se serait bornée à respecter les textes légaux et la recommandation du mandataire ad hoc.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande en rétractation

L’instance en rétractation ayant pour seul objet de soumettre à l’examen d’un débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l’initiative d’une partie en l’absence de son adversaire, la saisine du juge de la rétractation se trouve limitée à cet objet.

Le juge ne peut, en rétablissant le contradictoire, que maintenir, modifier ou rétracter son ordonnance. Il doit vérifier que toutes les conditions étaient remplies lorsqu’il a rendu son ordonnance et que la demande était fondée.

Le juge saisi d’une demande de rétractation d’une ordonnance sur requête est investi des attributions du juge qui l’a rendue et doit, après débat contradictoire, statuer sur les mérites de la requête.

Aux termes de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire lorsque le syndicat des copropriétaires se trouve dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble ou lorsque son fonctionnement est gravement compromis.

La mesure poursuit un objectif de sauvegarde collective et préventive, indépendamment de toute démonstration d’un état de cessation des paiements.

La rétractation d’une telle ordonnance ne peut intervenir que si les conditions ayant justifié la désignation ont disparu ou si elles n’étaient pas caractérisées au jour où le juge a statué.

En l’espèce, à la date du 29 septembre 2025, le solde du compte du syndicat des copropriétaires était débiteur à hauteur de 32 854,36 euros. Un tel déficit caractérise une tension de trésorerie incompatible avec une gestion saine et normale d’une copropriété, particulièrement lorsque celle-ci doit faire face à des charges courantes incompressibles. Ceci établit une situation financière dégradée compromettant le fonctionnement normal du syndicat de copropriété.

Par ailleurs, les comptes de l’exercice 2024 font apparaître un dépassement de 23045,65 euros entre le budget prévisionnel voté et les charges effectivement constatées.Un tel écart révèle soit une sous-évaluation manifeste du budget, soit une absence de maîtrise des dépenses, soit un défaut de contrôle et d’anticipation. Dans tous les cas, ce dépassement significatif caractérise un déséquilibre structurel de gestion.

Il est également établi que 121 349,01 euros ont été appelés au titre de provisions travaux, alors que seuls 81269,39 euros ont effectivement été engagés, soit un différentiel de 40079,62 euros. Cette différence a pour effet d’augmenter artificiellement le solde de trésorerie, sans correspondre à une réalité économique effective.

Il est à noter que les charges liées à l’indivision [R] s’élèvent à 31417,95 euros.Ces charges exceptionnelles et prévisibles nécessitaient la constitution d’un fonds de réserve adapté, Or aucun fonds n’a été régulièrement approuvé en assemblée générale. Cette carence démontre une incapacité décisionnelle et organisationnelle du syndicat, caractéristique des situations justifiant l’intervention d’un administrateur provisoire.

Les comptes apparaissent peu compréhensibles du fait d’une absence de lisibilité des flux, et d’une absence d’anticipation budgétaire, ce qui justifie également la demande d’administrateur provisoire puisque la mesure d’administration provisoire vise précisément à restaurer la transparence, la fiabilité comptable et la stabilité financière.

Les demandeurs à la rétractation ne démontrent ni ni le rétablissement de la situation financière, ni l’adoption de mesures correctives ni la disparition des désordresn ni la reconstitution d’une trésorerie saine. Or, la rétractation suppose la preuve que les conditions de l’article 29-1 ne sont plus réunies.

L’ensemble de ces éléments caractérise un fonctionnement gravement compromis du syndicat de copropriété au sens de l’article 29-1 précité. Les demandeurs à la rétractation ne justifient d’aucun redressement financier, d’aucune régularisation des comptes ni d’aucune disparition des causes ayant motivé la désignation de l’administrateur provisoire.

Il n’y aura en conséquence pas lieu de prononcer la rétractation de l’ordonnance en date du en date du 7 janvier 2025, ayant nommé La SELARL XAVIER HUERTAS, en la personne de Maître [Z] [H] en qualité de Mandataire ad’hoc du Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] .

2/ Sur la demande reconventionnelle formée par la SAS ATHENA IMMOBILIER pour procédure abusive

Il est admis que le juge des référés a le pouvoir de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif d’une partie à la procédure dont il est saisi.

Si le droit d’agir en justice constitue une liberté fondamentale, permettant à toute personne de soumettre une prétention à un juge afin qu’il statue sur l’existence ou l’étendue d’un droit, toutefois, ce droit n’est ni absolu ni discrétionnaire et ne saurait être exercé de manière abusive. Il dégénère en abus lorsqu’il est mis en œuvre de mauvaise foi, dans une intention de nuire, ou sans fondement sérieux.

En l’espèce la SAS ATHENA IMMOBILIER ne démontre pas la mise en œuvre de mauvaise foi, dans une intention de nuire, ou sans fondement sérieux, des demandes des demandeurs. Elle sera dès lors déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les demandeurs, parties succombantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Ils seront pour les mêmes raisons déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Les demandeurs devront verser 200 Euros chacun à la SAS ATHENA IMMOBILIER sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, les demandeurs devront verser 1400 Euros en tout au Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] et La SELARL XAVIER HUERTAS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant en rétractation, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Vu les articles 29-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner la rétractation de l’ordonnance sur requête rendue par Madame la 1ère vice-présidente du tribunal judiciaire de Grasse en date du 7 janvier 2025, désignant, La SELARL XAVIER HUERTAS, en la personne de Maître [Z] [H] en qualité de Mandataire ad’hoc du Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] ;

Déboute la SAS ATHENA IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamne in solidum Madame [W] [F], Monsieur [A] [X], Monsieur [E] [K], Monsieur [V] [D], Monsieur [J] [B], Maître [O] [R], Madame [T] [N] aux entiers dépens ;

Déboute Madame [W] [F], Monsieur [A] [X], Monsieur [E] [K], Monsieur [V] [D], Monsieur [J] [B], Maître [O] [R], Madame [T] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [W] [F], Monsieur [A] [X], Monsieur [E] [K], Monsieur [V] [D], Monsieur [J] [B], Maître [O] [R], Madame [T] [N] à verser la somme de verser 200 Euros chacun à la SAS ATHENA IMMOBILIER sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [W] [F], Monsieur [A] [X], Monsieur [E] [K], Monsieur [V] [D], Monsieur [J] [B], Maître [O] [R], Madame [T] [N] à verser la somm de 1400 Euros en tout au Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] et La SELARL XAVIER HUERTAS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge statuant en rétractation