TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Février 2025

GROSSE :

Le 10 avril 2025

à M^e GIRAUD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 10 avril 2025

à M^e BABIN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05026 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JWL

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [Z]

né le 13 Février 1963 à [Localité 6] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [U]

née le 09 Juillet 1970 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 26 juillet 2024, Monsieur [G] [Z] a assigné Madame [S] [U] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Madame [U] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 4], au besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique;

• ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [U];

• condamner Madame [U] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 6209,80 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Madame [U], citée en l’Etude de Synergie Huissiers 13, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat laquelle soulève à titre liminaire l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [Z] portant sur un bien dont il n’est pas le seul propriétaire.

Elle soulève ensuite l’existence de contestations sérieuses pour conclure à l’incompétence du juge des référés pour statuer sur les demandes présentées par Monsieur [Z].

Subsidiairement, si le juge des référés devait se déclarer compétent, elle conclut au débouté des demandes présentées par Monsieur [Z] et sollicite la désignation d’un expert avec une suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux.

A titre infiniment subsidiaire, elle s’oppose aux demandes de Monsieur [Z] qui n’a pas respecté son obligation de remettre un logement décent.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande les plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de Monsieur [Z] :

— à mettre en conformité le bien donné à bail sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir;

— à verser à Madame [U] la somme provisionnelle de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance;

— à verser à Madame [U] la somme provisionnelle de 1560,00 euros (13x120,00€) en remboursement des provisions sur charges versées;

— au paiement de la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

A l’audience, Monsieur [Z] a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 13.483,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 février 2025 dont il sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, Monsieur [Z] a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

Monsieur [Z] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 30 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 3 octobre 2024.

L’action de Monsieur [Z] est donc déclarée recevable.

Sur la qualité à agir de Monsieur [Z]:

Madame [U] soutient que Monsieur [Z] n’a pas qualité à agir seul dans la présente procédure dans la mesure où le bien loué est aussi la propriété de son épouse.

S’il ressort du jugement d’adjudication rendu le 17 juin 2021 par le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE que le bien donné en location à Madame [U] appartient effectivement à Monsieur [Z] et à son épouse, Madame [Y] [M] épouse [Z], il ressort néanmoins des dispositions de l’article 1421 du code civil que chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs et d’en disposer, sauf à répondre des fautes qu’il aurait commises dans sa gestion et que les actes accomplis sans fraude par un conjoint sont opposables à l’autre.

Monsieur [Z] a donc qualité pour agir seul dans la présente procédure.

Sur les contestations sérieuses:

• sur la nullité du commandement de payer en date du 16 avril 2024:

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection et le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lesquels les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties le 16 juillet 2022 prévoit en son paragraphe VIII que « le présent contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge ou de la régularisation annuelle de charge (…) » sans prévoir aucun délai.

Le commandement de payer en date du 16 avril 2024 prévoit quant à lui un délai de six semaines pour que le locataire règle la somme due.

Le bail n’ayant pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023, le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement, en vigueur à la date du bail, s’applique.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 disposait que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Toutefois, au jour de la signature du contrat de bail, ce texte prévoyait que la clause résolutoire ne produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1 et 1° de la loi du 6 juillet 1989, n’ont cependant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le délai était donc de deux mois pour que Madame [U] régularise sa dette après le commandement de payer.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 juin 2024 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Il n’y a pas lieu à contestation sérieuse sur ce point.

•sur la qualification du bail:

Il ressort du bail versé aux débats et signé par les parties le 16 juillet 2022 qu’il s’agit d’un meublé et qu’était joint à ce contrat un inventaire et un état détaillé du mobilier.

Si Madame [U] soutient que le logement était dépourvu de tout meuble, force est cependant de constater que ni l’inventaire, ni l’état détaillé des meubles n’est versé aux débats.

En toute hypothèse, qu’il s’agisse d’un bail meublé ou non, Madame [U] est tenue au paiement des loyers et l’application de la clause résolutoire s’applique quelle que soit la qualification du bail retenue.

Aucune contestation sérieuse ne peut donc être retenue sur ce point.

• sur le non respect de l’obligation de délivrance d’un logement décent:

Si en application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et que le bailleur est en particulier obligé de :

— (a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement sauf convention passée entre les parties dans les conditions prévues par le texte précité;

— (b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au (a ci-dessus ;

— (c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

force est cependant de constater que le contrat de bail étant résilié entre les parties du fait du non-paiement des loyers dans les deux mois du commandement de payer, les demandes de Madame [U] afférentes à la réalisation de travaux et ses demandes subséquentes de suspension de paiement des loyers et en réparation d’un trouble de jouissance, deviennent sans objet.

•sur les sommes dues:

— au titre de la taxe d’ordures ménagères:

Madame [U] conteste devoir la Taxe d’Ordures Ménagères 2022/2023 d’un montant de 459,80 euros qui ne serait pas justifiée.

Or, il ressort d’un courrier en date du 28 mars 2024 adressé à Madame [U] par Monsieur [Z] que celui-ci lui a précisé les modalités de calcul de la Taxe d’Ordures Ménagères pour 2022/2023 et qu’il lui a joint les avis de taxes foncières.

Aucune contestation sérieuse ne peut être soutenue en ce qui concerne la Taxe d’Ordures Ménagères.

— au titre des provisions sur charges:

Madame [U] indique qu’à défaut de justification des charges annuelles, elle est en droit d’en solliciter le remboursement.

Monsieur [Z] indique que les exercices 2022/2023 n’ont pas encore été clôturés et qu’il ne dispose donc pas d’un décompte de charges définitif.

Cette absence de décompte définitif ne cause cependant aucun grief à Madame [U] dans la mesure où Monsieur [Z] n’a pas modifié le montant des provisions sur charges depuis son entrée dans les lieux.

En outre, il sera rappelé que Monsieur [Z] dispose d’un délai de trois ans pour procéder à la régularisation des charges locatives.

Aucune contestation sérieuse ne peut donc être retenue sur les provisions sur charges et Madame [U] ne peut prétendre à leur remboursement.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2022, Monsieur [Z] a consenti un bail d’habitation à Madame [U] pour un logement situé à [Adresse 4], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge ou de la régularisation annuelle de charge.

Le montant du loyer était de 870,00 euros outre 120,00 euros de provisions sur charges.

Madame [U] ne réglant pas régulièrement ses loyers, Monsieur [Z] lui a fait délivrer le 16 avril 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 3239,80 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 avril 2024, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 16 juin 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [U] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à Monsieur [Z] la somme provisionnelle de 13.483,60 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 10 février 2025 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [U] sera en outre condamnée à payer à Monsieur [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles dès lors que celui-ci est d’ores et déjà prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à l’initiative du Commissaire de Justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Madame [U] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [U] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [U] sera tenue de payer à Monsieur [Z] la somme de 500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de Monsieur [Z];

DISONS que Monsieur [Z] a qualité pour agir seul dans la présente procédure;

DISONS n’y avoir lieu à contestations sérieuses;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 16 juin 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [U] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 4], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

DECLARONS SANS OBJET les demandes de Madame [U] tendant à la réalisation de travaux et ses demandes subséquentes en suspension du paiement des loyers et en réparation d’un trouble de jouissance;

DEBOUTONS Madame [U] de sa demande en remboursement des provisions sur charges;

CONDAMNONS Madame [U] à payer à Monsieur [Z]:

• la somme provisionnelle de 13.483,60 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 10 février 2025 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS Madame [U] de sa demande en délais de paiement;

DEBOUTONS Madame [U] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire;

DEBOUTONS Monsieur [Z] du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Madame [U] à payer à Monsieur [Z] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 16 avril 2024;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,