TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00055

N° Portalis DBX4-W-B7J-UYV6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 23 Mars 2026

[A] [D]

C/

[S] [V]

[Q] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e GROC

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 23 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [A] [D],

demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [V],

demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

Monsieur [Q] [X],

demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [D] a donné à bail à Monsieur [S] [V] un appartement à usage d’habitation (n°A204) et un emplacement de stationnement au sous-sol (n°40) situés [Adresse 7] à [Localité 2] par contrat signé électroniquement prenant effet au 2 mai 2023 moyennant un loyer initial de 521 euros et 50 euros de provision sur charges.

Par acte séparé signé le 27 avril 2023, Monsieur [Q] [X] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [S] [V] au titre du bail précité dans la limite de la somme de 20.556 euros.

Par ailleurs, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [A] [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 juillet 2025 à Monsieur [S] [V] pour un montant en principal de 1.806,79 euros, dénoncé à la caution le 24 juillet 2025.

Monsieur [A] [D] a ensuite fait assigner Monsieur [S] [V] et Monsieur [Q] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par actes de commissaire de justice en date des 13 et 15 octobre 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 19 septembre 2025 et, en conséquence,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [S] [V] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 4] Publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute pour Monsieur [S] [V] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [S] [V] et Monsieur [Q] [X] au paiement à tire provisionnel de la somme de 3.884,80 euros, mensualité d’octobre 2025 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— condamner solidairement Monsieur [S] [V] et Monsieur [Q] [X] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement au jour du jugement à intervenir at avec intérêts,

— condamner solidairement Monsieur [S] [V] et Monsieur [Q] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 19 septembre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile).

À l’audience du 23 janvier 2026, Monsieur [A] [D], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette à la somme de 3.808,15euros, mensualité de janvier 2026 incluse et frais de procédure déduits, a indiqué que le loyer courant était payé et s’est opposé à tous délais de paiement.

Monsieur [S] [V] a comparu en personne et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux et a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il a en outre sollicité des délais de paiement et a proposé de verser en plus du loyer courant la somme de 120 euros par mois afin d’apurer la dette.

Il a par ailleurs indiqué qu’il avait dû faire face à des charges supplémentaires concernant sa soeur qui avait entamé des études.

Il a enfin précisé percevoir un salaire de 1.600 euros en qualité de manager en alternance et vivre seul.

Monsieur [Q] [X], assigné par acte de commissaire de justice délivré le 13 octobre 2025 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 21 juillet 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [S] [V] le 18 juillet 2025 pour un montant en principal de 1.806,79 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [A] [D] produit un décompte en date du 21 janvier 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 3.808,15 euros, mensualité de janvier 2026 incluse et frais de poursuites déduits.

Monsieur [S] [V], qui a reconnu la dette à l’audience, sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.808,15 euros, solidairement avec Monsieur [Q] [X] en sa qualité de caution solidaire.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, il n’est pas contesté que le loyer courant, soit celui de janvier 2026, a été réglé par Monsieur [S] [V] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [S] [V] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisatiant l’apurement de la dette.

Monsieur [S] [V] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [S] [V] et de Monsieur [Q] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [V] et Monsieur [Q] [X], parties perdantes, supporteront la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [A] [D], Monsieur [S] [V] et Monsieur [Q] [X] devront lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 2 mai 2023 conclu entre Monsieur [A] [D] d’une part et Monsieur [S] [V] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°A204) et un emplacement de stationnement au sous-sol (n°40) situés [Adresse 7] à [Localité 2], sont réunies à la date du 19 septembre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [V] et Monsieur [Q] [X] à verser à Monsieur [A] [D] à titre provisionnel la somme de 3.808,15 euros, selon décompte en date du 21 janvier 2016, mensualité de janvier 2026 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [S] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 120 euros et une 31ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [A] [D] ;

* que Monsieur [S] [V] et Monsieur [Q] [X] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [A] [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [V] et Monsieur [Q] [X] à verser à Monsieur [A] [D] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [V] et Monsieur [Q] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [A] [D] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PREMIERE VICE PRESIDENTE