TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 22/02005 – N° Portalis DB3S-W-B7G-V6WI

N° de MINUTE : 25/00593

Madame [V] [Z] [H] [U]

née le 01 Octobre 1978 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Monsieur [M] [C] [I] [D]

né le 15 Avril 1973 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Ayant pour Avocat : Maître [R], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A74

DEMANDEURS

C/

La SCCV [Localité 13] GENTRY OPERA

[Adresse 1]

[Localité 7]

Ayant pour Avocat postulant : Maître Alain CIEOL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 3

Ayant pour Avocat plaidant : Maître Erwan LE BRIQUIR, avocat au barreau de LILLE

La société BNP PARIBAS

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Clément DEAN, la SELARL LEOPOLD- COUTURIER PUGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 029

Intervenant forcé

Maître [B] [J] es qualité de liquidateur judiciaire de la société SCCV PANTIN GENTRY OPERA ( dont le siège social est [Adresse 2]) représentée par Maître [B] [J], désigné en cette qualité par un jugement rendu par le Tribunal de Commerce de VALENCIENNES en date du 13 septembre 2023

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant

Intervenant forcé

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Juin Mai 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 9 janvier 2019, Mme [U] et M. [D] ont acquis en l’état de futur achèvement un bien immobilier sis [Adresse 6]) auprès de la SCCV [Localité 13] Gentry Opéra, l’achèvement devant intervenir au plus tard au cours du premier trimestre 2020.

Une garantie financière d’achèvement a été souscrite auprès de la SA BNP Paribas.

Le bien immobilier a été livré le 9 décembre 2021, avec réserves et sans les parkings.

Mme [U] et M. [D] ont mis en demeure le vendeur d’avoir à lever les réserves par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 septembre 2022.

C’est dans ces conditions que Mme [U] et M. [D] ont, par actes d’huissier des 4 février et 9 décembre 2022, fait assigner la SCCV [Localité 13] Gentry Opéra et la SA BNP Paribas devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

Les procédures ont été jointes.

Par jugement du 17 juillet 2023 publié au Bodacc le 26 juillet 2023, le tribunal de commerce de Valenciennes a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SCCV [Localité 13] Gentry Opéra et a désigné Me [J] en qualité de mandataire judiciaire.

Par acte d’huissier du 12 février 2024, Mme [U] et M. [D] ont fait assigner Me [J]

Avisé à personne morale, Me [J] n’a pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 19 juillet 2024, Mme [U] et M. [D] ont fait signifier leurs dernières conclusions récapitulatives à Me [J].

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 20 janvier 2025.

Par jugement du 24 mars 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes ;

— révoqué l’ordonnance de clôture du 18 septembre 2024 ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 7 mai 2025 pour justification de la déclaration de créance auprès des organes de la procédure dans les conditions des articles L. 622-22 et R. 622-20 du code de commerce ;

— réservé les dépens.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, Mme [U] et M. [D] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— juger Mme [U] et M. [D] bien fondés et recevables en leurs demandes, fins et conclusions;

— constater que Mme [U] et M. [D] ont procédé à une déclaration de créance auprès des organes de la procédure et dans les formes requises par courrier recommandé du 11 septembre 2023, réceptionné le 13 septembre 2023 ;

— fixer la créance de la somme de 75 544,35 euros au passif de la procédure collective de la société SCCV [Localité 13] Gentry Opera, représentée par son liquidateur judiciaire, Maître [J];

— condamner in solidum la SCCV [Localité 13] Gentry Opéra, représentée par son liquidateur judiciaire, Me [J], et la SA BNP Paribas à leur payer 7 942 euros au titre de la reprises des désordres et réserves subsistants et dénoncés ;

— débouter la SA BNP Paribas de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamner in solidum la SCCV [Localité 13] Gentry Opéra, représentée par son liquidateur judiciaire, Me [J], et la SA BNP Paribas à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2022, la SCCV [Localité 13] Gentry Opéra demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— à titre principal, rejeter les demandes de Mme [U] et M. [D] ;

— à titre subsidiaire, réduire le montant des demandes à de plus justes proportions ;

— à titre reconventionnel, condamner Mme [U] et M. [D] à lui payer la somme de 2 102 euros au titre des intérêts de retard relatifs à l’appel de fonds n°6 et actualiser cette somme jusqu’au parfait paiement ;

— en tout état de cause, condamner Mme [U] et M. [D] aux dépens ainsi qu’à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, la SA BNP Paribas demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— rejeter toutes demandes, moyens, fins ou conclusions à son égard au titre de sa garantie financière d’achèvement donnée au profit de la SCCV [Localité 13] Gentry Opéra ;

— condamner tous succombants au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes dirigées contre la SCCV [Localité 13] Gentry Opéra

Sur la recevabilité

L’article 369 du code de procédure civile prévoit que l’instance est interrompue par l’effet du jugement qui prononce la liquidation judiciaire, jusqu’à reprise de l’instance par l’intervention, volontaire ou forcée, du liquidateur judiciaire et, le cas échéant, déclaration de la créance dont le paiement est requis.

Il résulte des articles L622-21 (sauvegarde judiciaire), L631-14 (redressement judiciaire) et L641-3 (liquidation judiciaire) du code de commerce, que le jugement d’ouverture d’une procédure collective interdit et interrompt toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

Les créanciers concernés doivent, en effet, déclarer leur créance au mandataire judiciaire dans les délais impartis, conformément aux dispositions des articles L622-24, L631-14 et L641-3 du même code.

L’article R. 622-20 du code de commerce précise que l’instance interrompue en application de l’article L. 622-22 est reprise à l’initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l’instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l’article L. 624-1» et mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant, l’administrateur lorsqu’il a pour mission d’assister le débiteur ou le commissaire à l’exécution du plan.

Les articles L. 624-2, L631-18 et L641-3 et suivants du même code ajoutent que le juge-commissaire, au vu des propositions du mandataire, décide de l’admission ou du rejet des créances, ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence ; ce n’est que dans cette dernière hypothèse que le créancier recouvre son droit d’agir à l’encontre du débiteur devant la juridiction compétente, en vue de faire constater sa créance et fixer son montant, en présence du débiteur et du mandataire judiciaire (sauvegarde et redressement judiciaires ; L622-23 et R624-5) ou du seul liquidateur ès-qualité (liquidation judiciaire ; L641-9).

L’instance suspendue ne peut être reprise qu’en vue de la constatation de la créance et de la fixation de son montant, à l’exclusion de la condamnation du débiteur (voir en ce sens : Com. 11 mai 1993, no 91-11.951 P).

En l’absence de déclaration de créance, le juge doit se borner à constater l’interruption de l’instance l’empêchant de statuer, sans pouvoir, par conséquent, déclarer les demandes irrecevables (voir en ce sens : Com. 20 oct. 2021, F-B, n° 20-13.829).

En l’espèce, il résulte de ces textes que le jugement d’ouverture d’un redressement judiciaire interrompt toute action en justice de la part des créanciers tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance au passif du débiteur (C. com., art. L. 622-22 et L. 631-14).

Dans ces cas, la reprise de l’instance en cours est alors subordonnée à la réunion de deux conditions: le créancier doit déclarer sa créance à la procédure collective et mettre en cause les organes de la procédure (C. com., art. L. 622-22 et R. 622-20), précision faite que le jugement qui serait éventuellement rendu au mépris d’une reprise régulière de l’instance serait réputé non avenu (code de procédure civile, art. 372 ; Com. 26 janv. 2010, n° 09-11.288, Bull. civ. IV, n° 20).

Mme [U] et M. [D] justifient d’une déclaration de créance à titre chirographaire d’un montant de 75 544,35 euros faite à Me [J] par courrier du 13 septembre 2023, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’ils ont accompli les formalités requises (quoiqu’ils n’indiquent pas à quelle date le jugement d’ouverture a été publié au Bodacc, ce qui permettrait au tribunal de vérifier si la déclaration est intervenue dans le délai).

Par ailleurs, les liquidateurs judiciaires de la SCCV [Localité 13] Gentry Opéra n’ont pas constitué avocat, de sorte que le tribunal n’est plus saisi des prétentions et moyens présentés par la SCCV [Localité 13] Gentry Opéra et ses anciens représentants avant le jugement d’ouverture, en ce que ces prétentions et moyens n’ont pas été repris par les nouveaux représentants de la SCCV [Localité 13] Gentry Opéra.

Sur les demandes en fixation de créance au titre du retard de livraison

L’article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, sans quoi la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, selon l’article 1217 du même code, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, le tout cumulable avec l’octroi de dommages et intérêts au sens de l’article 1231-1 du même code.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCCV s’est obligée à livrer le bien « au plus tard au cours du premier trimestre 2020 » mais ne l’a livré que le 9 décembre 2021, soit un retard de 618 jours (20,3 mois) pour lequel elle ne se prévaut d’aucune cause légitime stipulée à l’acte de vente, de sorte que sa responsabilité est exposée de ce chef à l’égard des demandeurs.

Les demandeurs ont donc droit au paiement :

— des loyers indument supportés durant cette période, soit 7 550 euros (dans la limite de la demande) ;

— des frais de stockage des meubles, soit 2 080 euros ;

— des intérêts intercalaires, soit 15 072,35 euros.

Il convient donc de fixer la créance de 24 702,35 euros au passif de la procédure collective.

Mme [U] et M. [D] soutiennent qu’ils doivent être indemnisés du préjudice résultant de la privation de jouissance du bien litigieux durant la période d’inhabitabilité.

Il leur sera répondu que le trouble subi dans la jouissance d’un bien suppose son occupation effective, sans quoi seul le préjudice économique lié au coût d’un bien de substitution peut être réparé, ce qui est le cas en l’espèce (réparation des loyers indument supportés pendant la période), ainsi que le préjudice moral lié à la contrariété éprouvée.

Le préjudice de jouissance peut en outre résulter du fait que les conditions de jouissance du logement occupé durant le temps d’inoccupation du bien litigieux sont, dans leur principe et leur

étendue, moins bonnes que celles qui auraient été celles du demandeur au sein du logement litigieux, ce qui n’est pas argué en l’espèce.

Du tout, il résulte que la demande au titre du préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur le manquement au défaut d’information

Si le promoteur est certes tenu d’informer les acquéreurs des retards, ceux-ci se contentent de solliciter le paiement d’une somme de 4 000 euros sans expliquer quel préjudice se trouverait ainsi réparé, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur la demande au titre des désordres et réserves

En l’espèce, il se déduit des motifs des dernières conclusions des consorts [N] qu’ils sollicitent le paiement d’une somme de 7 942 euros au titre des réserves non levées et du parfait achèvement sans pour autant s’en expliquer.

Partant, en l’absence de caractérisation d’une quelconque réserve (quelles conditions de réservation ? quid de la preuve de la matérialité ? du coût de réparation), le tribunal ne peut que rejeter la demande.

Sur la demande en paiement dirigée contre la SA BNP Paribas

Pour les mêmes motifs, et en conséquence du fait que la garantie d’achèvement n’est pas une assurance de responsabilité au titre des désordres de construction, la demande dirigée contre la BNP sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens fixés au passif de la procédure collective.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de fixer au passif de la procédure collective une créance de 3 500 euros au profit de Mme [U] et M. [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

FIXE au passif de la procédure collective de la SCCV [Localité 13] Gentry Opéra une créance de 24 702,35 euros au profit de Mme [U] et M. [D] ;

DEBOUTE Mme [U] et M. [D] de leurs demandes en fixation de créance au passif de la procédure collective de la SCCV [Localité 13] Gentry Opéra :

— au titre du préjudice de jouissance ;

— au titre du défaut d’information ;

— au titre des réserves non levées et du parfait achèvement ;

DEBOUTE Mme [U] et M. [D] de leur demande en paiement dirigée contre la SA BNP Paribas ;

FIXE les dépens au passif de la procédure collective de la SCCV [Localité 13] Gentry Opéra ;

FIXE au passif de la procédure collective de la SCCV [Localité 13] Gentry Opéra une créance de 3 500 euros au profit de Mme [U] et M. [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA BNP Paribas de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT