1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e DE BAETS + 1 CCC à M^e PARAISO

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 26 MARS 2026

S.D.C., [Adresse 1]

c/

Société KMK

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/00665 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QGBC

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 26 Novembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires LES MIMOSEES, sis, [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet IMMOBILIER, [W], [Y], SARL, inscrite au RCS de, [Localité 1] sous le n° 482 873 817, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

C/o son syndic, Cabinet IMMOBILIER, [W], [Y] ,

[Adresse 3],

[Localité 2]

représentée par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

ET :

La Société KMK, SIREN n° 902 125 491, prise en la personne de son représentant légal en exercice.,

[Adresse 4],

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric DE BAETS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 26 Novembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Janvier 2026, délibéré prorogé à la date du 26 Mars 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

La copropriété de la, [Adresse 1], située, [Adresse 5] à, [Localité 4] est propriétaire de la parcelle cadastrée section AP n,°[Cadastre 1]. La société KMK est propriétaire, au, [Adresse 6], de la parcelle mitoyenne cadastrée section AP n,°[Cadastre 2] sur laquelle est édifiée une villa sur deux niveaux et jardin.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET IMMOBLIER, [W], [Y], a fait assigner la société KMK, société civile particulière de droit monégasque, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, à l’effet de la voir condamner sous astreinte à procéder à l’élagage des arbres situés sur sa propriété « jusqu’à restitution de la vue ».

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 16 juillet 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 26 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 septembre 2025, reprises oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET IMMOBLIER, [W], [Y], demande au juge des référés, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 651 et 1253 du code civil, de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] recevable en sa demande,

— condamner la société KMK à procéder à l’élagage des arbres situés sur sa propriété sis, [Adresse 7] jusqu’à restitution de la vue dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— dire que cette obligation sera assortie d’une astreinte à la charge de la société KMK de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société KMK à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société KMK aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient en substance que les arbres situés sur la parcelle appartenant à la requise, du fait de leur pousse, de leur manque d’entretien et de leur hauteur actuelle, cause une gêne aux copropriétaires de l’immeuble en obstruant une partie de leur vue sur la mer, et plus particulièrement sur les îles de Lérins, ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite et d’un trouble anormal du voisinage qu’il convient de faire cesser en ordonnant l’élagage de ces arbres. Il estime que cette privation de vue est notamment établie par le procès-verbal de constat versé aux débats et les réclamations élevées par plusieurs copropriétaires. Il rappelle que le juge des référés peut ordonner des mesures de remise en état sur le fondement du trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse et que suivant ordonnance de référé du tribunal d’instance de Cannes en date du 11 décembre 2019, il a déjà été ordonné à un autre voisin d’élaguer des eucalyptus obstruant la vue sur mer des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2025, reprises oralement à l’audience, la société KMK demande au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1253 du code civil, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] à payer à la SCP KMK une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que l’anormalité du trouble de voisinage allégué doit s’apprécier au regard des circonstances locales et qu’il doit présenter un caractère grave et/ou répété dépassant les inconvénients normaux du voisinage et que tel n’est pas le cas en l’espèce. Elle soutient que nul ne dispose d’un droit immuable à la vue mer et que la perte partielle d’une telle vue ne saurait constituer un trouble anormal du voisinage. Elle explique qu’il est planté « depuis toujours » sur sa parcelle des arbres d’essences différentes, que les photographies satellite prises depuis 2006 et jusqu’à ce jour démontrent la présence de très nombreux et volumineux arbres, présents depuis plus de trente ans, et que les parcelles sont situées en zone Ufc du PLU, soit en zone collinaire à dominante résidentielle faisant l’objet d’une protection au titre du paysage et du patrimoine, soit en zone boisée. Elle estime que les éléments produits, et notamment le procès-verbal de constat, ne démontrent pas que tous les copropriétaires avaient une vue mer et que cette vue n’est en tout état de cause pas complètement obstruée et persiste pour une large part ; elle note au surplus qu’aucun élément pertinent de comparaison dans le temps n’est produit, les photographies communiquées n’étant ni datées ni situées. Enfin, la société requise souligne que les arbres dont quelques copropriétaires se plaignent ne se trouvent pas sur la limite mitoyenne et que l’ordonnance de référé rendue en 2019 par le tribunal d’instance de Cannes ne lui est pas opposable dès lors qu’elle concerne une autre parcelle.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/Sur la demande principale

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent consiste en un dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente devait perdurer.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

Un trouble anormal du voisinage est susceptible de constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Ainsi, le juge des référés a le pouvoir de constater l’existence d’un tel trouble anormal du voisinage, dès lors cependant que la preuve en est faite avec l’évidence requise en référé.

Ce trouble est défini, depuis la loi n°2024-346 du 15 avril 2024, par l’article 1253 du code civil qui dispose que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité. Cette appréciation s’exerce concrètement, notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle). L’anormalité du trouble de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

Par ailleurs, il est constant que nul ne dispose d’un droit acquis à la conservation de son environnement ni de droit acquis à la vue, le trouble résultant de la perte d’une vue devant s’apprécier au regard de la situation respective des parties et des caractéristiques prévisibles et habituelles de l’environnement immédiat des fonds.

*

Il sera noté à titre liminaire que la décision du tribunal d’instance de Cannes en date du 11 décembre 2019, dont le syndicat des copropriétaires, [Adresse 8] a bénéficié concernant l’élagage d’arbres obstruant la vue de certains lots, n’est pas opposable à la défenderesse, dès lors que cette affaire concernait une autre parcelle ne lui appartenant pas. Par ailleurs, il ressort de la motivation de cette ordonnance réputée contradictoire, qui ne s’impose pas au juge des référés de céans, que le trouble allégué consistait en une occultation quasi-totale de la vue dont disposait le bâtiment de la résidence orienté face à la mer.

En l’espèce, il est établi par les photographies satellite produites par la défenderesse que la zone densément boisée (principalement par des pins et des mimosas) située entre la villa édifiée sur la parcelle AP n,°[Cadastre 2] appartenant à la société KMK et la limite de propriété avec la parcelle AP n,°[Cadastre 1] sur laquelle est édifiée la résidence, [Adresse 8] existe en l’état au moins depuis 2006 ; ces photographies permettent par ailleurs de constater que la zone, classée Ufc par le PLU c’est-à-dire en « zone collinaire à dominante résidentielle faisant l’objet d’une protection au titre du paysage et du patrimoine », présente un certain relief, un habitat peu dense et d’importantes zones boisées.

Il ressort des photographies produites par le syndicat des copropriétaires demandeur qu’il existe une bande de terrain entre la limite d’implantation de ces arbres et la haie située en limite de propriété, de faible hauteur, et qu’aucun des arbres litigieux n’est planté à moins de deux mètres de cette limite. Elles confirment que les pins litigieux sont manifestement anciens, au regard de leur hauteur actuelle, et que cette zone boisée d’essences variées, dont des mimosas, n’est pas manifestement inesthétique.

Concernant la configuration de la résidence les, [Etablissement 1], elle est composée d’un bâtiment directement orienté face à la mer, et de trois bâtiments alignés en angle droit par rapport à ce premier bâtiment, qui ont essentiellement une vue sur la colline voisine et une vue partielle sur la mer sur le côté. Bien que le procès-verbal de constat n’indique pas à partir de quel bâtiment les photographies ont été prises, il ressort de ces image qu’il s’agit du bâtiment le plus proche de la limite de propriété, qui est principalement orienté vers la colline constituant la parcelle voisine de la société KMK. Elles montrent également que la villa voisine est édifiée en partie haute de cette petite colline et que les pins sont plantés au même niveau que la villa, soit en hauteur par rapport au niveau 0 de la résidence, qu’ils surplombent.

La présence d’arbres, en l’occurrence des pins et mimosas, dans ce secteur peu densément construit, constitué de collines et présentant d’importantes zones boisées, n’est pas en soi anormale et le fait pour ces arbres de masquer partiellement une vue ne constitue pas à l’évidence un trouble anormal du voisinage. Compte tenu de la hauteur des arbres litigieux, ces arbres étaient en outre manifestement existants depuis longtemps, même s’ils présentaient une hauteur moindre, et ils avaient vocation à poursuivre leur croissance, d’autant plus que les pins ne sont pas des espèces qu’il est usuel de rabattre ou de tailler régulièrement contrairement aux oliviers, cyprès ou lauriers.

Les photographies de comparaison produites par le syndicat des copropriétaires sont peu pertinentes en l’absence de tout élément permettant de déterminer leur date et l’endroit dont elles ont été prises.

Enfin, le syndicat des copropriétaires demandeur n’allègue aucune perte d’ensoleillement pouvant affecter les lots de la copropriété orientés vers la propriété de la société KMK et les diverses photographies dont se prévaut le syndicat des copropriétaires démontrent que les lots concernés, s’ils avaient peut-être une petite vue vers les îles de Lérins à travers ou au-dessus des arbres de la colline (ce qui n’est pas toutefois établi avec l’évidence requise en référé), conservent en tout état de cause leur vue sur la mer sur le côté.

L’existence d’un trouble anormal du voisinage résultant de la présence de ces arbres et d’un trouble manifestement illicite en résultant n’est en conséquence pas établie avec l’évidence requise en référé et la demande principale du syndicat des copropriétaires, tendant à voir condamner sous astreinte la société KMK à la « restitution de la vue », sera rejetée.

2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Il sera pour la même raison débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société KMK la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 835 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET IMMOBLIER, [W], [Y], tendant à voir condamner sous astreinte la société KMK à procéder à l’élagage des arbres situés sur sa propriété jusqu’à restitution de la vue ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET IMMOBLIER, [W], [Y], aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET IMMOBLIER, [W], [Y], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET IMMOBLIER, [W], [Y], à payer à la société KMK, société civile particulière de droit monégasque, une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés