TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 06 Novembre 2025

Président : M. Maximilien MARECHAL, Juge placé

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 06 Novembre 2025

à M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/02095 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6I7W

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [I] [V] veuve [O]

née le 03 Mai 1952 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [X] [W] [O]

né le 08 Octobre 1978 à [Localité 7], domicilié : chez Stéphane Plaza Immobilier, [Adresse 5]

Madame [F], [A] [N]

née le 20 Avril 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

S.A. SEYNA, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°843 974 635, dont le siège social est sis [Adresse 2]

tous représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [D] [U], [C] [P]

née le 21 Février 1997 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 août 2022, Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] ont loué à Madame [D] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 750 euros, outre 35 euros de provision pour charges, et un dépôt de garantie de 750 euros, et ce à compter du 5 août 2022.

Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] ont mandaté la société TOIT & MOI pour la gestion locative dudit bien. Le mandataire a souscrit le 17 novembre 2022 auprès de la société GARANTME, courtier en assurance, un contrat de garantie des loyers, charges et taxes impayés, et des détériorations immobilières.

Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] ont fait délivrer à Madame [D] [P], par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024 signifié à étude, un commandement de payer les loyers pour un montant de 2 433,28 euros visant la clause résolutoire.

Le 15 novembre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les Bouches-du-Rhône a reçu notification des impayés locatifs visés dans le commandement de payer du 13 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, remis à étude, Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] et la société SEYNA ont fait assigner Madame [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, sur le fondement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1346-1 du code civil aux fins de :

A titre principal

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 janvier 2025 ;

A titre subsidiaire

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En tout état de cause

— Ordonner à Madame [D] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter du jugement à intervenir ;

— Ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [D] [P], ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

— Dire que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Madame [D] [P] à payer la somme de 6 340,01 euros au titre des loyers et charges, dus au terme de mars 2025 échu, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

— Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] : 4 721,15 euros ;

— La société SEYNA, subrogée dans les droits de Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] : 1 1618,86 euros

— Condamner Madame [D] [P] à payer à Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus en cas de non résiliation à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;

— Condamner Madame [D] [P] à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée au préfet des Bouches-du-Rhône le 26 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

A cette audience, Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] et la société SEYNA, représentés par leur conseil ont sollicité le bénéfice de leur assignation en actualisant la dette à la somme de 11 196,59 euros au terme du mois de septembre 2025 échu.

Madame [D] [P] n’a ni comparu ni été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION

Le juge précise, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations », « dire et juger » ou de « donner acte » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’application de ces textes que le juge du fond apprécie souverainement la valeur la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis sans être tenu de s’expliquer spécialement sur ceux qu’il décide d’écarter, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre aux arguments soutenus pour combatte les éléments de preuve qu’il retient comme déterminants. La prise en considération de ces éléments vaut rejet implicite des critiques qui étaient adressées à leur valeur probante. Il n’est pas non plus tenu de s’expliquer spécialement sur chacune des pièces soumises à son appréciation.

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur

En l’espèce, Madame [D] [P] a été régulièrement citée, mais pas à sa personne, et la présente décision sera susceptible d’appel.

En conséquence, il sera statué sur le fond par décision réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action

Sur la qualité à agir

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 1346 du code civil dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article L. 121-12 du code des assurances dispose que sans préjudice du deuxième alinéa de l’article L. 121-2, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, d’une part Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] justifient de leur qualité à agir en tant que bailleur en produisant un justificatif de propriété.

D’autre part, la société SEYNA justifie de quittance subrogative de Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] représentés par le mandataire immobilier reconnaissant avoir reçu de GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la société SEYNA les sommes suivantes :

—  809,43 euros pour « indemnisation loyer et charges pour novembre 2024 » ;

—  809,43 euros pour « indemnisation loyer et charges pour décembre 2024 » ;

Elle justifie également :

— d’une attestation du directeur général de la société SEYNA indiquant « avoir signé avec Garantme deux conventions de délégation de gestion en date du 17/12/2019 et 14/06/2021 ayant pour objet de fixer les conditions et modalités de la distribution et de la gestion en ce qui concerne : la présentation des contrats d’assurance « Caution Garantme » et « GLI Garantie Sécurité » ;

— l’agrément GLI Garantme au nom de Madame [D] [P] ;

— les conditions générales Garantme, reprenant la « Garantie des Loyers Impayés et dégradations immobilières (GLI) » ;

— le contrat GLI souscrit par le mandataire immobilier ;

En conséquence, Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] et la société SEYNA justifient de leur qualité à agir.

Sur les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989

Il résulte de l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avec l’audience du juge du contentieux de la protection.

En l’espèce, les bailleurs justifient de la saisine du Préfet des Bouches-du-Rhône le 26 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 11 septembre 2025.

En conséquence, l’action de Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] et la société SEYNA est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Il résulte de la combinaison des articles 2 du code civil, 7 a), et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et du caractère d’ordre public et de protection de la loi précitée qu’un contrat de bail peut être résilié de plein droit par l’effet d’une clause résolutoire à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, et ce deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail litigieux stipule en page 4, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, les bailleurs produisent un décompte actualisé démontrant que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 13 novembre 2024.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 janvier 2025.

Ainsi, l’expulsion de Madame [D] [P] sera ordonnée, selon les modalités précisées au présent dispositif.

En outre, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Par ailleurs, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Enfin, Madame [D] [P] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et en cas d’absence de production des justificatifs, à la somme de 785 euros.

Sur le paiement des loyers et charges

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, les demandeurs versent au débat :

— Le contrat de bail ;

— Un décompte arrêté au 1er octobre 2024 démontrant que Madame [D] [P] devait la somme de 2 292,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

— Un décompte arrêté au 1er mars 2025 démontrant que Madame [D] [P] devait la somme de 6 340,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

— Un décompte arrêté au 1er septembre 2025 démontrant que Madame [D] [P] devait la somme de 11 196,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

— Une quittance subrogative de 809,43 euros pour « indemnisation loyer et charges pour novembre 2024 » ;

— Une quittance subrogative de 809,43 euros pour « indemnisation loyer et charges pour décembre 2024 ».

En conséquence, Madame [D] [P] sera par conséquent condamnée au paiement des sommes suivantes :

—  2 292,86 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 novembre 2024 à Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] ;

—  1 618,86 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement à la société SEYNA ;

—  7 284,87 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement à Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] ;

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [D] [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, l’équité commande de fixer une indemnité d’un montant de 250 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

En conséquence, Madame [D] [P] sera condamnée à payer à la société SEYNA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] et la société SEYNA recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 août 2022 entre Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] et Madame [D] [P], concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 13 janvier 2025,

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [D] [P] à payer à la somme de 2 292,86 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 novembre 2024 à Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O],

CONDAMNE Madame [D] [P] à payer à la somme de 1 618,86 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement à la société SEYNA,

CONDAMNE Madame [D] [P] à payer à la somme de 7 284,87 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement à Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O],

CONDAMNE Madame [D] [P] à verser à Madame [F] [O] née [N], Madame [I] [O] née [V] et Monsieur [X] [O] une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,

DIT qu’en cas d’absence de production des justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 785 euros,

CONDAMNE Madame [D] [P] à payer à la société SEYNA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [D] [P] aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués,

Le greffier, Le juge.